Перевірка обтяжень (Encumbrance Check)

Суть процедури перевірки обтяжень

Перевірка обтяжень (Encumbrance Check) є критичним етапом юридичної перевірки (due diligence) при купівлі нерухомості. Вона спрямована на виявлення будь-яких юридичних перешкод, які можуть обмежити право власника розпоряджатися майном або призвести до втрати титулу власності в майбутньому.

Основні типи обтяжень у Грузії

1. Іпотека (Mortgage): Найпоширеніший вид обтяження, коли нерухомість виступає забезпеченням банківського кредиту. У Грузії іпотека реєструється в Національному агентстві публічного реєстру (NAPR).

2. Податкова застава (Tax Lien): Виникає, якщо власник має заборгованість перед Службою доходів Грузії. Це серйозне обтяження, яке може призвести до примусового продажу майна державою.

3. Арешт (Seizure/Attachment): Накладається судом або виконавчим бюро у зв'язку з судовими спорами або невиконанням фінансових зобов'язань.

4. Спадкові та сімейні спори: Обмеження, пов'язані з правами колишнього подружжя або спадкоємців, які не були належним чином враховані.

Процес перевірки

Основним інструментом перевірки є Витяг з Реєстру прав на нерухоме майно. У Грузії цей документ є цифровим і містить унікальний QR-код для верифікації.

Важливі аспекти аналізу витягу:

• Розділ власності: Хто є поточним власником і на підставі якого документа (купівля-продаж, дарування, приватизація).
• Розділ обтяжень: Наявність іпотек, суми застави та дані кредитора.
• Розділ заборон: Наявність судових заборон на відчуження.

Для повної безпеки рекомендується замовляти витяг безпосередньо в день підписання договору купівлі-продажу, оскільки інформація в реєстрі оновлюється в режимі реального часу.

Інвестор планує придбати апартаменти в Батумі за {{data:property_price}} USD. Продавець стверджує, що майно чисте. Під час перевірки обтяжень через NAPR юрист виявляє активну іпотеку на суму {{data:mortgage_amount}} USD, видану комерційним банком, а також відкрите провадження щодо податкової застави на суму {{data:tax_debt}} GEL. Завдяки перевірці інвестор уникає ризику переходу боргу на нього та вимагає від продавця повного погашення заборгованостей до моменту укладання угоди, або використовує механізм прямого погашення банківського боргу в рахунок вартості об'єкта.