Vertragsabtretung (Vorabverkauf)
Weiterverkauf vor Fertigstellung · Vertragsübernahme · Rechteabtretung · Off-plan Resale
Definition
Die Vertragsabtretung (Assignment of Contract) im georgischen Immobilienmarkt bezeichnet den rechtlichen Prozess, bei dem ein Erstkäufer seine Rechte und Pflichten aus einem Kaufvertrag für eine im Bau befindliche Immobilie an einen Drittkäufer überträgt. Dies geschieht vor der endgültigen Fertigstellung und Eintragung im Grundbuch. Der neue Käufer übernimmt alle Konditionen des bestehenden Vorvertrags gegenüber dem Bauträger.
In detail
Rechtliche Natur der Abtretung
In Georgien erfolgt der Erwerb von Immobilien im Bauprozess üblicherweise über einen Vorvertrag (Preliminary Purchase Agreement). Da die Immobilie rechtlich noch nicht existiert (kein Katasterauszug für das fertige Objekt), handelt es sich bei einem Weiterverkauf vor Fertigstellung nicht um eine klassische Eigentumsübertragung, sondern um eine Abtretung von Forderungsrechten. Rechtlich gesehen tritt der neue Käufer (Zessionar) in die Position des ursprünglichen Käufers (Zedent) ein.
Der Prozessablauf
1. Zustimmung des Bauträgers: Fast alle georgischen Vorverträge enthalten eine Klausel, nach der eine Abtretung der Zustimmung des Entwicklers bedarf. Oft wird hierfür eine Verwaltungsgebühr (meist zwischen 0,5 % und 2 % des ursprünglichen Kaufpreises) fällig.
2. Dreiseitige Vereinbarung: Idealerweise wird die Abtretung als dreiseitiger Vertrag zwischen Verkäufer, Käufer und Bauträger abgeschlossen, um die Rechtsnachfolge lückenlos zu dokumentieren.
3. Registrierung beim Justizhaus: Auch Vorverträge und deren Abtretungen sollten im öffentlichen Register (National Agency of Public Registry) vermerkt werden, um den Anspruch gegen Dritte abzusichern.
Steuerliche Aspekte
Für den Erstkäufer (Zedent) kann ein Gewinn entstehen, wenn der Abtretungspreis über dem ursprünglichen Kaufpreis liegt. In Georgien unterliegt dieser Gewinn bei natürlichen Personen grundsätzlich der Einkommensteuer (20 %), sofern die Haltedauer weniger als zwei Jahre beträgt. Es ist wichtig zu beachten, dass die 18 % Mehrwertsteuer (VAT) bereits im ursprünglichen Vertragspreis des Bauträgers enthalten sind und bei der reinen Abtretung der Rechte zwischen Privatpersonen nicht erneut auf den vollen Objektwert anfallen.
Risiken und Vorteile
Investoren nutzen dieses Instrument häufig für 'Flipping'-Strategien, um von Preissteigerungen während der Bauphase zu profitieren, ohne die volle Grundsteuer oder Registrierungskosten nach Fertigstellung tragen zu müssen. Der Zweitkäufer hingegen übernimmt das Risiko der Fertigstellung und etwaiger Verzugsfristen des Bauträgers.
Georgian context
In Georgien ist die Vertragsabtretung besonders populär, da der Immobilienmarkt stark durch ausländische Investoren und spekulativen Neubau geprägt ist. Ein entscheidender lokaler Faktor ist das Justizhaus (Public Service Hall), welches Abtretungen effizient registriert. Wichtig: Seit 2019 müssen Zahlungen zwischen georgischen Residenten zwingend in Lari (GEL) abgewickelt werden. Da Abtretungen jedoch oft zwischen Nicht-Residenten stattfinden, wird hier häufig auf Auslandskonten in USD oder EUR gezahlt, was rechtlich komplex sein kann, wenn der Vertrag dem georgischen Recht unterliegt. Zudem ist zu beachten, dass für die Beantragung einer Aufenthaltserlaubnis (Threshold 150.000 USD) der im Grundbuch eingetragene Wert nach Fertigstellung entscheidend ist, nicht die reine Abtretungssumme des Vorvertrags.
Real example
Ein Investor kauft im Jahr 2023 eine Wohnung in Batumi 'Off-Plan' für 100.000 USD (inkl. 18 % MwSt). Ein Jahr später, kurz vor der Übergabe (White Frame Stadium), ist der Marktwert auf 130.000 USD gestiegen. Er findet einen Käufer, der bereit ist, in den Vertrag einzusteigen. Der Investor tritt seine Rechte für 130.000 USD ab. Der Bauträger genehmigt die Abtretung gegen eine Gebühr von 1.500 USD. Der neue Käufer zahlt 130.000 USD an den Investor (abzüglich bereits geleisteter Raten an den Bauträger) und übernimmt die restlichen Zahlungsverpflichtungen. Der ursprüngliche Investor muss den Gewinn von 30.000 USD in Georgien versteuern, falls keine Ausnahmeregelung greift.
Common mistakes
- ×Annahme, dass keine Zustimmung des Bauträgers erforderlich ist.
- ×Übersehen der Abtretungsgebühren in der Kalkulation der Rendite.
- ×Fehlende Registrierung der Abtretung im öffentlichen Register (NAPR).
- ×Missachtung der 2-Jahres-Frist für die spekulative Einkommensteuer.
- ×Zahlung des gesamten Betrags an den Verkäufer, ohne die ausstehenden Raten an den Bauträger zu prüfen.
Frequently asked questions
Wie hoch ist die Mehrwertsteuer bei einer Vertragsabtretung?
In Georgien beträgt die Mehrwertsteuer auf Neubauten 18 %. Diese ist grundsätzlich bereits im Preis des Bauträgers enthalten. Bei einer Abtretung (Assignment) zwischen Privatpersonen fällt keine neue Mehrwertsteuer auf den Immobilienwert an, da lediglich die vertragliche Position übertragen wird. Die Steuerlast des Verkäufers beschränkt sich meist auf die Einkommensteuer auf den erzielten Gewinn.
Benötige ich einen Notar für die Abtretung in Georgien?
Ein Notar ist nicht zwingend vorgeschrieben, aber empfehlenswert. Die meisten Abtretungen werden direkt beim Justizhaus (National Agency of Public Registry) oder unter Mitwirkung des Bauträgers abgewickelt. Eine notarielle Beglaubigung bietet jedoch zusätzliche Sicherheit bei der Bestätigung der Identitäten und der Echtheit der Unterschriften.
Kann ich eine Aufenthaltserlaubnis durch eine Vertragsabtretung erhalten?
Eine Aufenthaltserlaubnis (Investment Residence Permit) erfordert ein Investment von mindestens 150.000 USD. Bei einer Abtretung gilt dieser Schwellenwert erst, wenn die Immobilie fertiggestellt, voll bezahlt und auf Ihren Namen im Grundbuch als Eigentum eingetragen ist. Der bloße Besitz eines abgetretenen Vorvertrags reicht für den Antrag meist nicht aus.
Was passiert mit meinen bereits gezahlten Raten?
Bei einer Abtretung erstattet der neue Käufer dem ursprünglichen Käufer in der Regel die bereits an den Bauträger geleisteten Zahlungen (plus den vereinbarten Aufpreis/Gewinn). Ab dem Zeitpunkt der Abtretung ist der neue Käufer verpflichtet, alle noch ausstehenden Raten direkt an den Bauträger zu zahlen.
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