Controle op eigendomsbeperkingen

Bij de aankoop van onroerend goed in Georgië is het uitvoeren van een grondige controle op eigendomsbeperkingen, in de internationale praktijk beter bekend als een encumbrance-check, een absoluut essentiële stap binnen het due diligence-proces. Georgië beschikt over een uiterst modern, volledig gedigitaliseerd en zeer transparant kadastersysteem dat centraal wordt beheerd door het National Agency of Public Registry (NAPR). Via dit openbare register kan een potentiële koper of diens juridisch adviseur snel en nauwkeurig inzicht krijgen in de feitelijke juridische status van elk geregistreerd vastgoedobject. Een encumbrance-check garandeert dat de verkoper ook daadwerkelijk het volledige, onvoorwaardelijke eigendomsrecht bezit en dat er geen verborgen claims, beslagen, openstaande fiscale schulden, gebruiksrechten of hypotheken op het pand rusten die overgedragen zouden kunnen worden op de nieuwe eigenaar.

Het daadwerkelijke proces van een encumbrance-check omvat het opvragen van een officieel en actueel digitaal uittreksel uit het Public Registry. Dit uittreksel geeft niet alleen de exacte identificatiegegevens van het object en de naam van de geregistreerde eigenaar weer, maar vermeldt tevens expliciet eventuele bezwaren of juridische beperkingen. Onder deze bezwaren vallen bijvoorbeeld uitstaande bankhypotheken, fiscale beslagen door de Georgische belastingdienst, lopende rechterlijke geschillen of zakelijke rechten zoals erfdienstbaarheden. Omdat het Georgische kadaster in real-time wordt bijgewerkt en inschrijvingen vrijwel direct verwerkt worden, is het van groot belang om dit uittreksel niet alleen aan het begin van de onderhandelingen te bekijken, maar ook op de dag van de definitieve eigendomsoverdracht opnieuw te verifiëren.

Wanneer u besluit te investeren in nieuwbouwprojecten op de primaire vastgoedmarkt, werkt de controle op eigendomsbeperkingen met specifieke aandachtspunten. Kopers dienen er rekening mee te houden dat de door projectontwikkelaars vermelde verkoopprijzen op de primaire markt altijd inclusief 18% btw zijn. Tijdens de ontwikkelfase kan het perceel grond waarop het gebouw wordt gerealiseerd echter bezwaard zijn met een algemene hypotheek van de ontwikkelaar om het bouwproject te financieren. Een zorgvuldige encumbrance-check moet uitwijzen hoe deze overkoepelende financiering is gestructureerd en op welk moment uw specifieke appartement vrij van alle hypotheken en beperkingen op uw eigen naam wordt geregistreerd in het kadaster.

Voor investeerders die gebruik willen maken van Georgische bankfinanciering is een vlekkeloze uitkomst van de encumbrance-check een absolute randvoorwaarde. Georgische commerciële banken bieden financieringsmogelijkheden voor buitenlandse vastgoedkopers, waarbij doorgaans een eigen inleg van 30-40% vereist is, tegen rentetarieven die doorgaans tussen de 10-14% liggen. De verstrekkende bank zal het vastgoedobject pas als geaccepteerd onderpand goedkeuren nadat haar eigen juridische afdeling een grondige controle heeft uitgevoerd op de titel en heeft vastgesteld dat er geen voorgaande bezwaren zijn die de rechten van de bank of de koper in gevaar kunnen brengen.

Daarnaast speelt een correcte en schone eigendomsregistratie een cruciale rol voor buitenlandse investeerders die sturen op het verkrijgen van een Georgische verblijfsvergunning. Om in aanmerking te komen voor een verblijfsvergunning op basis van vastgoedinvestering, geldt een minimale wettelijke drempelwaarde van $150.000 USD aan vastgoedwaarde. Om deze aanvraag bij de Georgische migratiedienst succesvol te doorlopen, moet het vastgoed officieel en zonder enige juridische geschilpunten of onbevoegde bezwaren op naam van de aanvrager staan geregistreerd.

Samenvattend is het uitvoeren van een encumbrance-check in Georgië een relatief eenvoudig maar onmisbaar onderdeel van elke vastgoedtransactie. Hoewel het Georgische aankoopproces wereldwijd bekendstaat om zijn snelheid en efficiëntie, biedt deze specifieke controle de noodzakelijke bescherming tegen onvoorziene financiële of juridische problemen. Door altijd te werken met een actueel uittreksel uit het kadaster, garandeert u dat uw investering veilig is en dat u zonder belemmeringen kunt genieten van uw vastgoed in Georgië.