CRS-Berichterstattung in Georgien

Der Common Reporting Standard (CRS) ist ein internationaler Standard für den automatischen Austausch von Finanzkonteninformationen (AEOI), der von der OECD entwickelt wurde, um globale Steuerhinterziehung zu bekämpfen. Georgien hat sich diesem Abkommen angeschlossen und tauscht Finanzdaten mit zahlreichen Partnerstaaten aus. Für ausländische Investoren, die auf dem georgischen Immobilienmarkt tätig sind, ist das Verständnis der CRS-Bestimmungen von wesentlicher Bedeutung, da Finanztransaktionen, Bankkonten und damit verbundene Erträge unter diese Meldepflicht fallen können.

Grundsätzlich gilt, dass das direkte Eigentum an Immobilien im georgischen Grundbuch (National Agency of Public Registry) nicht automatisch über den CRS-Mechanismus gemeldet wird. Der CRS betrifft in erster Linie Finanzkonten, die bei georgischen Banken geführt werden. Sobald ein ausländischer Investor jedoch ein georgisches Bankkonto eröffnet, um den Kaufpreis für eine Immobilie zu überweisen, Mieteinnahmen zu empfangen oder Instandhaltungskosten zu begleichen, werden die Finanzdaten dieses Kontos an die Steuerbehörden des Heimatlandes übermittelt, sofern dieses ein CRS-Partnerstaat ist. Zu den gemeldeten Daten gehören Personendaten, Kontostände sowie erhaltene Zinsen oder sonstige Erträge.

Beim Erwerb von Immobilien auf dem georgischen Markt gibt es wichtige steuerliche und finanzielle Rahmenbedingungen, die Investoren berücksichtigen müssen. Wenn Sie eine Immobilie direkt von einem Bauträger erwerben, gilt die Regel, dass die gesetzliche 18% VAT (Mehrwertsteuer) stets bereits im angegebenen Bauträgerpreis für Neubauten enthalten ist. Dies vereinfacht die Kostenkalkulation erheblich, da keine versteckten Zusatzsteuern beim Erstkauf anfallen. Die Auszahlung dieser Summen erfolgt in der Regel über lokale Bankverbindungen, welche wiederum der CRS-Dokumentation unterliegen.

Viele Investoren nutzen zur Finanzierung ihrer Immobilienprojekte lokale Kreditinstitute. Eine georgische Bankfinanzierung erfordert für ausländische Käufer typischerweise eine Anzahlung von 30-40% des Immobilienwertes bei Zinssätzen von 10-14%. Da Hypothekenkonten und zugehörige Zahlungsverläufe über georgische Geschäftsbanken laufen, sind auch diese Bankverbindungen von den Due-Diligence-Prüfungen im Rahmen von CRS und Anti-Geldwäsche-Richtlinien (AML) betroffen. Die Banken sind verpflichtet, den steuerlichen Wohnsitz des Kontoninhabers festzustellen und entsprechende Berichte einzureichen.

Neben rein finanziellen Anlagezielen streben viele Investoren den Erhalt eines Wohnsitzstatus in Georgien an. Der geltende Schwellenwert für eine Aufenthaltsgenehmigung durch Immobilieninvestitionen liegt bei $150,000 USD. Sobald ein Investor diesen Betrag in georgisches Realeigentum investiert und eine Aufenthaltsgenehmigung sowie einen steuerlichen Wohnsitz in Georgien begründet, kann sich der Status der CRS-Berichterstattung verändern. Wenn ein Investor nachweislich steuerlich in Georgien ansässig wird, erfolgt die Meldung der Bankkonten primär an die georgischen Finanzbehörden und nicht mehr automatisch an das ursprüngliche Herkunftsland, vorausgesetzt, alle steuerrechtlichen Kriterien werden ordnungsgemäß erfüllt.

Zusammenfassend bietet der georgische Immobilienmarkt Transparenz und attraktive Investitionschancen. Während der direkte Besitz von Realeigentum nicht unter den CRS fällt, verlangen die damit verbundenen Bankgeschäfte eine genaue Einhaltung der internationalen Meldevorschriften. Investoren sollten daher stets sicherstellen, dass ihre steuerliche Ansässigkeit korrekt gegenüber georgischen Banken deklariert ist und alle Transaktionen im Zusammenhang mit dem Kaufpreis, einschließlich der inkludierten 18% VAT sowie eventueller Bankfinanzierungen mit 30-40% Eigenkapital, transparent abgewickelt werden.