Nebenkosten beim Immobilienkauf in Georgien
NAPR · PSH · VAT · POA · Eigentumsübertragungsgebühren Georgien · Kaufnebenkosten Georgien · Transaktionskosten Immobilien Georgien
Definition
Die Nebenkosten beim Immobilienkauf in Georgien beziehen sich auf alle Gebühren und Steuern, die zusätzlich zum Nettokaufpreis anfallen. Im internationalen Vergleich sind diese Kosten extrem niedrig, da es keine Grunderwerbsteuer für Käufer gibt. Zu den Hauptbestandteilen gehören die Registrierungsgebühren beim NAPR (National Agency of Public Registry), Notarkosten oder Beglaubigungsgebühren im Public Service Hall sowie die im Kaufpreis von Neubauten enthaltene Mehrwertsteuer von 18 %.
In detail
Übersicht der Transaktionskosten
Der Erwerb einer Immobilie in Georgien zeichnet sich durch eine schlanke Kostenstruktur aus. Anders als in vielen europäischen Ländern fallen keine prozentualen Grunderwerbsteuern an. Die Kosten lassen sich in drei Kategorien unterteilen:
1. Staatliche Registrierungsgebühren (NAPR):
Die Eintragung des Eigentumsrechts erfolgt über die National Agency of Public Registry. Die Gebühren sind Fixpreise und hängen von der Bearbeitungsdauer ab:
- Standard (4 Werktage): ca. 50 GEL
- Express (selber Tag): ca. 350 GEL
2. Mehrwertsteuer (VAT):
Beim Kauf von Neubauimmobilien direkt vom Bauträger fällt eine Mehrwertsteuer von 18 % an. Diese ist gesetzlich verpflichtet, im offerierten Bruttopreis enthalten zu sein. Ein separater Ausweis oder eine Befreiung für ausländische Käufer existiert nicht. Bei Transaktionen auf dem Zweitmarkt (Privat an Privat) fällt keine MwSt. an.
3. Notarielle und rechtliche Kosten:
Obwohl Verträge direkt im Public Service Hall (PSH) ohne Notar unterzeichnet werden können, nutzen internationale Käufer oft einen Notar zur zweisprachigen Beurkundung. Die Kosten hierfür liegen meist zwischen 150 und 500 GEL. Hinzu kommen Kosten für die beglaubigte Übersetzung von Reisepässen (ca. 50-100 GEL).
Zusätzliche Kosten bei Fernkauf
Falls der Käufer nicht physisch anwesend ist, entstehen Kosten für eine Apostille oder eine Vollmacht (POA). Die Erstellung einer georgischen Vollmacht für einen Vertreter vor Ort kostet inklusive Übersetzung etwa 100 bis 200 GEL.
Maklerprovisionen
In Georgien wird die Maklerprovision (üblicherweise 3 % bis 5 %) in der Regel vollständig vom Verkäufer getragen. Käufer müssen daher keine zusätzliche Provision einplanen, sofern keine spezifische Suchbeauftragung vorliegt.
Georgian context
Die Besonderheit Georgiens liegt in der Zentralisierung durch das 'Public Service Hall' (Justizhaus). Hier werden kaufrechtliche Transaktionen und die behördliche Registrierung (NAPR) an einem einzigen Schalter abgewickelt. Es ist wichtig zu beachten, dass eine Wohnsitzgenehmigung (Residence Permit) erst ab einem Immobilienwert von 150.000 USD beantragt werden kann. Bei der Wertermittlung für diesen Grenzbetrag müssen die Nebenkosten und der Marktwert durch einen lizenzierten Gutachter bestätigt werden, wobei die im Kaufpreis enthaltene MwSt. voll angerechnet wird.
Real example
Ein Investor kauft eine Wohnung in Batumi für 160.000 USD direkt vom Bauträger. Da es ein Neubau ist, sind die 18 % MwSt. bereits im Preis von 160.000 USD enthalten. Der Käufer begibt sich zum Public Service Hall in Tiflis. Er zahlt ca. 30 GEL für die Passübersetzung und wählt die Express-Registrierung für 350 GEL (ca. 120 EUR), um noch am selben Tag als Eigentümer im Register zu stehen. Die Gesamtkosten abseits des Kaufpreises belaufen sich somit auf weniger als 200 EUR, was etwa 0,1 % des Transaktionswertes entspricht.
Common mistakes
- ×Annahme, dass die 18 % MwSt. auf den Bauträgerpreis aufgeschlagen werden (sie müssen inklusive sein).
- ×Unterschätzung der Kosten für internationale Banküberweisungen (Intermediärbank-Gebühren).
- ×Versäumnis, den Pass vor dem Termin im Public Service Hall offiziell ins Georgische übersetzen zu lassen.
- ×Glaube, dass für die Eigentumsregistrierung zwingend ein Anwalt oder Notar erforderlich ist (PSH Mitarbeiter reichen aus).
Frequently asked questions
Gibt es in Georgien eine Grunderwerbsteuer?
Nein, Georgien erhebt keine Grunderwerbsteuer (Transfer Tax) im klassischen Sinne. Es fallen lediglich geringe, fixe Verwaltungsgebühren für die Eintragung im Grundbuch an, unabhängig vom Wert der Immobilie.
Ist die Mehrwertsteuer bei Neubauten verhandelbar?
Nein. Die Mehrwertsteuer von 18 % ist gesetzlich vorgeschrieben und muss im vom Bauträger angegebenen Verkaufspreis bereits enthalten sein. Es gibt keine Rückerstattung für ausländische Investoren.
Wer zahlt die Maklergebühren in Georgien?
Standardmäßig trägt der Verkäufer die Maklerprovision. Für den Käufer ist die Vermittlung in der Regel kostenlos, es sei denn, es wurde vorab schriftlich eine spezifische Suchgebühr vereinbart.
Wie hoch sind die Kosten für die Registrierung einer Vollmacht?
Eine einfache Vollmacht (Power of Attorney), die in Georgien bei einem Notar erstellt wird, kostet inklusive Übersetzung und Beglaubigung meist zwischen 100 und 200 GEL (ca. 35-70 EUR).
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