Reservierungsvereinbarung
Booking Agreement · Reservation Contract · Booking Form · Holding Deposit Agreement
Definition
Eine Reservierungsvereinbarung ist ein rechtlich bindendes Dokument im georgischen Immobilienrecht, das eine Immobilie zeitlich begrenzt für einen potenziellen Käufer gegen eine Gebühr reserviert. Sie verhindert, dass der Bauträger oder Verkäufer das Objekt während der Prüfungsphase (Due Diligence) anderweitig anbietet. In Georgien ist dies der erste formale Schritt vor dem Vorvertrag oder dem endgültigen Kaufvertrag (Sales Agreement).
In detail
Wesen und Zweck der Reservierungsvereinbarung
Die Reservierungsvereinbarung (engl. Reservation Agreement) markiert den Beginn des Kaufprozesses einer Immobilie in Georgien. Ihr Hauptzweck besteht darin, das Objekt für einen Zeitraum von in der Regel 7 bis 14 Tagen vom Markt zu nehmen. Während dieser Zeit verpflichtet sich der Verkäufer (meist ein Bauträger), den Preis nicht zu erhöhen und keine Verhandlungen mit anderen Interessenten zu führen.
Rechtliche Bestandteile
Ein Standarddokument umfasst typischerweise:
- Objektbeschreibung: Präzise Identifikation der Einheit (Stockwerk, Nummer, Quadratmeter).
- Kaufpreis: Festschreibung des vereinbarten Preises, inklusive der gesetzlichen Mehrwertsteuer (VAT) von 18% bei Neubauten.
- Reservierungsgebühr: Eine Zahlung, die meist zwischen 1.000 USD und 5.000 USD liegt. Diese Gebühr wird normalerweise auf den späteren Kaufpreis angerechnet.
- Fristen: Der Zeitraum, bis zu dem der Hauptvertrag unterzeichnet werden muss.
Verrechnung und Rücktritt
In der georgischen Praxis ist die Reservierungsgebühr oft nicht erstattungsfähig (non-refundable), sofern der Käufer grundlos vom Geschäft zurücktritt. Sollte der Verkäufer jedoch vom Verkauf Abstand nehmen oder rechtliche Mängel am Objekt auftreten, muss die Gebühr zurückgezahlt werden. Da die Registrierung im öffentlichen Register (Public Registry) erst mit dem Vorvertrag oder Kaufvertrag erfolgt, bietet die Reservierungsvereinbarung lediglich einen schuldrechtlichen Anspruch, jedoch noch kein dingliches Recht an der Immobilie.
Formvorschriften
Im Gegensatz zum endgültigen Kaufvertrag muss eine Reservierungsvereinbarung in Georgien nicht zwingend notariell beglaubigt werden, um zwischen den Parteien wirksam zu sein. Es ist jedoch dringend ratsam, das Dokument zweisprachig (Georgisch/Deutsch oder Georgisch/Englisch) zu verfassen, wobei die georgische Fassung im Streitfall vor lokalen Gerichten Vorrang genießt.
Georgian context
In Georgien wird die Reservierungsvereinbarung oft unmittelbar nach einer Besichtigung unterzeichnet, da der Markt, insbesondere in Tiflis und Batumi, sehr dynamisch ist. Ein kritischer Punkt ist die Mehrwertsteuer: In Georgien enthalten die Preise der Bauträger immer bereits die gesetzliche VAT von 18%. Die Reservierungsvereinbarung sollte explizit bestätigen, dass der reservierte Preis diesen Steuersatz beinhaltet. Zudem ist zu beachten, dass eine Reservierungszahlung allein noch keinen Anspruch auf eine Aufenthaltserlaubnis begründet; hierfür muss der investierte Gesamtwert der Immobilie nachweislich mindestens 150.000 USD betragen und im Register eingetragen sein.
Real example
Ein Investor möchte eine Wohnung in Batumi für 160.000 USD kaufen. Um sich das Objekt zu sichern, während er die Finanzierung und die Eigentumsverhältnisse prüft, unterzeichnet er eine Reservierungsvereinbarung und zahlt 2.000 USD. Der Bauträger garantiert, die Wohnung für 10 Tage nicht anderweitig zu verkaufen. Nach 7 Tagen unterzeichnen beide Parteien den Kaufvertrag beim Justizhaus (Public Service Hall). Die 2.000 USD werden vom Restbetrag abgezogen, sodass noch 158.000 USD zu zahlen sind.
Common mistakes
- ×Annahme, dass die Reservierungsgebühr bei Nichtgefallen immer erstattungsfähig ist.
- ×Fehlende Prüfung der Vollmachten des Unterzeichners auf Seiten des Bauträgers.
- ×Zahlung der Gebühr in bar ohne ordnungsgemäße Quittung oder Bestätigung der VAT-Inklusion.
- ×Versäumnis, die georgische Sprachversion des Vertrages durch einen unabhängigen Übersetzer prüfen zu lassen.
Frequently asked questions
Ist die Reservierungsgebühr in Georgien erstattungsfähig?
In der Regel ist sie nicht erstattungsfähig, wenn der Käufer seine Meinung ändert. Sie wird nur erstattet, wenn der Verkäufer den Vertrag bricht oder rechtliche Hindernisse den Verkauf unmöglich machen. Die genauen Bedingungen müssen jedoch individuell im Vertrag vereinbart werden.
Wie hoch ist die übliche Reservierungsgebühr?
Bei Standardimmobilien liegt sie meist zwischen 1.000 USD und 5.000 USD. Bei Luxusimmobilien kann sie höher ausfallen. Sie dient als Nachweis der ernsthaften Kaufabsicht.
Muss die Reservierungsvereinbarung im öffentlichen Register (Public Registry) eingetragen werden?
Nein, die Reservierungsvereinbarung ist ein privatrechtlicher Vertrag. Erst der Vorvertrag (Preliminary Agreement) oder der endgültige Kaufvertrag wird im öffentlichen Register registriert, um das Eigentum oder den Anspruch darauf zu sichern.
Kann ich die Reservierung in Euro bezahlen?
Obwohl Immobilienpreise oft in USD angegeben werden, müssen Zahlungen innerhalb Georgiens laut Gesetz in Georgischen Lari (GEL) abgewickelt werden, es sei denn, es handelt sich um eine grenzüberschreitende Überweisung. Viele Bauträger akzeptieren Kreditkartenzahlungen für Reservierungen vor Ort.
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