Garantierte Mietrendite-Programme
GRP · Mietgarantie · Garantierte Rendite · Fixed Yield Program
Definition
Ein Garantierte Mietrendite-Programm ist eine vertragliche Zusage eines Bauträgers oder einer Managementgesellschaft, dem Immobilienkäufer über einen festgelegten Zeitraum (meist 1 bis 5 Jahre) eine feste jährliche Rendite auf den Kaufpreis zu zahlen. Die Auszahlung erfolgt unabhängig von der tatsächlichen Belegung der Wohneinheit durch Mieter, wodurch das Leerstandsrisiko temporär vom Eigentümer auf den Betreiber übertragen wird.
In detail
Funktionsweise und Struktur
In Georgien werden solche Programme häufig bei 'Aparthotel'-Konzepten in Batumi oder Tiflis angeboten. Der Investor erwirbt eine Immobilie im Volleigentum (Freehold), schließt jedoch gleichzeitig einen Managementvertrag ab. Die garantierte Rendite liegt üblicherweise zwischen 6 % und 10 % des Netto-Kaufpreises pro Jahr.
Rechtliche Ausgestaltung
Es ist entscheidend zu unterscheiden, wer der Garantiegeber ist. Oft ist dies nicht der finanzstarke Bauträger selbst, sondern eine eigens gegründete Management-GmbH. Im Falle einer Insolvenz dieser Gesellschaft erlischt die Garantie. Verträge sollten explizit regeln, wer für Nebenkosten, Instandhaltung und die Vermarktung aufkommt, da diese Posten die Nettorendite erheblich mindern können.
Steuerliche Aspekte in Georgien
Beim Kauf einer Neubauimmobilie in Georgien fällt eine Mehrwertsteuer (VAT) von 18 % an, die gesetzlich bereits im vom Bauträger ausgewiesenen Kaufpreis enthalten sein muss. Mieteinnahmen unterliegen in Georgien einem pauschalen Einkommensteuersatz von 5 %, sofern die Immobilie zu Wohnzwecken genutzt wird und keine geschäftlichen Abzüge geltend gemacht werden. Wird das Objekt jedoch als gewerbliche Einheit (Aparthotel) eingestuft, kann der Steuersatz auf 20 % steigen, sofern keine speziellen Kleinunternehmer-Regelungen greifen.
Zeitliche Befristung
Kein seriöses Programm in Georgien gewährt lebenslange Garantien. Nach Ablauf der Garantiephase (meist 2–3 Jahre nach Fertigstellung) wechselt das Modell in der Regel zu einem 'Revenue Share' (Einnahmenteilung), bei dem der Eigentümer prozentual an den tatsächlichen Mieteinnahmen beteiligt wird (z. B. 60/40 oder 70/30 Split).
Georgian context
In Georgien ist das Konzept besonders beliebt, um ausländische Investoren anzulocken, da es eine passive Einnahmequelle ohne lokalen Verwaltungsaufwand verspricht. Wichtig ist hier der Schwellenwert für die Residenz: Ein Investment von 150.000 USD qualifiziert den Käufer für eine temporäre Aufenthaltsgenehmigung (Investment Residence Permit). Käufer sollten prüfen, ob die 'garantierte' Summe lediglich eine künstliche Aufblähung des Verkaufspreises ist – ein in touristischen Hotspots wie Batumi häufig beobachtetes Phänomen, bei dem der Bauträger die Garantie aus dem eigenen Aufpreis vorfinanziert.
Real example
Ein Investor kauft ein Apartment in Batumi für 150.000 USD (inkl. 18% MwSt). Der Bauträger garantiert für die ersten 3 Jahre eine Rendite von 8 % p.a. Der Investor erhält somit 12.000 USD pro Jahr, unabhängig davon, ob das Apartment durch Touristen belegt war oder nicht. Nach Abzug der 5 % Einkommensteuer und Managementgebühren verbleibt eine Nettozahlung. Nach Ablauf der 3 Jahre endet die Festzahlung, und der Investor trägt das volle Auslastungsrisiko.
Common mistakes
- ×Annahme einer lebenslangen Garantie ohne zeitliche Befristung.
- ×Vernachlässigung der Bonitätsprüfung der Managementgesellschaft.
- ×Übersehen der 18% Mehrwertsteuer, die im Kaufpreis enthalten sein muss.
- ×Unkenntnis über den Wechsel zum Revenue-Share-Modell nach Garantieende.
- ×Verwechslung von Brutto- und Nettorendite-Zusagen.
Frequently asked questions
Sind garantierte Mietrenditen in Georgien rechtlich sicher?
Die Sicherheit hängt rein vom privatrechtlichen Vertrag und der Liquidität des Garanten ab. Es gibt keine staatliche Absicherung für solche Renditeversprechen. Bei Insolvenz des Betreibers ist die Garantie meist wertlos.
Wie hoch ist die Steuer auf garantierte Mieteinnahmen?
In der Regel fallen 5 % Einkommensteuer an, wenn die Immobilie für Wohnzwecke vermietet wird. Bei gewerblicher Einstufung können es bis zu 20 % sein. Es empfiehlt sich, dies im Vorfeld steuerrechtlich in Georgien klären zu lassen.
Ist die Mehrwertsteuer bei solchen Programmen separat zu zahlen?
Nein, in Georgien muss die Mehrwertsteuer von 18 % bei Neubauten immer im Endpreis des Bauträgers enthalten sein. Werden zusätzliche 18 % auf den Vertragspreis verlangt, entspricht dies nicht der gängigen Marktpraxis.
Kann ich trotz Mietgarantie eine Aufenthaltsgenehmigung erhalten?
Ja, sofern der Kaufpreis der Immobilie mindestens 150.000 USD beträgt, können Sie eine Investment-Residenz beantragen. Das Mietprogramm hat keinen negativen Einfluss auf diesen Status.
Also available in: AR · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · TR · UK