Bauphasen in Georgien
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Definition
Die Bauphasen in Georgien beschreiben den Fortschritt von Neubauprojekten, unterteilt in rechtliche und physische Meilensteine. Wesentlich sind die Zustände 'Schwarzer Rahmen' (Rohbau), 'Weißer Rahmen' (ausbaubereit) und 'Grüner Rahmen' (bezugsfertig vor Endausbau). Der Prozess endet mit der staatlichen Abnahme durch die Stadtverwaltung und der endgültigen Registrierung des Eigentums beim nationalen Register (NAPR), wobei die 18% Mehrwertsteuer bereits im Kaufpreis enthalten sind.
In detail
Die drei Standard-Ausbaustufen
In Georgien werden Immobilien meist in vordefinierten Zuständen verkauft, die sich erheblich vom deutschen Standard unterscheiden:
1. Schwarzer Rahmen (Black Frame): Dies entspricht dem Rohbau. Es sind Wände, Decke und Boden vorhanden, meist ohne Innentrennwände, Versorgungsleitungen oder Fenster (je nach Vertrag). Käufer müssen die gesamte Infrastruktur innerhalb der Einheit selbst verlegen.
2. Weißer Rahmen (White Frame): Die verbreitetste Stufe. Hier sind Elektro- und Sanitärleitungen bis zu den Anschlusspunkten verlegt, der Boden ist estrichglatt und die Wände sind verputzt. Fenster und Sicherheitstüren sind installiert.
3. Grüner Rahmen (Green Frame): Eine erweiterte Stufe des weißen Rahmens, oft inklusive Heizkörpern, Klimaanlagenvorbereitung und manchmal grundlegenden Bodenbelägen. Es fehlen lediglich die finalen kosmetischen Arbeiten (Möbel, spezifische Tapeten).
Rechtliche Meilensteine und Dokumentation
Der Bauprozess unterliegt strengen Fristen, die in Georgien oft direkt mit dem Zahlungsplan gekoppelt sind:
- Baugenehmigung: Erteilt durch die lokale Stadtverwaltung (z.B. Architekturabteilung Tiflis).
- Strukturfertigstellung: Abschluss der Beton- und Skelettarbeiten.
- Abnahme (Exploitation): Dieser entscheidende Schritt bedeutet, dass das Gebäude offiziell für bewohnbar erklärt wurde. Ohne diesen Status können Versorgungsverträge (Gas, Wasser) oft nur zu höheren Bautarifen abgeschlossen werden.
- NAPR-Registrierung: Die Eintragung beim National Agency of Public Registry. Käufer können bereits in der Bauphase als 'künftige Eigentümer' registriert werden, was Rechtssicherheit bietet.
Investitionsperspektive
Der Einstieg in der Phase 'Pre-Sale' oder zu Beginn des Aushubs bietet das höchste Renditepotenzial, birgt jedoch das Risiko von Verzögerungen. Die Preise steigen in der Regel mit jeder abgeschlossenen Phase um 10% bis 25%. Da der georgische Markt Mehrwertsteuerpflichtig ist, sind 18% MwSt. gesetzlich immer im vom Bauträger genannten Preis enthalten.
Georgian context
In Georgien ist es üblich, dass Immobilien im Zustand 'Schwarzer Rahmen' verkauft werden, was für ausländische Investoren unerwartete Kosten nach sich ziehen kann. Einzigartig ist zudem die Geschwindigkeit der Realisierung in Städten wie Batumi oder Tiflis. Ein kritischer georgischer Aspekt ist der Status der 'Exploitation'. Viele Gebäude werden bereits bewohnt, bevor die offizielle staatliche Abnahme erfolgt. Für den Erhalt einer Aufenthaltsgenehmigung (Residency by Real Estate) muss das Objekt jedoch physisch fertiggestellt sein und einen Wert von mindestens 150.000 USD aufweisen, wobei der Schätzwert des NAPR oder eines zertifizierten Gutachters herangezogen wird.
Real example
Ein Investor erwirbt eine Wohneinheit in Batumi während der 'Black Frame'-Phase für 80.000 USD. Gemäß Vertrag ist die MwSt. von 18% im Preis enthalten. Der Bauträger erreicht nach 12 Monaten den 'White Frame'-Status. Der Marktwert steigt auf 110.000 USD. Nach Abschluss der 'Exploitation' (Abnahme) lässt der Investor das Objekt durch einen Gutachter bewerten. Wenn der Gesamtwert inklusive Renovierung 150.000 USD erreicht, kann der Investor über das Public Service Hall eine permanente Aufenthaltsgenehmigung beantragen.
Common mistakes
- ×Annahme, dass 'White Frame' bezugsfertig bedeutet.
- ×Unterschätzung der Kosten für den Innenausbau beim 'Black Frame'.
- ×Zahlung der letzten Rate vor der offiziellen Registrierung beim NAPR.
- ×Übersehen der 'Exploitation'-Klausel im Kaufvertrag.
- ×Verwechslung von Netto- und Bruttopreisen (MwSt. ist in Georgien immer inklusive).
Frequently asked questions
Was bedeutet 'Black Frame' in Georgien genau?
Es handelt sich um den nackten Rohbau aus Beton. In der Regel umfasst dies nur die Außenwände und die Deckenplatte ohne jegliche Innenausstattung, Leitungen oder Putz. Es bietet maximale Flexibilität bei der Raumaufteilung, erfordert aber das höchste Budget für den Ausbau.
Sind die 18% Mehrwertsteuer verhandelbar?
Nein. In Georgien ist die Mehrwertsteuer auf Neubauten gesetzlich auf 18% festgelegt und muss laut Steuergesetzbuch im Endpreis für den Verbraucher enthalten sein. Bauträger, die behaupten, es gäbe keine MwSt., handeln meist unkorrekt oder es handelt sich um einen Wiederverkauf von Privatpersonen.
Ab wann kann ich meine georgische Immobilie beim NAPR registrieren?
Eine Vorregistrierung als zukünftiger Eigentümer ist sofort nach Unterzeichnung des Kaufvertrags und der ersten Zahlung möglich. Die endgültige Registrierung des Volleigentums erfolgt nach Fertigstellung des Gebäudes und Erhalt der Abnahmebescheinigung.
Reicht der Kauf in der Bauphase für eine Aufenthaltsgenehmigung?
Nein. Für eine Aufenthaltsgenehmigung aufgrund von Immobilienbesitz (Investitionsschwelle 150.000 USD) muss das Objekt fertiggestellt sein. Ein reiner Kaufvertrag für ein noch nicht existierendes Objekt wird von der Migrationsbehörde nicht akzeptiert.
Also available in: AR · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · TR · UK