Immobilien-Glossar Georgien

Herkunft der Mittel (Source of Funds)

Der Nachweis der Mittelherkunft (Source of Funds, SoF) bezeichnet die Dokumentation, die belegt, woher das Kapital für eine Transaktion stammt. Im georgischen Immobilienmarkt ist dies ein essenzieller Bestandteil der Anti-Geldwäsche-Prüfung (AML), um sicherzustellen, dass die investierten Gelder aus legalen Quellen wie Gehalt, Unternehmensgewinnen, Erbschaften oder Immobilienverkäufen resultieren.

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug (georgisch: amonaceri) ist das offizielle Dokument der Nationalen Agentur für das öffentliche Register (NAPR) in Georgien, das den rechtlichen Status einer Immobilie nachweist. Er enthält Informationen zum Eigentümer, Katastercodes, exakte Flächenmaße, Hypothekenbelastungen sowie bestehende Pfandrechte oder Veräußerungsverbote. Da Georgien ein digitales Katastersystem nutzt, ist dies der primäre Nachweis für rechtmäßiges Eigentum.

Notar in Georgien

Ein Notar in Georgien ist ein staatlich bevollmächtigter Amtsträger, der Rechtsgeschäfte beurkundet und Unterschriften beglaubigt. Im Gegensatz zu vielen EU-Ländern ist die notarielle Mitwirkung beim Immobilienkauf in Georgien optional, da Transaktionen auch direkt vor dem zuständigen National Public Registry Agency (NAPR) abgeschlossen werden können. Dennoch spielt der Notar eine zentrale Rolle bei Vollmachten, Testamenten und der Absicherung internationaler Investoren.

Miteigentum

Miteigentum beschreibt eine rechtliche Situation, in der eine einzelne Immobilie oder ein Grundstück mehreren Parteien gleichzeitig gehört. In Georgien wird dies meist über das Nationale Zentrum für das Öffentliche Register (NAPR) erfasst. Jeder Miteigentümer hält einen ideellen Anteil am gesamten Objekt, sofern keine Realteilung vorliegt. Dies ist besonders bei Apartmentkomplexen relevant, bei denen Gemeinschaftsflächen unter die gemeinschaftliche Verwaltung fallen.

Grundbuchauszug

Ein Grundbuchauszug (Encumbrance Certificate) in Georgien ist ein offizielles Dokument der National Agency of Public Registry (NAPR). Er dient als primärer Nachweis des Eigentumsrechts und listet alle bestehenden Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte, Nießbrauchrechte oder rechtliche Streitigkeiten auf, die auf einer Immobilie lasten könnten. Er ist das zentrale Dokument für jede Immobilientransaktion.

Baugenehmigung in Georgien

Eine Baugenehmigung in Georgien ist die offizielle staatliche Erlaubnis, Bauarbeiten an einem Gebäude oder Grundstück durchzuführen. Sie wird in der Regel in drei Stufen von der zuständigen Stadtentwicklungsbehörde (z. B. in Tiflis oder Batumi) erteilt. Das Verfahren stellt sicher, dass das Projekt den städtebaulichen Vorschriften (GAP), Sicherheitsstandards und Umweltauflagen entspricht, bevor der Bau legal beginnen kann.

Bauträgerlizenz in Georgien

In Georgien gibt es keine klassische personenbezogene 'Bauträgerlizenz' wie in Westeuropa. Stattdessen basiert die Berechtigung zur Realisierung von Immobilienprojekten auf der Unternehmenseintragung im Handelsregister (NAPR) und der projektspezifischen Baugenehmigung. Letztere wird in drei Phasen erteilt und ist an die Einhaltung technischer Standards sowie Flächennutzungspläne gebunden. Käufer sollten prüfen, ob das Bauunternehmen ordnungsgemäß registriert und die Genehmigung für die spezifische Bauklasse (I-V) vorliegt.

Erbbaurecht in Georgien

Das Erbbaurecht in Georgien, rechtlich als 'Agagoblobis ufleba' (Bebauungsrecht) bezeichnet, ist ein beschränktes dingliches Recht, das es einer Person erlaubt, auf oder unter der Oberfläche eines fremden Grundstücks ein Bauwerk zu errichten oder zu unterhalten. Es ist veräußerlich und vererblich, wobei die maximale Laufzeit gesetzlich auf 99 Jahre begrenzt ist, was eine Alternative zum Volleigentum darstellt.

Volleigentum in Georgien (Freehold)

Das Freehold-Eigentum in Georgien bezeichnet das uneingeschränkte, zeitlich unbegrenzte Eigentumsrecht an einer Immobilie. Im Gegensatz zum Leasehold erwerben Käufer sowohl das Gebäude als auch das anteilige Grundstück. Dieses Recht ist im georgischen Zivilgesetzbuch verankert und wird durch die Eintragung im Nationalen öffentlichen Register (NAPR) rechtlich gegenüber Dritten wirksam geschützt.

Identitätshinterlegung (KYC)

Die Identitätshinterlegung oder das 'Know Your Customer'-Verfahren (KYC) bezeichnet die obligatorische Identitätsprüfung von Käufern im georgischen Immobiliensektor. Sie dient der Einhaltung von Anti-Geldwäsche-Richtlinien (AML) und stellt sicher, dass Finanztransaktionen transparent und legal ablaufen. Banken, Notare und das öffentliche Register verlangen hierfür gültige Ausweisdokumente sowie oft Nachweise über die Herkunft der investierten Mittel, insbesondere bei Beträgen über der gesetzlichen Meldeschwelle.

Vorverkaufsvertrag

Ein Vorverkaufsvertrag (engl. Preliminary Sale Contract) in Georgien ist eine rechtlich bindende Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, die die Bedingungen für eine zukünftige Eigentumsübertragung festlegt. Er wird häufig bei Immobilienprojekten im Bau (Off-Plan) genutzt, um den Preis, Zahlungspläne und Fertigstellungsfristen zu fixieren, bevor die finale Registrierung im öffentlichen Register erfolgt. Er begründet einen schuldrechtlichen Anspruch auf den späteren Abschluss des Hauptvertrags.

Abnahmebescheinigung (Inbetriebnahme-Zertifikat)

Die Abnahmebescheinigung (offiziell: Act of Exploitation) ist das finale Dokument der zuständigen georgischen Baubehörde, das bescheinigt, dass ein Gebäude gemäß der genehmigten Planung fertiggestellt wurde und für die dauerhafte Nutzung sicher ist. Erst mit diesem Zertifikat gilt ein Objekt rechtlich als bewohnbar und fertiggestellt, was essenziell für die Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz ist.