White Frame Übergabe
Semi-finished frame · Tetri karkasi · White shell delivery · Erweiterter Rohbau
Definition
White Frame (georgisch: tetri karkasi) bezeichnet einen fortgeschrittenen Ausbauzustand von Neubauimmobilien in Georgien. Im Gegensatz zum Black Frame umfasst dieser bereits verputzte Wände, Estrich, installierte Heizungsrohre sowie Elektro- und Sanitäranschlüsse bis zu den Verteilerpunkten. Der Käufer muss lediglich den finalen Innenausbau (Bodenbeläge, Anstrich, Möbel) übernehmen, was Zeit und Kosten gegenüber dem Rohbau spart.
In detail
Der White Frame Standard in Georgien
Im georgischen Immobilienmarkt ist der White Frame (Weißer Rahmen) der am häufigsten gewählte Ausbaustandard bei der Übergabe durch Bauträger. Er stellt das Bindeglied zwischen dem Rohbau (Black Frame) und der bezugsfertigen Immobilie (Green Frame oder Turnkey) dar. Da es in Georgien keine gesetzlich strikt fixierte Norm für 'White Frame' gibt, variiert der genaue Umfang je nach Projekt, umfasst jedoch in der Regel essenzielle Infrastrukturarbeiten.
Typische enthaltene Leistungen
Ein Standard-White-Frame Paket beinhaltet meist:
- Wände und Decken: Zwischenwände sind bereits errichtet und mit Gips oder Zement verputzt (weiß geglättet).
- Bodenbeläge: Ein ebener Zementestrich ist bereits gegossen, bereit für Parkett, Laminat oder Fliesen.
- Versorgungslinien: Elektrische Leitungen sind bis zu den Dosen in den Räumen verlegt. Wasser- und Abwasserrohre sind bis zu den Anschlusspunkten in Küche und Bad installiert.
- Heizung: Oft sind die Rohre für eine Zentralheizung bereits im Boden verlegt, wobei Heizkörper und Thermen meist separat erworben werden müssen.
- Außenbereiche: Die Haustür sowie Fenster (Doppelverglasung) sind montiert, Balkone sind in der Regel fertig gefliest.
Wirtschaftliche Aspekte
Für Investoren bietet der White Frame eine attraktive Balance. Der Kaufpreis enthält bereits die 18% Mehrwertsteuer (VAT), die in Georgien bei Neubauten immer im Bauträgerpreis inkludiert ist. Der Käufer spart sich die staubintensiven Grobarbeiten und kann sich direkt auf das Design konzentrieren. Die Kosten für den anschließenden Innenausbau bis zur Vermietbarkeit liegen bei professioneller Umsetzung meist zwischen 250 und 400 USD pro Quadratmeter, abhängig von der Materialqualität.
Georgian context
In Georgien ist die Unterscheidung zwischen Black, White und Green Frame kritisch für die Budgetplanung. Besonders wichtig: Der Schwellenwert für die staatliche Aufenthaltsgenehmigung (Residency) liegt bei 150.000 USD. Hierbei zählt der im Kaufvertrag bzw. im Gutachten festgestellte Marktwert der Immobilie. Da ein White Frame Objekt günstiger ist als ein schlüsselfertiges, erreichen Käufer kleinerer Apartments diesen Schwellenwert oft erst durch die Kombination aus Kaufpreis und nachweisbaren Investitionen in den Innenausbau, sofern diese offiziell dokumentiert werden.
Real example
Ein Investor erwirbt ein 50 m² Apartment in Batumi als White Frame für 60.000 USD (inkl. 18% MwSt). Bei der Schlüsselübergabe findet er eine Wohnung vor, in der die Wände weiß verputzt sind und die Kabel aus den Wänden ragen. Er beauftragt nun eine Renovierungsfirma, um Fliesen im Bad zu verlegen, die Wände zu streichen und eine Küche einzubauen. Da die lärmintensiven Arbeiten (Estrich, Wände ziehen) bereits erledigt sind, dauert dieser finale Ausbau nur ca. 6-8 Wochen statt 4 Monate, was die Zeit bis zur ersten Mieteinnahme deutlich verkürzt.
Common mistakes
- ×Annahme eines festen Industriestandards ohne Prüfung des spezifischen Bauträgervertrags.
- ×Unterschätzung der Kosten für Heiztherme und Heizkörper, die oft nicht im White Frame enthalten sind.
- ×Fehlende Prüfung, ob die Mehrwertsteuer (VAT) tatsächlich im Preis enthalten ist (gesetzlich zwingend, aber oft falsch kommuniziert).
- ×Verwechslung mit dem 'Green Frame', der zusätzlich eine installierte Heizung und oft verlegte Bodenbeläge enthält.
Frequently asked questions
Sind im White Frame schon Steckdosen und Lichtschalter enthalten?
In der Regel nicht. Die Leitungen sind bis zu den Dosen verlegt, aber die finalen Schalter, Steckdosenabdeckungen und Leuchten gehören zum individuellen Innenausbau durch den Käufer.
Ist die Mehrwertsteuer bei White Frame Preisen in Georgien inklusive?
Ja, bei Neubauten vom Bauträger ist die georgische Mehrwertsteuer von 18 % gesetzlich immer im Endpreis enthalten. Es darf kein Aufpreis für die MwSt bei Vertragsabschluss verlangt werden.
Wie viel kostet der Ausbau von White Frame zu schlüsselfertig?
Man sollte mit ca. 250 bis 450 USD pro Quadratmeter rechnen. Dies umfasst Arbeitskraft, Materialien (Fliesen, Farbe, Sanitär) und oft auch die einfache Möblierung inklusive Küche.
Reicht ein White Frame Kauf für das georgische Investorenvisum?
Nur wenn der Wert des Objekts im White-Frame-Zustand bereits mindestens 150.000 USD beträgt. Ist der Preis niedriger, kann der Wert erst nach Fertigstellung durch ein offizielles Gutachten erneut geprüft werden, um die Schwelle zu erreichen.
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