კადასტრული კოდი

კადასტრული კოდი არის საქართველოს უძრავი ქონების ეროვნული სისტემის ფუნდამენტური ელემენტი. ეს არის უნიკალური ციფრული და ასოითი კომბინაცია, რომელიც ენიჭება ქვეყნის ტერიტორიაზე არსებულ თითოეულ რეგისტრირებულ უძრავ ქონებას — მიწის ნაკვეთს, საცხოვრებელ ბინას, კერძო სახლს თუ კომერციულ ფართს. საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს სსიპ საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო (NAPR) პასუხისმგებელია საკადასტრო კოდების მინიჭებასა და უძრავი ქონების რეესტრის წარმოებაზე. კოდის სტრუქტურა მოიცავს იერარქიულ მონაცემებს: რეგიონის, რაიონის, სექტორის, კვარტალის, ნაკვეთისა და შენობა-ნაგებობის (ან შენობაში არსებული კონკრეტული ბინის) ინდივიდუალურ ნომრებს.

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ნებისმიერი ტრანზაქციის განხორციელებისას კადასტრული კოდი წარმოადგენს მთავარ საიდენტიფიკაციო საშუალებას. მისი მეშვეობით ნებისმიერ დაინტერესებულ პირს შეუძლია საჯარო რეესტრის ოფიციალურ პორტალზე მოიძიოს განახლებული ამონაწერი უძრავი ქონების შესახებ. ამონაწერი ასახავს ქონების მესაკუთრის ვინაობას, ზუსტ ფართობს, ადგილმდებარეობას, საკადასტრო რუკას და, რაც ყველაზე მნიშვნელოვანია, სამართლებრივ დატვირთვებს: იპოთეკას, ყადაღას, საგადასახადო გირავნობას ან იჯარის უფლებას. შესაბამისად, უძრავი ქონების შეძენამდე საკადასტრო კოდით ქონების ისტორიისა და სტატუსის დეტალური გადამოწმება უსაფრთხო გარიგების აუცილებელი წინაპირობაა.

პირველად ბაზარზე, ანუ ახალაშენებულ საცხოვრებელ კომპლექსებში, მშენებლობის ეტაპზე ბინებს ხშირად ჯერ არ გააჩნიათ ინდივიდუალური საკადასტრო კოდი და ისინი ფიქსირდება მთლიანი მიწის ნაკვეთის საკადასტრო კოდის ქვეშ (მშენებარე ბინის შიდა ინდივიდუალური ნომრით). მშენებლობის დასრულებისა და შენობის ექსპლუატაციაში მიღების შემდეგ, დეველოპერი ახდენს შენობის შიდა დაყოფას, რის შედეგადაც თითოეულ ბინას ენიჭება საკუთარი დამოუკიდებელი კადასტრული კოდი. უძრავი ქონების ინვესტორებმა და მყიდველებმა უნდა გაითვალისწინონ, რომ 18% VAT always included in developer price on new-build, ანუ დეველოპერის მიერ მითითებულ საბოლოო ფასში ყოველთვის შედის 18%-იანი დამატებული ღირებულების გადასახადი, რაც გამორიცხავს დაფარულ საგადასახადო ხარჯებს.

უცხოელი ინვესტორებისთვის, რომლებიც გეგმავენ საქართველოში საინვესტიციო საქმიანობას ან საცხოვრებლად გადმოსვლას, კადასტრული კოდი მნიშვნელოვან როლს ასრულებს ბინადრობის უფლების მოპოვების პროცესში. კანონმდებლობის თანახმად, მოქმედებს $150,000 USD threshold for residency by real estate investment — ანუ უძრავი ქონების საინვესტიციო ღირებულება უნდა შეადგენდეს სულ მცირე 150,000 აშშ დოლარს (ექვივალენტს ლარში). ოფიციალური აკრედიტებული შემფასებლის მიერ მომზადებული დასკვნა და საჯარო რეესტრის ამონაწერი ფორმდება კონკრეტულ საკადასტრო კოდზე, რის საფუძველზეც სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტო გასცემს მოკლევადიან ბინადრობის ნებართვას.

ქონების შეძენისას ან მშენებლობისთვის საბანკო დაფინანსების მოზიდვისას, ქართული კომერციული ბანკები ითხოვენ ზუსტ საკადასტრო მონაცემებს ქონების იპოთეკით დატვირთვისთვის. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ Georgian bank financing needs 30-40% down at 10-14% rates. ეს ნიშნავს, რომ ქართული ბანკების მიერ იპოთეკური სესხის დამტკიცებისას სესხის მაძიებელს სჭირდება 30-40% თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი), ხოლო წლიური საპროცენტო განაკვეთები მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში (ვალუტის მიხედვით). ბანკის მიერ ქონების შეფასება და უზრუნველყოფაში აყვანა ხორციელდება უშუალოდ საკადასტრო კოდით რეგისტრირებული მონაცემებისა და საკადასტრო აზომვითი ნახაზის საფუძველზე.

საბოლოო ჯამში, კადასტრული კოდი არის უძრავი ქონების „პირადობის მოწმობა“ საქართველოში. იქნება ეს მიწის ნაკვეთის საზღვრების დაზუსტება, საგადასახადო ვალდებულებების შემოწმება თუ ნოტარიუსთან ყიდვა-გაყიდვის ხელშეკრულების გაფორმება, საკადასტრო კოდის გარეშე შეუძლებელია გამჭვირვალე, უსაფრთხო და იურიდიულად გამართული ოპერაციის განხორციელება.