Zahlungsplan beim Bauträger in Georgien
PPA · Bauträgerfinanzierung · Ratenkauf Immobilie · Interne Ratenzahlung · Installment Plan Georgia
Definition
Ein Zahlungsplan (Internal Installment Plan) in Georgien ist eine Finanzierungsvereinbarung direkt mit dem Bauträger. Käufer leisten meist eine Anzahlung von 30 % bis 50 % und begleichen den Restbetrag in zinslosen Raten während der Bauphase. Da georgische Banken selten Kredite an Gebietsfremde vergeben, ist dies die primäre Methode für ausländische Investoren zum Erwerb von Immobilien im Bau (Off-Plan).
In detail
Funktionsweise der Bauträgerfinanzierung
In Georgien ist die bankunabhängige Ratenzahlung das Standardmodell für den Kauf von Neubauimmobilien. Da Hypotheken für Ausländer schwer zugänglich sind, fungieren Bauträger als Kreditgeber. Die Laufzeit dieser Pläne korreliert in der Regel mit der Bauzeit und beträgt meist 12 bis 36 Monate.
Struktur des Zahlungsplans
Ein typischer Plan besteht aus drei Komponenten:
1. Anzahlung: Erforderlich bei Vertragsunterzeichnung, meist zwischen 30 % und 50 % des Kaufpreises.
2. Ratenzahlungsphase: Monatliche oder vierteljährliche Zahlungen bis zur Fertigstellung des Gebäudes. In Georgien sind diese Raten während der Bauzeit oft zinslos.
3. Schlussrate: Ein Restbetrag, der bei Übergabe der Einheit oder Fertigstellung der Fassade fällig wird.
Steuerliche Aspekte (MwSt.)
Ein entscheidender Faktor im georgischen Immobilienrecht ist die Mehrwertsteuer (VAT). Auf alle Neubauimmobilien wird eine gesetzliche Mehrwertsteuer von 18 % erhoben. Gemäß georgischem Steuerrecht ist diese Steuer grundsätzlich im vom Bauträger angegebenen Verkaufspreis enthalten. Es ist für Käufer wichtig, im Kaufvertrag (Preliminary Sales Agreement) zu verifizieren, dass der Preis inklusive 18 % MwSt. ausgewiesen ist, um unerwartete Nachforderungen zu vermeiden.
Rechtliche Absicherung
Zahlungspläne werden im Rahmen eines Vorvertrags beim Nationalen Registeramt (NAPR) registriert. Dies sichert dem Käufer das Anrecht auf die Immobilie nach vollständiger Zahlung zu. Da der Eigentumsübergang erst nach vollständiger Bezahlung erfolgt, bleibt der Bauträger bis dahin rechtmäßiger Eigentümer, während die Kaufanwartschaft des Käufers rechtlich geschützt hinterlegt wird.
Georgian context
In Georgien ist der interne Zahlungsplan oft die einzige realistische Finanzierungsoption für Nicht-Ansässige, da georgische Banken für Hypothekendarlehen an Ausländer extrem hohe Eigenkapitalquoten (oft 50 %+ ) und hohe Zinssätze verlangen. Beachten Sie, dass Zahlungen in Georgien innerhalb des Landes gesetzlich in Georgischen Lari (GEL) abzuwickeln sind, obwohl Preise oft in USD beworben werden. Bauträger nutzen meist den tagesaktuellen Wechselkurs der Nationalbank für die Umrechnung der USD-Raten.
Real example
Ein Investor kauft eine Wohnung in Batumi für 160.000 USD im Bauzustand 'White Frame'. Der Bauträger bietet einen zinslosen 24-Monats-Plan an. Der Käufer zahlt initial 48.000 USD (30 % Anzahlung). Die verbleibenden 112.000 USD werden in 24 monatlichen Raten zu je ca. 4.666 USD beglichen. Der Gesamtpreis von 160.000 USD beinhaltet bereits die gesetzliche georgische MwSt. von 18 %. Nach der letzten Rate erfolgt die finale Registrierung des Volleigentums beim Justizhaus, was dem Käufer zudem ermöglicht, eine dauerhafte Aufenthaltserlaubnis zu beantragen, da die Investitionssumme über 150.000 USD liegt.
Common mistakes
- ×Annahme, dass die 18 % MwSt. optional sind oder zusätzlich zum Vertragspreis anfallen.
- ×Unterschätzung des Wechselkursrisikos bei Einnahmen in EUR/USD und Zahlungspflicht in GEL-Gegenwert.
- ×Versäumnis, den Vorvertrag beim Nationalen Register (NAPR) eintragen zu lassen.
- ×Glaube, dass eine Anzahlung unter 150.000 USD bereits für die Residenz qualifiziert, bevor der Gesamtwert erreicht ist.
Frequently asked questions
Ist die Mehrwertsteuer in den Ratenzahlungsplänen enthalten?
Ja, in Georgien ist die Mehrwertsteuer von 18 % auf Neubauten gesetzlich vorgeschrieben und muss im vom Bauträger genannten Endpreis enthalten sein. Käufer sollten sicherstellen, dass dies im Vertrag explizit bestätigt wird.
Kann ich eine Aufenthaltserlaubnis durch einen Zahlungsplan erhalten?
Eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz erfordert eine Investition von mindestens 150.000 USD. Bei einem Zahlungsplan kann der Antrag erst gestellt werden, wenn der tatsächlich eingezahlte Betrag (Eigenkapital) die Schwelle von 150.000 USD erreicht hat und dies gutachterlich bestätigt wurde.
Was passiert bei Zahlungsverzug?
Die meisten Verträge in Georgien sehen eine Pönale von 0,1 % bis 0,5 % des ausstehenden Betrags pro Verzugstag vor. Nach einer Frist von meist 30 bis 60 Tagen hat der Bauträger das Recht, den Vertrag einseitig zu kündigen und die Immobilie unter Einbehalt einer Strafgebühr einzuziehen.
Gibt es Zinsen bei der Bauträger-Ratenzahlung?
Die meisten Bauträger bieten während der aktiven Bauphase (bis zu 36 Monate) 0 % Zinsen an. Längerfristige Pläne über die Fertigstellung hinaus sind selten und beinhalten meist einen Zinssatz von 8 % bis 12 %.
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