Propriété immobilière via une société en Géorgie
LLC · NAPR · CIT · Détention immobilière par personne morale · Achat immobilier en LLC en Géorgie · Propriété via une LLC géorgienne
Définition
La propriété immobilière via une société en Géorgie désigne la détention d'un bien foncier ou bâti par une personne morale géorgienne (généralement une LLC ou შპს). Ce véhicule offre une protection du patrimoine, une gestion centralisée d'actifs et l'accès au modèle fiscal estonien, où l'impôt sur les sociétés (15 %) ne s'applique qu'au moment de la distribution des dividendes.
En détail
Principes de la détention immobilière par personne morale
En Géorgie, les investisseurs physiques et juridiques jouissent de droits de propriété quasi-identiques. Créer une société à responsabilité limitée (LLC / შპს) pour acquérir un bien immobilier est une pratique courante, particulièrement adaptée aux portefeuilles d'actifs commerciaux, aux projets de développement ou à la gestion locative à grande échelle.
Régime fiscal des sociétés (Modèle Estonien)
Le principal avantage de l'acquisition via une société géorgienne réside dans le système d'impôt sur les sociétés inspiré du modèle estonien :
- Report d'imposition (0 %) : Tant que les bénéfices générés par les loyers ou les plus-values immobilières restent au sein de la société et sont réinvestis, aucun impôt sur les sociétés (CIT) n'est exigible.
- Distribution de dividendes (15 % + 5 %) : L'impôt sur les sociétés de 15 % n'est prélevé qu'au moment de la distribution effective des dividendes aux associés, assorti d'une retenue à la source sur les dividendes de 5 % (sauf application d'une convention de double imposition favorable).
Taxe foncière des personnes morales (Property Tax)
Contrairement aux personnes physiques dont la taxe foncière dépend des revenus du foyer, les personnes morales sont assujetties à une taxe foncière annuelle allant jusqu'à 1 % de la valeur comptable moyenne (valeur au bilan) des actifs immobiliers situés en Géorgie.
Traitement de la TVA
Pour les biens neufs achetés auprès de promoteurs, la TVA géorgienne de 18 % est toujours incluse dans le prix affiché. Une société enregistrée à la TVA peut, sous certaines conditions juridiques et d'exploitation commerciale, déduire ou compenser cette TVA en amont, ce qui constitue un avantage structurel par rapport à un acheteur individuel.
Restrictions spécifiques
Une société dont les parts sont détenues directement ou indirectement par des ressortissants étrangers ne peut pas acquérir de terrains à usage agricole en Géorgie, en vertu des restrictions constitutionnelles encadrant la propriété foncière rurale.
Spécificités géorgiennes
En Géorgie, la création d'une LLC s'effectue en une journée auprès du Registre Public (NAPR) pour des frais administratifs réduits. Bien que la détention via une LLC offre une grande flexibilité opérationnelle et l'accès au report d'imposition estonien, elle impose une tenue de comptabilité conforme aux normes IFRS/IFRS for SMEs et le dépôt mensuel de déclarations fiscales auprès du Revenue Service géorgien (RS.ge). De plus, les sociétés à capital étranger sont soumises à la même interdiction que les personnes physiques étrangères concernant l'achat de terres agricoles.
Exemple concret
Un investisseur étranger crée une LLC géorgienne pour acquérir un espace commercial de {{data:commercial_price}} USD à Tbilissi. L'immeuble génère {{data:rental_income}} USD de loyers annuels. Grâce au modèle fiscal estonien, si la LLC réinvestit l'intégralité des profits dans l'acquisition d'un second bien, l'impôt sur les sociétés dû pour l'année est de 0 USD. La société s'acquitte uniquement de la taxe foncière annuelle (jusqu'à 1 % de la valeur au bilan de l'actif).
Erreurs fréquentes
- ×Penser que créer une LLC géorgienne permet d'outrepasser l'interdiction constitutionnelle d'acheter des terres agricoles pour les étrangers.
- ×Omettre la déclaration et le paiement de la taxe foncière des personnes morales basée sur la valeur comptable des actifs.
- ×Sous-estimer les coûts administratifs et comptables liés au maintien d'une société active par rapport à la détention en nom propre.
- ×Croire que les biens neufs vendus aux sociétés sont exonérés de TVA, alors que la TVA de 18 % est systématiquement incluse dans le prix du promoteur.
Questions fréquentes
Un étranger peut-il être l'unique actionnaire d'une LLC géorgienne propriétaire d'un bien ?
Oui, la législation géorgienne autorise un ressortissant étranger (personne physique ou morale) à détenir 100 % des parts d'une LLC locale. La société peut être enregistrée et devenir propriétaire de biens immobiliers résidentiels ou commerciaux sans restriction de nationalité pour ses associés.
L'achat d'un bien via une LLC donne-t-il droit au titre de séjour d'investissement ?
Oui, si la valeur de l'actif immobilier détenu par la société respecte le seuil légal minimum de 150 000 USD (évalué par un expert agréé) et que l'investisseur étranger détient la totalité ou la majorité des parts de la société demandeuse.
Quel est le taux de taxe foncière pour une société propriétaire d'un bien en Géorgie ?
Pour les personnes morales, la taxe foncière annuelle s'élève jusqu'à 1 % de la valeur comptable moyenne annuelle du bien inscrite au bilan financier de l'entreprise, conformément au Code fiscal géorgien.
Une société étrangère non enregistrée en Géorgie peut-elle acheter un bien immobilier ?
Une société étrangère peut acquérir un bien immobilier en Géorgie, mais elle doit préalablement se faire immatriculer auprès du Registre Public géorgien et obtenir un numéro d'identification fiscale local pour finaliser la transaction.
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