Entrega en White Frame
Semi-terminado · Tetri karkasi · Carcasa blanca · White shell
Definition
El 'White Frame' (Tetri Karkasi) es un estado de entrega de propiedades en Georgia donde la unidad se entrega con trabajos estructurales y de pre-instalación finalizados. Incluye paredes perimetrales enlucidas, contrapiso nivelado, ventanas de alta calidad, puerta de entrada reforzada y conexiones de servicios básicos (agua, electricidad, gas) llevadas hasta puntos estratégicos dentro del apartamento, dejando solo los acabados cosméticos pendientes.
In detail
Concepto y Alcance Técnico
En el contexto inmobiliario de Georgia, el término White Frame (o Tetri Karkasi en georgiano) representa un estándar de construcción intermedio entre la estructura bruta (Black Frame) y el acabado final (Turnkey). Es la opción preferida para inversores que desean personalizar el diseño interior sin enfrentarse a los ruidos y suciedad de la obra civil pesada.
Elementos Incluidos Típicamente
Aunque no existe una ley única que codifique cada tornillo, la práctica estándar del mercado en Georgia dicta que un White Frame debe incluir:
1. Tabiquería y Cerramientos: Paredes exteriores e interiores levantadas, generalmente con bloques de cemento o hormigón celular, recubiertas con una capa de yeso o mortero lisa lista para pintar o empapelar.
2. Suelos: Contrapiso de hormigón (láser screed) perfectamente nivelado, preparado para la instalación directa de laminados, baldosas o parqué.
3. Instalaciones Eléctricas y Fontanería: Cables eléctricos internos canalizados hacia puntos de luz y enchufes; tuberías de agua y calefacción instaladas hasta los puntos de conexión final.
4. Carpintería Exterior: Ventanas de doble o triple acristalamiento y puerta de entrada de seguridad instaladas.
5. Telecomunicaciones: Puntos de entrada para internet y televisión por cable operativos.
Ventajas para el Comprador Internacional
Este modelo permite una inspección clara de la calidad de la construcción. Al no tener acabados decorativos, el comprador puede verificar la ausencia de humedades en las esquinas o grietas estructurales. Además, reduce el tiempo de reforma post-compra a un periodo de 4 a 8 semanas, comparado con los 4 meses que podría requerir un Black Frame. Es importante notar que el IVA del 18% ya está integrado en el precio de venta ofrecido por el desarrollador en estos casos.
Georgian context
En Georgia, el estándar 'White Frame' es el punto de referencia para las tasaciones oficiales. Las instituciones bancarias y el Registro Público utilizan este estado para valorar activos. A diferencia de otros mercados post-soviéticos, el White Frame georgiano suele ser más completo, incluyendo a menudo el sistema de calefacción central (tuberías) ya distribuido. Es crucial diferenciarlo del 'Green Frame', que añade la instalación de radiadores, caldera y, en ocasiones, techos tensados. La transparencia en lo que incluye cada desarrollador es vital, ya que no hay una norma técnica nacional de obligado cumplimiento, solo estándares de mercado.
Real example
Un inversor adquiere un apartamento de 60 m² en Batumi por 155,000 USD bajo la modalidad White Frame. Al recibir las llaves, el inversor encuentra las paredes blancas y el suelo liso. Para obtener el permiso de residencia, la propiedad ya supera el umbral de 150,000 USD. El inversor solo necesita contratar a un equipo para instalar el suelo laminado, pintar las paredes, colocar sanitarios y montar la cocina. Este proceso de finalización suele costar entre 150 y 250 USD por metro cuadrado adicional, permitiendo que la unidad esté en el mercado de alquiler en menos de dos meses.
Common mistakes
- ×Asumir que White Frame incluye los mecanismos eléctricos (enchufes físicos) o luminarias.
- ×Confundir White Frame con Green Frame, esperando que la caldera de gas ya esté instalada.
- ×No verificar si el enlucido de las paredes incluye también el baño, que suele requerir tratamiento hidrófugo especial.
- ×Pensar que el precio de lista no incluye el 18% de IVA (en Georgia el precio final siempre debe incluirlo).
Frequently asked questions
¿Está incluido el IVA en el precio de un White Frame en Georgia?
Sí, de acuerdo con la normativa fiscal de Georgia, todos los precios de venta de inmuebles nuevos ofrecidos por desarrolladores deben incluir obligatoriamente el 18% de IVA. El comprador no debe pagar este impuesto por separado sobre el precio acordado en el contrato.
¿Puedo obtener la residencia si compro en White Frame?
Sí, siempre que el valor de mercado de la propiedad sea superior a 150,000 USD. El estado de construcción (White Frame o Turnkey) no afecta al derecho de residencia, siempre que se alcance el umbral de inversión mínimo requerido por la ley de inmigración georgiana.
¿Cuál es la diferencia principal entre White Frame y Green Frame?
El Green Frame es una evolución del White Frame. Mientras el White Frame deja las pre-instalaciones listas, el Green Frame suele incluir el sistema de calefacción completo (caldera y radiadores), cableado eléctrico más denso y, a veces, los materiales de acabado para el baño. El White Frame ofrece mayor libertad de diseño.
¿Cuánto cuesta pasar de White Frame a llave en mano (Turnkey)?
El costo promedio en Georgia oscila entre 150 y 300 USD por metro cuadrado, dependiendo de la calidad de los materiales (suelos, pintura, cocina y muebles). Es un proceso que suele durar entre 1 y 3 meses.
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