בדיקת שעבודים ועיקולים

בדיקת שעבודים ועיקולים היא אחד השלבים הקריטיים והחשובים ביותר בתהליך רכישת מקרקעין בגאורגיה. מטרת הבדיקה היא לוודא כי הנכס הנרכש חופשי מכל תביעה, חוב, משכנתא, עיקול שיפוטי או זכות צד שלישי כלשהי שעלולה לסכן את השקעתו של הקונה. בגאורגיה, כל המידע המשפטי לגבי נכסי מקרקעין מנוהל בצורה מרכזית ושקופה על ידי המרשם הציבורי הלאומי (NAPR - National Agency of Public Registry).

כדי לבצע את הבדיקה, מנפיקים נסח רישום עדכני (Amonaqeri) מול המרשם הציבורי באמצעות קוד זיהוי ייחודי של הנכס. נסח זה מציג את הבעלים הרשומים, שטח הנכס, ייעוד הקרקע, וכן פירוט מלא של כל שעבוד, משכנתא, עיקול או הערת אזהרה הרשומים לחובת הבעלים או הנכס. בדיקת הנסח חייבת להתבצע ביום החתימה על הסכם הרכישה, שכן שינויים ברישום יכולים להתרחש במהירות.

בעת רכישת נכס בשוק הראשוני (דירה מקבלן או פרויקט בבנייה), בדיקת השעבודים מקבלת משמעות ייחודית. יש לוודא כי הקרקע שעליה נבנה הפרויקט אינה משועבדת לבנק מלווה, או לחלופין שקיים מכתב החרגה רשמי מהבנק המבטיח את שחרור הדירה מהשעבוד עם השלמת התשלומים. יצוין כי בעסקאות מול יזמים ובנייה חדשה, המחיר המצוין על ידי היזם כולל תמיד 18% מע"מ בהתאם לחוק המקומי.

עבור משקיעים המבקשים להשתמש במימון בנקאי מקומי, הבנקים המסחריים בגאורגיה יבצעו בדיקת שעבודים קפדנית בעצמם לפני אישור ההלוואה. מימון בנקאי גאורגי לתושבים זרים דורש בדרך כלל מקדמה של 30%-40% מסך ערך הנכס, כאשר שיעורי הריבית הנפוצים נעים בין 10% ל-14%. הבנק ירשום משכנתא לטובתו בנסח הרישום עד לפירעון מלא של ההלוואה.

בנוסף, לתקינות הרישום המשפטי ולבדיקת השעבודים יש השפעה ישירה על קבלת מעמד תושבות בגאורגיה. משקיעים זרים הרוכשים נכס מקרקעין בשווי של 150,000 דולר ארה"ב ומעלה זכאים להגיש בקשה לקבלת תושבות באמצעות השקעה במקרקעין. כדי שהבקשה תאושר, הנכס חייב להיות רשום על שם המשקיע באופן מלא ונקי מכל שעבוד או עיקול המונע את רישומו התקין.