Kataster-Code
PIN · SK · Grundstücksidentifikationsnummer · Katasterreferenz · Liegenschaftsnummer · Grundbuchindex
Definition
Der Kataster-Code (georgisch: საკადასტრო კოდი) ist eine eindeutige Identifikationsnummer, die jeder Immobilie in Georgien vom Nationalen Register für Öffentliches Recht (NAPR) zugewiesen wird. Er dient als digitaler Fingerabdruck für Grundstücke, Wohnungen und Gewerbeflächen und ermöglicht den Zugriff auf alle rechtlichen Daten, Eigentumsverhältnisse und Belastungen im zentralen Grundbuch.
In detail
Struktur und Funktion
In Georgien ist der Kataster-Code das wichtigste Instrument für die Identifizierung von Immobilien. Er folgt einer strengen hierarchischen Struktur, die in der Regel aus vier Zahlenblöcken besteht (z. B. 01.14.05.008.021). Diese Blöcke repräsentieren die administrative Region, den Sektor, das Quartier, das Grundstück und gegebenenfalls die spezifische Einheit (Wohnung/Büro) innerhalb eines Gebäudes.
Rechtliche Bedeutung
Ein Rechtsgeschäft in Georgien ist ohne einen gültigen Kataster-Code unmöglich. Im Gegensatz zu vielen anderen Ländern basiert das georgische System primär auf dieser Nummer und weniger auf der physischen Postanschrift, da Adressen (insbesondere in neuen Entwicklungsgebieten) oft noch nicht final vergeben oder ungenau sind. Der Code verknüpft das physische Objekt mit dem digitalen Grundbuchauszug (Extrakt).
Zugang zum Register
Das georgische Immobilienregister ist vollständig digitalisiert. Durch Eingabe des Kataster-Codes auf der offiziellen Website des 'National Agency of Public Registry' (NAPR) kann jeder Interessent den aktuellen Status einer Immobilie einsehen. Dies umfasst:
- Den Namen des aktuellen Eigentümers.
- Die genaue Fläche in Quadratmetern.
- Bestehende Belastungen wie Hypotheken, Pfandrechte oder steuerliche Arrestierungen.
- Historische Transaktionsdaten.
Bedeutung bei Transaktionen
Beim Kauf einer Immobilie ist der Kataster-Code die Basis für den Kaufvertrag. Der Notar oder das Public Service Hall (Justizhaus) nutzt diesen Code, um die Verfügbarkeit der Immobilie zu prüfen. Käufer müssen sicherstellen, dass der Code im Kaufvertrag exakt mit dem Code im System übereinstimmt, um Verzögerungen oder Ablehnungen der Registrierung zu vermeiden.
Georgian context
Das georgische Katastersystem gilt als eines der effizientesten weltweit. Eine Besonderheit ist die Einteilung in 'Landwirtschaftlich' und 'Nicht-landwirtschaftlich'. Der Kataster-Code gibt Aufschluss über diesen Status, was für ausländische Käufer entscheidend ist, da diese laut georgischem Gesetz kein landwirtschaftliches Land erwerben dürfen. Zudem ist bei Neubauten darauf zu achten, dass die 18 % Mehrwertsteuer (VAT) bereits im vom Bauträger angegebenen Preis enthalten sein muss, wenn der Kataster-Code für eine neue Einheit generiert wird. Für das Residence-by-Investment-Programm (Mindestwert 150.000 USD) muss die Wertermittlung zwingend mit dem spezifischen Kataster-Code der Immobilie verknüpft sein.
Real example
Ein Investor möchte eine Wohnung in Tiflis erwerben. Anstatt sich auf die Adresse 'Chavchavadze Avenue 37' zu verlassen, fordert er den Kataster-Code an (z. B. 01.14.11.002.001.01.503). Mit dieser Nummer ruft er online beim NAPR den aktuellen Grundbuchauszug ab. Er stellt fest, dass auf der Immobilie eine Hypothek einer lokalen Bank lastet. Dank des Kataster-Codes kann er nun die Ablösung der Hypothek als Bedingung in den Kaufvertrag aufnehmen, bevor die finale Zahlung geleistet wird.
Common mistakes
- ×Verwechslung des Identifikationscodes des Gebäudes mit dem der spezifischen Wohneinheit.
- ×Vertrauen auf eine Postadresse statt der Überprüfung des digitalen Kataster-Codes.
- ×Nichtbeachtung der Statusänderung von landwirtschaftlich zu nicht-landwirtschaftlich im Kataster.
- ×Annahme, ein Kataster-Code sei statisch (er kann sich bei Grundstücksteilungen ändern).
Frequently asked questions
Wo finde ich den Kataster-Code einer Immobilie?
Der Kataster-Code ist auf dem offiziellen Grundbuchauszug (Extract) des NAPR oben rechts zu finden. Er kann auch über die interaktive Karte auf der Website des öffentlichen Registers durch Auswahl des Grundstücks ermittelt werden.
Kann sich ein Kataster-Code ändern?
Ja, ein Kataster-Code ändert sich, wenn ein Grundstück geteilt, mit einem anderen zusammengelegt oder wenn ein Gebäude offiziell in Wohneinheiten unterteilt wird. Jede neu entstehende Einheit erhält dann einen neuen, eindeutigen Code.
Ist der Kataster-Code für ausländische Käufer wichtig?
Ja, absolut. Er ist die einzige Möglichkeit, formal zu prüfen, ob es sich um landwirtschaftliches Land handelt (welches Ausländer nicht kaufen dürfen) und ob der Wert der Immobilie die 150.000 USD Schwelle für eine Aufenthaltserlaubnis erreicht.
Sind im Kataster-Code auch Informationen zur Mehrwertsteuer enthalten?
Der Code selbst nicht, aber der damit verknüpfte Kaufvertrag beim Bauträger. In Georgien sind 18 % VAT immer im Verkaufspreis des Entwicklers enthalten. Der Kataster-Code bestätigt lediglich die rechtliche Existenz der steuerpflichtigen Einheit.
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