უძრავი ქონების კორპორატიული ფლობა

საქართველოში უძრავი ქონების კორპორატიული ფლობა გულისხმობს საცხოვრებელი, კომერციული ან ინდუსტრიული ობიექტების შეძენასა და ოფიციალურ რეგისტრაციას იურიდიული პირის სახელზე, ნაცვლად ფიზიკური პირის პირადი საკუთრებისა. ყველაზე გავრცელებული სამართლებრივი ფორმა ამ შემთხვევაში არის შეზღუდული პასუხისმგებლობის საზოგადოება (შპს). ეს მოდელი სულ უფრო პოპულარული ხდება როგორც ადგილობრივ ბიზნესწრეებში, ასევე საერთაშორისო ინვესტორებს შორის, რომლებიც საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარს განიხილავენ კაპიტალის დაბანდებისა და საინვესტიციო პორტფელის გაფართოების მიზნით.

საქართველოს მოქნილ და ინვესტორებზე ორიენტირებულ საკანონმდებლო ბაზას აქვს მნიშვნელოვანი უპირატესობები. უცხო ქვეყნის მოქალაქეებსა და რეზიდენტებს შეუძლიათ სრულიად შეუფერხებლად, 100%-იანი წილობრივი მონაწილეობით დაარეგისტრირონ კომპანია საქართველოში. რეგისტრაციის პროცედურა ხორციელდება იუსტიციის სახლში ან საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში და საჭიროებს მინიმალურ დოკუმენტაციას. კომპანიის დარეგისტრირება შესაძლებელია სულ რაღაც ერთ სამუშაო დღეში. დარეგისტრირებული იურიდიული პირი იძენს სრულ უფლებას შეიძინოს, მართოს, გააქირაოს, დააგირაოს ან გაასხვისოს ნებისმიერი ტიპის არასასოფლო-სამეურნეო უძრავი ქონება ქვეყნის მთელს ტერიტორიაზე.

საგადასახადო სისტემის თვალსაზრისით, საქართველო გამოირჩევა მიმზიდველი გარემოთი. იურიდიული პირებისათვის მოქმედებს მოგების გადასახადის ე.წ. „ესტონური მოდელი“. ეს ნიშნავს, რომ კომპანიის მიერ უძრავი ქონების გაქირავებიდან ან რეალიზაციიდან მიღებული მოგება არ იბეგრება მანამ, სანამ არ მოხდება მისი დივიდენდის სახით განაწილება დამფუძნებლებზე. თუ მიღებული შემოსავალი რჩება კომპანიაში და ხდება მისი რეინვესტირება ახალ უძრავ ქონებაში ან ბიზნესის განვითარებაში, მოგების გადასახადის (15%) გადახდის ვალდებულება არ წარმოიშობა. ამასთანავე, ახალაშენებული უძრავი ქონების ბაზარზე ოპერირებისას გასათვალისწინებელია, რომ 18% VAT (დღგ) ყოველთვის შედის დეველოპერის მიერ შეთავაზებულ საბოლოო ფასში. ეს გამჭვირვალე მიდგომა მყიდველს საშუალებას აძლევს ზუსტად დაგეგმოს ბიუჯეტი და თავიდან აიცილოს ფარული გადასახადები.

საბანკო სექტორთან ურთიერთობა კორპორატიული მფლობელობისას განსაკუთრებულ ყურადღებას მოითხოვს. ქართული კომერციული ბანკები სთავაზობენ სესხებს იურიდიულ პირებს უძრავი ქონების შესასყიდად ან დასაფინანსებლად. თუმცა, რისკების შეფასების სტანდარტების გამო, ქართულ ბანკებში დაფინანსების მისაღებად საჭიროა 30-40% down payment (პირველადი თანამონაწილეობა). ხოლო საპროცენტო განაკვეთები, ვალუტისა და კომპანიის საკრედიტო ისტორიის გათვალისწინებით, ჩვეულებრივ 10-14% ფარგლებში მერყეობს.

საინვესტიციო იმიჯისა და მიმზიდველობის კუთხით, უძრავი ქონების კორპორატიული ფლობა მჭიდროდ უკავშირდება ქვეყანაში ლეგალურად ყოფნისა და ბინადრობის უფლების მიღების შესაძლებლობებს. საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობით, უძრავი ქონების ინვესტიციით ბინადრობის უფლების მისაღებად დაწესებულია $150,000 USD threshold (ზღვარი). თუ კომპანიის მფლობელობაში არსებული უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება აკმაყოფილებს ამ მოთხოვნას, კომპანიის პარტნიორს უფლება აქვს შეიტანოს განაცხადი საქართველოს ბინადრობის ნებართვის მისაღებად.

კორპორატიული სტრუქტურის გამოყენება ასევე უზრუნველყოფს აქტივების მაღალ დაცულობასა და მართვის მოქნილობას. კომპანიის დამფუძნებლების პასუხისმგებლობა შეზღუდულია მათი წილით საწესდებო კაპიტალში, რაც იცავს მათ პირად ქონებას შესაძლო ბიზნესრისკებისგან. გარდა ამისა, ეს მოდელი იდეალურია რამდენიმე ინვესტორს შორის ერთობლივი პროექტების განსახორციელებლად, სადაც თითოეული მხარის უფლებები და მოვალეობები დეტალურად რეგულირდება წესდებითა და პარტნიორთა შეთანხმებით.