בעלות תאגידית על נדל"ן בגאורגיה

רכישת נדל"ן באמצעות ישות משפטית (בעלות תאגידית) הפכה בשנים האחרונות למסלול מרכזי ואטרקטיבי עבור משקיעים זרים ומקומיים בשוק הנדל"ן הגיאורגי המתפתח. גאורגיה מציעה סביבה עסקית נוחה, ליברלית ויעילה במיוחד, אשר מדורגת באופן עקבי במקומות הראשונים במדדים בינלאומיים של קלות עשיית עסקים ואיכות הרגולציה. הקמת חברה בגאורגיה, בדרך כלל במבנה של חברה בערבון מוגבל (LLC), היא תהליך פרוצדורלי מהיר, פשוט וזול באופן יחסי, אשר יכול להסתיים בתוך יום עסקים אחד או יומיים בלבד בלשת הרישום הציבורית. כאשר חברה גיאורגית רוכשת נכס נדל"ן, הנכס נרשם באופן רשמי על שמה של הישות המשפטית במרשם המקרקעין הציבורי של גאורגיה (NAPR), בעוד המשקיעים הפרטיים מחזיקים במניות החברה בהתאם לחלקם היחסי. מבנה זה מעניק גמישות משפטית רבה ומאפשר ניהול מקצועי ומאורגן של נכסי נדל"ן פרטיים ומסחריים כאחד.

אחד המניעים העיקריים לבחירה במבנה של בעלות תאגידית נוגע למערכת המיסוי הייחודית והנוחה של גאורגיה. גאורגיה מיישמת את "המודל האסטוני" במיסוי חברות, לפיו מס חברות אינו מוטל על רווחים שוטפים או על רווחים שנצברו והוחזרו להשקעה מחדש בעסק, אלא אך ורק בעת חלוקת דיבידנדים לבעלי המניות. היבט קריטי נוסף שעל משקיעים להכיר בעת רכישת נדל"ן חדש מקבלן (New-build) הוא נושא המס על ערך מוסף. בעת רכישת נכס מקבלן בגאורגיה, מס ערך מוסף (מע"מ) בשיעור של 18% תמיד כלול במחיר הקבלן המוצג לקונים. כאשר חברה הרשומה כעוסק מורשה למע"מ רוכשת נכס נדל"ן לצרכים עסקיים, כגון השכרה מסחרית או מלונאית, ישנה אפשרות לקזז את תשומות המע"מ או לדרוש החזרים בהתאם לדיני המס המקומיים. יתר על כן, ניהול הכנסות והוצאות תפעוליות דרך חברה מאפשר לנכות הוצאות מוכרות כגון אחזקה, שיפוצים, הנהלת חשבונות ודמי ניהול, מה שמפחית את חבות המס הכוללת.

מלבד יתרונות המיסוי, בעלות תאגידית על נדל"ן יכולה לשמש כפלטפורמה לקבלת מעמד תושבות חוקי בגאורגיה. על פי החוק הגיאורגי, משקיעים זרים המשקיעים בנדל"ן זכאים להגיש בקשה לקבלת היתר תושבות לטווח קצר (Short-term Residence Permit), כאשר סף ההשקעה בנדל"ן לקבלת תושבות זו עומד על 150,000 דולר ארה"ב (USD). כאשר הרכישה מבוצעת באמצעות חברה, יש לוודא כי הבעלות על הנכס והערכת השווי שלו מיוחסות כראוי לבעל המניות המבקש את התושבות. שווי הנכס הנדרש של 150,000 דולר ארה"ב חייב להיות מאושר על ידי שמאי מוסמך ומורשה בגאורגיה, אשר מנפיק דו"ח הערכה רשמי המוגש לרשויות ההגירה. קבלת התושבות מעניקה למשקיע ולבני משפחתו זכויות שהייה, אפשרות לנהל עסקים בצורה נוחה יותר ונגישות מוגברת למערכת הבנקאית המקומית.

מבחינת מימון בנקאי, בנקים מסחריים בגאורגיה מציעים מסלולי משכנתא ומימון נדל"ן גם לישויות תאגידיות, אך התנאים והדרישות שונים מאלו המוחלים על אנשים פרטיים. כדי לקבל מימון בנקאי גיאורגי לרכישת נדל"ן דרך חברה, הבנקים דורשים בדרך כלל מקדמה (הון עצמי) בשיעור של 30% עד 40% משווי הנכס המוערך. שיעורי הריבית על הלוואות ומשכנתאות במטבע חוץ (כגון דולר אמריקאי או אירו) עבור חברות בבנקים המקומיים נעים לרוב בטווח של 10% עד 14% בשנה. תהליך אישור האשראי לחברה כולל בדיקת נאותות מקיפה של בעלי המניות, בחינת התוכנית העסקית, ניתוח תזרימי מזומנים צפויים ולעיתים קרובות דרישה לערבות אישית של בעלי המניות העיקריים בחברה.

יתרון משמעותי נוסף של בעלות תאגידית טמון בקלות שבה ניתן לבצע שינויים במבנה הבעלות על הנכס. במקום לבצע עסקה מורכבת של מכירת נכס הנדל"ן עצמו ברשם המקרקעין, בעלי הנכס יכולים למכור או להעביר את מניות החברה המחזיקה בנכס. תהליך זה עשוי להיות מהיר יותר, דיסקרטי יותר ובעל היבטי מס שונים בהתאם למקום מושבו של הקונה והמוכר. בנוסף, בעלות תאגידית מקלה על השקעות משותפות בין מספר שותפים, שכן ניתן להגדיר בבירור את אחוזי הבעלות, זכויות ההצבעה וחלוקת הרווחים בתקנון החברה. עם זאת, חשוב לקחת בחשבון כי אחזקת נדל"ן דרך חברה כרוכה בעלויות שוטפות כגון שכר טרחה לרואה חשבון מקומי, עמלות הנהלת חשבונות, והגשת דיווחים חודשיים ושנתיים לרשויות המס הגיאורגיות. לכן, משקיעים המעוניינים בבעלות תאגידית צריכים לבצע ניתוח כדאיות מקיף ולהתייעץ עם מומחי מיסוי ומשפט מקומיים בטרם ביצוע העסקה.