Immobilieneigentum durch Kapitalgesellschaften in Georgien
LLC · LTD · CIT · NAPR · Immobilienerwerb über eine LTD · Firmenbesitz von Immobilien · Strukturierung über Holding
Definition
Der Erwerb und das Halten von Immobilien in Georgien durch eine juristische Person, meist eine Limited Liability Company (LLC/LTD). Während ausländische natürliche Personen kein landwirtschaftliches Land besitzen dürfen, bietet die strukturelle Nutzung einer georgischen Gesellschaft Vorteile bei der Haftungstrennung und Portfolioverwaltung. Diese Form des Eigentums unterliegt spezifischen Körperschaftsteuerregeln gemäß dem georgischen Steuermodell.
In detail
Rechtliche Grundlagen
In Georgien können sowohl inländische als auch ausländische juristische Personen Immobilien erwerben. Die häufigste Form ist die Gründung einer georgischen GmbH (Limited Liability Company/LLC). Der Registrierungsprozess erfolgt über das National Agency of Public Registry (NAPR) und erfordert in der Regel nur wenige Werktage. Ein wesentlicher rechtlicher Aspekt ist, dass juristische Personen – unabhängig davon, ob sie ausländischen Gesellschaftern gehören – strikten Beschränkungen beim Erwerb von Agrarland unterliegen.
Steuerliche Behandlung
Das georgische Steuersystem folgt dem sogenannten 'Estnischen Modell'. Das bedeutet, dass einbehaltene Gewinne, die innerhalb des Unternehmens verbleiben oder reinvestiert werden, nicht der Körperschaftsteuer (CIT) unterliegen. Erst bei einer Ausschüttung (Dividende) fällt eine Steuer von insgesamt ca. 15% an. Beim Kauf von Neubauten durch eine Firma ist die Mehrwertsteuer (VAT) von 18% im Kaufpreis enthalten und kann unter bestimmten Bedingungen als Vorsteuer geltend gemacht werden, sofern die Immobilie für umsatzsteuerpflichtige Aktivitäten (z. B. gewerbliche Vermietung) genutzt wird.
Grundsteuer (Property Tax)
Juristische Personen unterliegen einer jährlichen Grundsteuer auf den Restbuchwert ihrer Immobilien. Der Satz beträgt in der Regel bis zu 1% des Marktwertes bzw. des Buchwertes. Dies unterscheidet sich von natürlichen Personen, deren Steuersatz von ihrem jährlichen Einkommen in Georgien abhängt.
Vorteile der Firmenstruktur
1. Haftungsbeschränkung: Das Risiko ist auf das Gesellschaftsvermögen begrenzt.
2. Professionalisierung: Einfachere Verwaltung bei mehreren Eigentümern oder großflächigen Portfolios.
3. Erbschaftsplanung: Die Übertragung von Firmenanteilen kann rechtlich einfacher sein als die direkte Übertragung von Grundstücken.
Georgian context
Georgien verbietet seit der Verfassungsänderung von 2017 den Besitz von landwirtschaftlich genutzten Flächen durch Ausländer und ausländisch dominierte Unternehmen (mit wenigen Ausnahmen). Für urbane Immobilien oder Grundstücke mit dem Status 'Nicht-landwirtschaftlich' gibt es jedoch keine Beschränkungen. Einzigartig ist das digitale Grundbuch (Blockchain-basiert), welches Transaktionen extrem beschleunigt. Bei Firmeneigentum muss die Struktur der wirtschaftlich berechtigten Personen (UBO) im Zuge der Geldwäscheprävention offengelegt werden.
Real example
Ein deutscher Investor gründet eine georgische LLC, um drei Apartments in Batumi für insgesamt 450.000 USD zu erwerben. Da die Investitionssumme über dem Schwellenwert von 150.000 USD liegt, kann der Investor über das wirtschaftliche Eigentum eine Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Die Mieteinnahmen fließen auf das Geschäftskonto der LLC. Solange diese Gewinne für den Kauf weiterer Immobilien reinvestiert werden und keine Dividenden ausgeschüttet werden, fällt keine Körperschaftsteuer an. Die jährliche Grundsteuer wird basierend auf dem Wert der Immobilien durch das Unternehmen an den georgischen Fiskus abgeführt.
Common mistakes
- ×Annahme, dass eine Firma das Verbot von Agrarlandbesitz für Ausländer automatisch umgeht.
- ×Unterschätzung der jährlichen Grundsteuer für Unternehmen im Vergleich zu Privatpersonen.
- ×Fehlerhafte Buchführung, da Unternehmen im Gegensatz zu Privatpersonen zur Einreichung monatlicher Steuererklärungen verpflichtet sind.
- ×Ignorieren der Tatsache, dass die 18% VAT bei Neubauten immer im Preis enthalten sind und nicht 'eingespart' werden können.
Frequently asked questions
Kann ich als Ausländer eine georgische Firma gründen, um Immobilien zu kaufen?
Ja, Ausländer können zu 100% Anteile an einer georgischen LLC halten. Diese Firma kann dann unbegrenzt Immobilien mit dem Status 'Nicht-landwirtschaftlich' erwerben. Der Prozess der Firmengründung dauert oft nur einen Tag.
Wie hoch ist die Mehrwertsteuer beim Kauf durch eine Firma?
Die Mehrwertsteuer (VAT) in Georgien beträgt 18%. Bei Neubauprojekten ist diese Steuer gesetzlich immer bereits im vom Bauträger angegebenen Verkaufspreis enthalten. Firmen können diese unter Umständen als Vorsteuer verrechnen.
Ermöglicht Firmeneigentum den Erhalt einer Residenz?
Ja, wenn der Marktwert der Immobilie im Besitz der Firma mindestens 150.000 USD beträgt, kann der Eigentümer der Firma eine entsprechende Aufenthaltsgenehmigung beantragen. Der Wert muss durch einen zertifizierten Gutachter bestätigt werden.
Muss ein Unternehmen Grundsteuer zahlen?
Ja, juristische Personen müssen in Georgien jährlich Grundsteuer zahlen. Der Satz beträgt bis zu 1% des Wertes der Immobilie. Im Gegensatz zu Privatpersonen gibt es für Unternehmen keine einkommensbasierte Nullschwelle.
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