უფლებრივი დატვირთვის შემოწმება

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ტრანზაქციის განხორციელებამდე ერთ-ერთი ყველაზე მნიშვნელოვანი და კრიტიკული ეტაპია უძრავი ქონების უფლებრივი დატვირთვის შემოწმება. ეს პროცესი გულისხმობს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მონაცემთა ბაზაში კონკრეტული ობიექტის სამართლებრივი სტატუსის დეტალურ ანალიზს. შემოწმების მთავარი მიზანია იმის დადგენა, არის თუ არა ქონება თავისუფალი მესამე პირთა პრეტენზიებისა და სამართლებრივი შეზღუდვებისგან. საქართველოში უძრავი ქონების რეგისტრაციის სისტემა საკმაოდ ეფექტური და ციფრულია, თუმცა მყიდველმა ყოველთვის უნდა გადაამოწმოს განახლებული ამონაწერი უძრავი ქონების რეესტრიდან უშუალოდ ნასყიდობის ხელშეკრულების გაფორმების წინ.

ძირითადი უფლებრივი დატვირთვები, რომლებიც შეიძლება შეხვდეს ინვესტორს ან მყიდველს, მოიცავს იპოთეკას, ყადაღას, საგადასახადო გირავნობას/იპოთეკას და ქირავნობის ან იჯარის უფლებას. თუ უძრავ ქონებაზე რეგისტრირებულია საბანკო ან კერძო იპოთეკა, მესაკუთრეს არ აქვს უფლება გადააფორმოს ქონება იპოთეკარის (კრედიტორის) თანხმობის გარეშე. ყადაღა, რომელიც ჩვეულებრივ სასამართლოს ან სააღსრულებო ბიუროს მიერ არის დადებული, სრულად ბლოკავს ქონებაზე ნებისმიერ განკარგვით მოქმედებას. საგადასახადო გირავნობა კი წარმოიშობა სახელმწიფო ბიუჯეტის წინაშე არსებული დავალიანების გამო და ქონების შეძენისას ახალ მესაკუთრეს შეიძლება სერიოზული იურიდიული პრობლემები შეექმნას.

ახალაშენებული უძრავი ქონების (პირველადი ბაზარი) შეძენისას დეველოპერისგან, პროცესი ოდნავ განსხვავდება, თუმცა უფლებრივი შემოწმება აქაც აუცილებელია. დეველოპერთან ტრანზაქციისას მნიშვნელოვანია იმის ცოდნა, რომ საქართველოს კანონმდებლობით, ბინის ფასში ყოველთვის ჩართულია 18%-იანი დამატებული ღირებულების გადასახადი (დღგ). გარდა ამისა, საჭიროა შემოწმდეს მიწის ნაკვეთის სტატუსი, მშენებლობის ნებართვა და პროექტის დამტკიცების დოკუმენტაცია. თუ მყიდველი გეგმავს უძრავი ქონების შეძენას ქართული ბანკების დაფინანსებით, ბანკი თავად ატარებს მკაცრ იურიდიულ შემოწმებას. საბანკო სესხის მისაღებად ჩვეულებრივ საჭიროა 30-40%-იანი თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. ბანკი არ გასცემს სესხს, თუ ქონებას აქვს გადაუჭრელი უფლებრივი დატვირთვა.

უცხოელი ინვესტორებისთვის უფლებრივი დატვირთვის შემოწმება განსაკუთრებით კრიტიკულია, როდესაც უძრავი ქონების შეძენის მიზანი საქართველოს ბინადრობის უფლების მიღებაა. საქართველოს კანონმდებლობით, მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად უძრავი ქონების საინვესტიციო ზღვარი შეადგენს 150,000 აშშ დოლარს. იმისათვის, რომ ქონება გამოდგეს ბინადრობის უფლების განაცხადისთვის, მასზე არ უნდა ირიცხებოდეს არანაირი სამართლებრივი შეზღუდვა ან ყადაღა, ხოლო მისი საბაზრო ღირებულება უნდა დადასტურდეს აკრედიტებული შეფასებლის დასკვნით.

პრაქტიკულად, უფლებრივი დატვირთვის შემოწმების პროცესი იწყება იუსტიციის სახლის ან საჯარო რეესტრის ვებ-გვერდიდან განახლებული ამონაწერის ჩამოტვირთვით. ამონაწერი მომზადებული უნდა იყოს ტრანზაქციის დღესვე, რადგან მონაცემები შეიძლება შეიცვალოს რეალურ დროში. ამონაწერში დეტალურად არის გაწერილი მესაკუთრის ვინაობა, ქონების საკადასტრო კოდი, ფართობი და ყველა არსებული ვალდებულება. გამოცდილი იურისტის ან უძრავი ქონების სააგენტოს ჩართულობა უზრუნველყოფს იმას, რომ არ გამოგეპაროთ ფარული რისკები, რაც უზრუნველყოფს თქვენი ინვესტიციის მაქსიმალურ დაცულობას.