Georgien vs Montenegro

Für die Erlangung eines Investoren-Aufenthaltstitels in Georgien ist ein Immobilienkauf im Wert von mindestens 150.000 USD erforderlich. Das Eigentum muss von einem zertifizierten Sachverständigen bewertet werden. Nach dem Kauf kann man die Residenz bei der staatlichen Service-Agentur beantragen.

Ja, auf Neubauten fällt in Georgien eine Mehrwertsteuer von 18 Prozent an. In der Praxis ist diese Steuer jedoch immer bereits im vom Bauträger genannten Verkaufspreis enthalten. Für den Käufer entstehen also keine versteckten Zusatzkosten durch die Mehrwertsteuer nach der Preisverhandlung.

Beim Kauf einer Bestandsimmobilie in Montenegro zahlt der Käufer eine Grunderwerbsteuer von 3 Prozent. Wenn Sie jedoch eine neue Immobilie direkt vom Bauträger erwerben, fällt diese Steuer meist weg, da das Objekt bereits der Mehrwertsteuer unterliegt.

Georgien bietet aktuell deutlich höhere Mietrenditen, oft im Bereich von 8 bis 12 Prozent. In Montenegro liegen die Renditen eher bei 4 bis 6 Prozent. Georgien profitiert von niedrigeren Kaufpreisen und einer wachsenden Nachfrage nach Kurzzeitmieten in Städten wie Tiflis.

Ja, Montenegro nutzt den Euro als offizielle Landeswährung, obwohl es kein Mitglied der Europäischen Union oder der Eurozone ist. Dies vereinfacht Transaktionen für europäische Anleger erheblich und eliminiert das Währungsrisiko bei Mieteinnahmen und Wiederverkauf.

Der Kaufprozess in Georgien gilt als einer der schnellsten und sichersten weltweit. Das digitale Grundbuchsystem verhindert Doppelverkäufe und Betrug effektiv. Dennoch ist eine Prüfung des Bauträgers und der rechtlichen Dokumente vorab absolut empfehlenswert.

Das offizielle Golden-Visa-Programm Montenegros, das die Staatsbürgerschaft gegen Investment ermöglichte, wurde am 31. Dezember 2022 beendet. Man kann jedoch weiterhin eine Aufenthaltserlaubnis durch Immobilienbesitz erhalten, die jährlich verlängert werden kann, ohne Mindestinvestitionssumme.

Für Mieteinnahmen aus Wohnimmobilien wird in Georgien ein Pauschalsatz von nur 5 Prozent fällig. Dies setzt voraus, dass man keine Werbungskosten abzieht. Es ist eine der niedrigsten Steuerbelastungen für Vermieter in ganz Europa und Asien.

Ja, in Montenegro wird jährlich eine Grundsteuer erhoben. Der Satz liegt je nach Gemeinde und Objekttyp zwischen 0,1 und 1,0 Prozent des Marktwertes. An der Küste in touristischen Gebieten tendieren die Sätze eher zum oberen Ende der Skala.

Georgien, insbesondere Tiflis, hat sich zu einem globalen Hub für digitale Nomaden entwickelt. Es bietet extrem schnelles Internet, viele Coworking-Spaces und ein spezielles Steuerregime für Einzelunternehmer. Montenegro holt auf, ist aber eher saisonal geprägt.

Ja, Orte wie Gudauri oder Bakuriani bieten Potenzial für Skitourismus. Die Mietrenditen können während der Wintersaison sehr hoch sein. Allerdings ist die Infrastruktur dort noch nicht auf dem Niveau europäischer Alpenresorts, was Risiken bei der Auslastung birgt.

Die Registrierung beim Public Registry in Georgien kann innerhalb weniger Stunden abgeschlossen werden. Es gibt Express-Services, bei denen man das Zertifikat noch am selben Tag erhält. Das macht den Kaufprozess für internationale Investoren äußerst effizient.

Obwohl es nicht gesetzlich vorgeschrieben ist, wird ein Anwalt in Montenegro dringend empfohlen. Er prüft die Eigentumshistorie und ob alle Baugenehmigungen vorliegen. Dies ist besonders wichtig, da es in der Vergangenheit viele Schwarzbauten gab.

Tiflis erlebt eine starke Nachfrage durch Zuwanderung und eine wachsende Mittelschicht. Die Preise in zentralen Vierteln steigen moderat aber stetig. Der Fokus verlagert sich zunehmend auf hochwertige Sanierungen und moderne Apartmentkomplexe mit umfassendem Service.

In Batumi herrscht ein massives Überangebot an neuen Apartments. Dies kann den Wiederverkaufspreis drücken, wenn man kein Alleinstellungsmerkmal hat. Investoren sollten auf erstklassige Lagen in der ersten Meereslinie oder auf Projekte mit internationalem Management setzen.

Weder Georgien noch Montenegro haben strikte Devisenkontrollen beim Kauf von Immobilien. Die Herkunft der Mittel muss jedoch im Rahmen der Anti-Geldwäsche-Richtlinien (AML) nachgewiesen werden. Banken verlangen Dokumente wie Steuererklärungen oder Verkaufsverträge.

In Georgien gibt es gute Privatkliniken in Tiflis, die westliche Standards bieten. In Montenegro ist die Versorgung an der Küste solide, für schwere Eingriffe fliegen viele Expats jedoch in benachbarte Länder oder nach Deutschland. Eine Auslandskrankenversicherung ist in beiden Ländern ratsam.

In Montenegro sichert der Tourismus die Liquidität an der Küste. In Georgien ist der Markt breiter aufgestellt, da Tiflis auch ein Business-Zentrum ist. Eine hohe touristische Attraktivität erleichtert den Exit an andere Investoren, die Renditeobjekte suchen.

Montenegro ist NATO-Mitglied und der am weitesten fortgeschrittene EU-Beitrittskandidat. Dies sorgt für eine hohe politische Stabilität und institutionelle Sicherheit. Kleinere interne Spannungen existieren, beeinflussen den Immobilienmarkt für Ausländer bisher jedoch kaum.

In Georgien ist dies meist nicht nötig, es sei denn, man plant ein großes Gewerbeprojekt. In Montenegro kann es für steuerliche Abzüge bei Großinvestitionen sinnvoll sein. Für einzelne Apartments ist der Privatkauf in beiden Ländern aufgrund der Einfachheit meist vorzuziehen.