Anzahlung / Erstzahlung
Down Payment · Erste Rate · Eigenkapitalanteil · Sicherheitsleistung · Reservierungsanzahlung
Definition
Die Anzahlung (Down Payment) bezeichnet den ersten Teilbetrag des Kaufpreises, der bei Abschluss des Vorvertrags oder Kaufvertrags fällig wird. In Georgien dient sie bei Neubauprojekten meist zur Reservierung und als erste Rate eines zinslosen Zahlungsplans. Die Höhe variiert üblicherweise zwischen 10 % und 30 % der Gesamtsumme, wobei die gesetzliche Mehrwertsteuer von 18 % bei Neubauten bereits im Gesamtpreis enthalten sein muss.
In detail
Rechtliche Einordnung der Anzahlung
Im georgischen Immobilienrecht stellt die Anzahlung die erste substanzielle Zahlung dar, die den Willen des Käufers zur Vertragserfüllung bekräftigt. Sie ist rechtlich von einer reinen Reservierungsgebühr (Reservation Fee) zu unterscheiden, die oft kleiner ist und lediglich die Immobilie kurzzeitig vom Markt nimmt. Die Anzahlung wird direkt auf den Gesamtkaufpreis angerechnet.
Struktur bei Neubauten (Off-Plan)
In Georgien ist es Standard, dass Bauträger zinslose Ratenzahlungspläne anbieten. Die Struktur sieht meist wie folgt aus:
1. Reservierung: Ein Pauschalbetrag (oft 500 bis 2.000 USD).
2. Down Payment: Die eigentliche Anzahlung von 10 % bis 30 % des Kaufpreises bei Unterzeichnung des Vorvertrags.
3. Installments: Monatliche oder quartalsweise Raten bis zur Fertigstellung des Objekts.
Steuerliche Aspekte
Ein kritischer Punkt für internationale Investoren ist die Mehrwertsteuer (VAT). In Georgien beträgt die Mehrwertsteuer auf Neubauten 18 %. Diese Steuer muss laut Gesetz im vom Bauträger inserierten Preis enthalten sein. Die Anzahlung berechnet sich somit immer vom Bruttopreis. Es gibt keine versteckten Aufschläge für die Mehrwertsteuer nach Vertragsabschluss.
Sicherheit und Rückabwicklung
Da Georgien kein klassisches Notar-Anderkonto-System wie Deutschland nutzt, fließen Anzahlungen meist direkt an den Bauträger oder auf ein projektbezogenes Bankkonto. Eine Absicherung erfolgt durch die Registrierung des Vorvertrags im öffentlichen Register (Public Registry). Sollte der Käufer nach der Anzahlung vom Vertrag zurücktreten, sehen die Standardverträge in Georgien oft den Einbehalt eines signifikanten Teils der Anzahlung als Konventionalstrafe vor.
Georgian context
In Georgien sind Anzahlungen das Tor zu zinslosen Finanzierungen direkt durch den Bauträger, da Bankkredite für Ausländer oft hohe Zinsen aufweisen. Ein wichtiger Schwellenwert ist hierbei der Betrag für die Aufenthaltsgenehmigung: Um eine kurzfristige Residenz zu erhalten, muss der Wert der Immobilie (und somit die Summe der geleisteten Zahlungen) mindestens 150.000 USD betragen. Die bloße Anzahlung reicht für den Antrag meist nicht aus, sofern sie diesen Wert nicht bereits abdeckt und die Immobilie bereits registrierfähig ist. Die Abwicklung erfolgt in Georgien fast ausschließlich per Banküberweisung in USD oder EUR, wobei die interne Umrechnung in die Landeswährung Lari (GEL) am Tag der Transaktion für die offizielle Buchführung erfolgt.
Real example
Ein Investor kauft eine Wohnung in Batumi für 160.000 USD. Der Bauträger verlangt eine Anzahlung von 20 %. Der Investor zahlt zunächst eine Reservierungsgebühr von 1.000 USD. Innerhalb von zwei Wochen überweist er weitere 31.000 USD (um die 20 % Differenz zu decken). Dieser Gesamtbetrag von 32.000 USD inkludiert bereits 18 % MwSt. Der Restbetrag von 128.000 USD wird über 24 Monate in zinslosen Raten gezahlt. Da der Gesamtwert über 150.000 USD liegt, qualifiziert sich der Käufer nach vollständiger Zahlung und Registrierung für die georgische Residenz.
Common mistakes
- ×Annahme, dass die 18 % MwSt. zusätzlich zur Anzahlung anfallen (sie ist inklusive).
- ×Verwechslung von Reservierungsgebühr und Anzahlung.
- ×Zahlung der Anzahlung in bar ohne offizielle Registrierung im Public Registry.
- ×Nichtbeachtung der Stornoklauseln, die bei Nichtzahlung der Folgeraten zum Verlust der Anzahlung führen können.
Frequently asked questions
Wie hoch ist die übliche Anzahlung in Georgien?
Bei Neubauten liegt die branchenübliche Anzahlung zwischen 10 % und 30 %. Bei Bestandsobjekten (Sekundärmarkt) wird oft die volle Summe bei Eigentumsübertragung fällig, sofern keine private Ratenzahlung vereinbart wurde.
Ist die Mehrwertsteuer in der Anzahlung enthalten?
Ja, in Georgien ist die gesetzliche Mehrwertsteuer von 18 % bei gewerblichen Verkäufen (Bauträgern) immer im Bruttopreis enthalten. Die Anzahlung basiert auf diesem Endpreis.
Kann ich die Anzahlung zurückfordern, wenn ich es mir anders überlege?
Das hängt vom Vertrag ab. Meist sind Reservierungsgebühren nicht erstattungsfähig. Bei der eigentlichen Anzahlung behalten Bauträger bei einseitigem Rücktritt des Käufers oft 10-20 % des Gesamtwertes als Strafe ein.
Reicht die Anzahlung für eine Aufenthaltsgenehmigung aus?
Nein. Für die Residenz durch Immobilienbesitz muss der Marktwert der Immobilie mindestens 150.000 USD betragen und das Eigentum offiziell registriert sein. Eine Anzahlung allein erfüllt diese Anforderung nicht, solange die volle Eigentumsübertragung aussteht.
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