Проверка обременений

Суть проверки обременений

Проверка обременений (Encumbrance Check) — это критически важный этап юридической проверки (due diligence), направленный на подтверждение «чистоты» права собственности. В контексте Грузии это означает аудит официальных данных Национального агентства публичного реестра (NAPR).

Виды обременений в Грузии

При изучении выписки из реестра покупатель должен обратить внимание на следующие потенциальные ограничения:

1. Ипотека (Mortgage): Если объект выступает залогом по банковскому кредиту или частному займу. Продажа возможна только при согласии кредитора или погашении долга в момент сделки.

2. Налоговый залог / Ипотека (Tax Lien): Возникает, если у владельца недвижимости есть задолженность перед Налоговой службой Грузии (RS.ge).

3. Судебный арест (Seizure): Запрет на любые регистрационные действия, наложенный судом в рамках гражданского или уголовного спора.

4. Право пользования (Usufruct) / Аренда: Зарегистрированные права третьих лиц на проживание или использование объекта, которые сохраняются при смене собственника.

Процедура проверки

В Грузии реестр недвижимости является электронным и открытым. Проверка осуществляется по кадастровому коду объекта.

• Запрос свежей выписки: Информация в реестре меняется динамически. Важно заказать новую выписку непосредственно в день сделки или за день до неё, так как старые документы не гарантируют текущее отсутствие обременений.
• Анализ исторической выписки: Иногда требуется изучение истории переходов права собственности, чтобы исключить риски оспаривания предыдущих сделок.
• Проверка личности продавца: Убедиться, что лицо, указанное в реестре как собственник, совпадает с лицом, подписывающим договор (или его доверенным лицом).

Завершение сделки в Доме Юстиции (Public Service Hall) включает автоматическую проверку системы на наличие блокирующих арестов, однако добровольные обременения (например, частная ипотека) требуют тщательного анализа условий их снятия.

Инвестор планирует купить апартаменты в Батуми за {{data:price}}. Перед внесением задатка юрист запрашивает выписку по кадастровому коду 05.XX.XX.XXX. В разделе 'Обременения' обнаруживается запись об ипотеке в пользу TBC Bank. Для безопасного завершения сделки стороны согласовывают трехсторонний договор, по которому часть покупной цены направляется напрямую в банк для погашения кредита и снятия обременения, а остаток — продавцу. Без этой проверки покупатель рисковал приобрести объект, который банк мог бы конфисковать за долги предыдущего владельца.