Immobilieneigentum für Ausländer in Georgien
NAPR · PSH · Immobilienerwerb Nicht-Residenten Georgien · Ausländische Eigentumsrechte Georgien · Real Estate Ownership Georgia
Definition
Ausländer genießen in Georgien weitgehende Rechte beim Immobilienerwerb. Mit Ausnahme von landwirtschaftlichen Flächen können Nicht-Residenten Wohn- und Gewerbeimmobilien zu denselben Bedingungen wie Einheimische erwerben. Der Prozess erfolgt über das National Agency of Public Registry (NAPR), ist hocheffizient und bietet durch Investitionen ab 150.000 USD zudem attraktive Wege zur Erlangung einer Aufenthaltstitels.
In detail
Rechtliche Grundlagen
Der Immobilienerwerb durch Ausländer in Georgien basiert auf einem liberalen Prinzip. Seit dem Gesetz über das Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen (Stand 2017/2018) gibt es jedoch eine strikte Einschränkung: Ausländische Staatsbürger dürfen kein landwirtschaftlich genutztes Land erwerben. Dies betrifft auch Grundstücke außerhalb von Städten, die im Register als 'Agricultural' klassifiziert sind.
Registrierung und NAPR
Zentrales Organ ist die National Agency of Public Registry (NAPR). Der Kaufprozess findet häufig im Public Service Hall (PSH) statt, wo Kaufverträge registriert werden. Georgien nutzt ein Blockchain-basiertes Grundbuchsystem, was Transparenz und Sicherheit erhöht. Ein Kaufvertrag kann innerhalb weniger Stunden rechtlich wirksam registriert werden.
Steuerliche Aspekte
Beim Kauf einer Neubauimmobilie direkt vom Bauträger ist eine Mehrwertsteuer (VAT) in Höhe von 18 % gesetzlich vorgeschrieben. Diese ist grundsätzlich bereits im Verkaufspreis des Entwicklers enthalten. Es gibt keine Grunderwerbsteuer für Käufer. Die jährliche Grundsteuer für Privatpersonen ist einkommensabhängig und für Nicht-Residenten oft vernachlässigbar gering, sofern kein lokales Einkommen in Georgien erzielt wird.
Aufenthaltstitel durch Immobilien
Für Investoren ist die Verknüpfung von Immobilien mit dem Aufenthaltsrecht relevant:
1. Kurzzeit-Aufenthaltstitel: Erfordert eine Investition von mindestens 150.000 USD in Immobilien (außer Land).
2. Unbefristeter Aufenthaltstitel: Erfordert eine Investition von mindestens 300.000 USD.
Wiederverkauf und Erbschaft
Ausländer haben das volle Recht, ihre Immobilien jederzeit zu veräußern oder zu vererben. Bei einem Wiederverkauf innerhalb von zwei Jahren nach Erwerb fällt eine Kapitalertragsteuer von 20 % (bzw. 5 % unter bestimmten Bedingungen bei privater Nutzung) auf den Gewinn an. Nach zwei Jahren Haltefrist ist der Verkauf für Privatpersonen steuerfrei.
Georgian context
Georgien ist eines der wenigen Länder weltweit, das die Blockchain-Technologie für sein Grundbuch nutzt, was Betrug nahezu ausschließt. Einzigartig ist zudem die Geschwindigkeit: Eine Eigentumsübertragung kann gegen eine Express-Gebühr in unter zwei Stunden abgeschlossen werden. Wichtig bleibt der Status des Bodens: Landwirtschaftliche Flächen können nur durch die Gründung einer georgischen juristischen Person unter strengen Auflagen oder durch Erbschaft indirekt kontrolliert werden, wobei oft eine Umwandlung in 'Non-Agricultural' vor dem Kauf angestrebt wird.
Real example
Ein deutscher Staatsbürger erwirbt ein Apartment in Tiflis für 160.000 USD von einem lokalen Bauträger. Der Preis enthält bereits 18 % Mehrwertsteuer. Der Käufer geht mit seinem Reisepass (beglaubigte Übersetzung) in das Public Service Hall. Innerhalb eines Tages wird der Eigentumsübergang registriert. Mit dem Grundbuchauszug und einem Wertgutachten beantragt der Käufer anschließend die 'Short-term Residence Permit', da das Investment die Schwelle von 150.000 USD überschreitet.
Common mistakes
- ×Versuch des Kaufs von landwirtschaftlichem Boden ohne georgische Staatsbürgerschaft.
- ×Annahme, dass 100.000 USD für eine Aufenthaltserlaubnis ausreichen (ehemals gültig, jetzt 150.000 USD).
- ×Übersehen der 18 % Mehrwertsteuer bei Preisvergleichen von Neubauten.
- ×Fehlende Prüfung des Registers (NAPR) auf bestehende Hypotheken oder Pfändungen.
Frequently asked questions
Können Ausländer Land in Georgien besitzen?
Ausländer können uneingeschränkt Nicht-Landwirtschaftsflächen (Urban/Non-Agricultural) besitzen. Der Besitz von landwirtschaftlichen Flächen ist für ausländische Privatpersonen seit der Verfassungsänderung 2017/2018 untersagt.
Wie hoch ist die Mehrwertsteuer bei Immobilien?
Für neue Immobilien direkt vom Bauträger fällt eine Mehrwertsteuer von 18 % an. Diese ist gesetzlich immer im Bruttopreis des Bauträgers enthalten. Beim Kauf von Privatpersonen (Sekundärmarkt) fällt keine Mehrwertsteuer an.
Ab welchem Wert erhält man ein Visum durch Immobilienkauf?
Um einen kurzfristigen Aufenthaltstitel (Residence Permit) zu erhalten, muss der Marktwert der Immobilie (nachgewiesen durch ein zertifiziertes Gutachten) mindestens 150.000 USD betragen.
Welche Dokumente benötigen Ausländer für den Kauf?
Für die Registrierung im NAPR benötigt ein Ausländer grundsätzlich nur einen gültigen Reisepass mit einer notariell beglaubigten georgischen Übersetzung. Ein lokales Bankkonto ist für die Zahlungsabwicklung dringend empfohlen.
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