Immobilienkaufprozess in Georgien
NAPR · PSH · SPA · Immobilienerwerb in Georgien · Eigentumsregistrierung Georgien · Kaufabwicklung georgische Immobilien
Definition
Der Immobilienkaufprozess in Georgien ist ein hocheffizientes Verfahren zur Eigentumsübertragung, das primär über das National Agency of Public Registry (NAPR) abgewickelt wird. Er umfasst die Objektauswahl, die Unterzeichnung eines Kaufvertrags (SPA) und die staatliche Registrierung. Besonders zeichnet er sich durch geringe bürokratische Hürden und die Möglichkeit der Fernabwicklung mittels notarieller Vollmacht aus, wobei die Rechtssicherheit durch das öffentliche Register garantiert wird.
In detail
Einführung in den Erwerbsprozess
Der Erwerb von Immobilien in Georgien ist für Ausländer rechtlich unkompliziert, da es fast keine Beschränkungen für das Eigentum (außer bei Agrarland) gibt. Der Prozess ist vollständig digitalisiert und weltweit für seine Geschwindigkeit bekannt.
Die Phasen des Kaufs
1. Due Diligence: Vor Abschluss wird die Immobilie mittels der Katasternummer im öffentlichen Register (NAPR) geprüft. Dies stellt sicher, dass keine Belastungen, Hypotheken oder Rechtsstreitigkeiten vorliegen.
2. Kaufvertragsabschluss (SPA): Es wird ein Kaufvertrag in georgischer Sprache (und meist Deutsch/Englisch) erstellt. Bei Neubauprojekten handelt es sich oft um einen Vorvertrag bis zur Fertigstellung.
3. Registrierung beim NAPR: Die Unterzeichnung findet entweder direkt im PSH (Public Service Hall) oder vor einem Notar statt. Der Antrag auf Eigentumsübertragung wird beim NAPR eingereicht.
4. Zahlungsabwicklung: Die Zahlung erfolgt meist per Banküberweisung. Bei Transaktionen zwischen Gebietsansässigen muss die Zahlung in Georgischen Lari (GEL) erfolgen; bei internationalen Transaktionen sind Fremdwährungen möglich.
Gebühren und Steuerliches
In Georgien gibt es keine Stempelsteuer oder Grunderwerbsteuer für Käufer. Die Registrierungsgebühren sind pauschal und hängen von der Bearbeitungsgeschwindigkeit ab (Standard ca. 15-100 USD). Wichtig ist, dass die georgische Mehrwertsteuer (VAT) von 18% bei Neubauten gesetzlich immer im vom Bauträger angegebenen Bruttopreis enthalten ist.
Eigentumsformen
Der Käufer erhält ein 'Extract from the Public Registry', das als endgültiger Eigentumsnachweis gilt. Dieses Dokument enthält einen QR-Code zur Verifizierung der Aktualität in Echtzeit.
Georgian context
Georgien nimmt im 'Ease of Doing Business' Index Spitzenplätze ein, was sich im Immobilienrecht widerspiegelt. Eine Besonderheit ist das 'Public Service Hall'-Konzept, wo alle staatlichen Dienstleistungen an einem Ort gebündelt sind. Es gibt kein Notarzwang für die Gültigkeit des Kaufs, sofern die Registrierung direkt beim NAPR erfolgt. Ein striktes Verbot gilt für den Kauf von landwirtschaftlich genutzten Flächen durch Ausländer, es sei denn, es liegt eine spezielle Genehmigung oder eine Erbschaft vor.
Real example
Ein deutscher Investor möchte ein Apartment in Batumi für 160.000 USD erwerben. Zuerst prüft sein Anwalt den Auszug aus dem NAPR. Danach wird der Kaufvertrag im Public Service Hall unterzeichnet. Da der Preis über 150.000 USD liegt, ist der Investor nach Abschluss der Registrierung berechtigt, eine unbefristete Aufenthaltsgenehmigung (Investment Residence) zu beantragen. Die Registrierungsgebühr beträgt etwa 300 GEL für eine Express-Registrierung am selben Tag. Nach 24 Stunden ist der Investor offiziell im staatlichen System als Eigentümer gelistet.
Common mistakes
- ×Unterschätzung der Bedeutung der Katasterprüfung vor der Anzahlung.
- ×Annahme, dass Agrarland problemlos von Ausländern erworben werden kann.
- ×Verwechslung des Netto- und Bruttopreises (Mehrwertsteuer von 18% muss inkludiert sein).
- ×Nichtbeachtung der Währungsvorschriften bei Inlandstransaktionen.
- ×Fehlende beglaubigte Übersetzung des Reisepasses für die Registrierung.
Frequently asked questions
Wie hoch ist die Mehrwertsteuer bei Immobilien in Georgien?
Die Mehrwertsteuer (VAT) beträgt in Georgien 18%. Bei Neubauimmobilien ist dieser Satz gesetzlich immer bereits im Verkaufspreis des Bauträgers enthalten. Es gibt keine zusätzlichen versteckten VAT-Kosten für den Käufer über den Listenpreis hinaus.
Ab welchem Investitionsbetrag erhält man eine Aufenthaltsgenehmigung?
Um eine Investitions-Aufenthaltsgenehmigung (Investment Residence Permit) durch Immobilien zu erhalten, muss der Marktwert der Immobilie (oder mehrerer Immobilien) mindestens 150.000 USD betragen. Frühere Grenzwerte von 100.000 USD sind nicht mehr aktuell.
Benötige ich einen Notar für den Immobilienkauf?
Ein Notar ist in Georgien nicht zwingend erforderlich, um Eigentum zu übertragen. Die Registrierung kann direkt in der Public Service Hall (NAPR) durch befugte Registratoren erfolgen. Ein Notar wird meist nur dann eingeschaltet, wenn Verträge außerhalb der Behörde unterzeichnet oder Fernvollmachten erstellt werden.
Wie lange dauert die Registrierung des Eigentums?
Die Registrierung ist extrem schnell. Gegen eine erhöhte Gebühr kann der Prozess innerhalb weniger Stunden (am selben Tag) abgeschlossen werden. Die Standardbearbeitung dauert in der Regel 1 bis 4 Werktage.
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