גאורגיה מול וייטנאם

סקירה כללית

גאורגיה היא מדינה המגשרת בין אירופה לאסיה ומציעה סביבה עסקית ידידותית להפליא. היא מדורגת גבוה במדדי קלות עשיית העסקים העולמיים בזכות היעדר שחיתות ומערכת רישום נכסים מהירה. הממשל מקדם מדיניות שוק חופשי ופתיחות מלאה להון זר ללא הגבלות משמעותיות.

וייטנאם היא כלכלה סוציאליסטית הנמצאת בתהליך מודרניזציה מואץ. המדינה הפכה למרכז ייצור עולמי המהווה חלופה לסין עבור תאגידים רב-לאומיים. הצמיחה התוצרית כאן היא מהיציבות בעולם, אך המערכת הפוליטית והריכוזית משפיעה על אופן ניהול העסקים והקניין הרוחני.

ההבדל המהותי טמון בגישה למערב. גאורגיה שואפת להצטרף לאיחוד האירופי ומאמצת סטנדרטים מערביים. וייטנאם שומרת על מודל פיתוח עצמאי המשלב קפיטליזם מבוקר תחת שלטון ריכוזי. הבדלים אלו מעצבים את רמת הסיכון והסיכוי בכל מדינה.

למה להסס?

בגאורגיה, החשש המרכזי נובע מהמצב הגיאופוליטי מול רוסיה. המתיחות הביטחונית עלולה להשפיע על ערך המטבע ועל היציבות הכלכלית לטווח הארוך. בנוסף, השוק המקומי קטן יחסית והתלות בתיירות חוץ היא גבוהה מאוד, מה שיוצר רגישות למשברים גלובליים.

בוייטנאם, המכשול העיקרי הוא המערכת המשפטית והבעלות על קרקעות. זרים אינם יכולים להחזיק בקרקע אלא רק לחכור מבנים לתקופה מוגבלת של 50 שנה. כמו כן, השקיפות בממשל נמוכה וישנן הגבלות על הוצאת רווחים מהמדינה במטבע חוץ, מה שמסבך את הנזילות.

שתי המדינות סובלות מתנודתיות בשערי החליפין המקומיים מול הדולר. משקיעים צריכים לקחת בחשבון את עלויות ההמרה והשפעת האינפלציה על כוח הקנייה המקומי. חוסר בוויסות הדוק בשוק הנדלן עלול להוביל לעודף היצע של דירות יוקרה שאינן מתאימות לצורכי המקומיים.

מחירי נדלן

• מחירי כניסה בטביליסי נעים בין 900 ל-1,500 דולר למטר רבוע.
• בבטומי ניתן למצוא דירות נופש החל מ-45,000 דולר בקו ראשון לים.
• וייטנאם יקרה משמעותית בערים המרכזיות כמו הו צ'י מין סיטי והאנוי.
• דירת יוקרה במרכז הו צ'י מין סיטי עשויה לעלות מעל 5,000 דולר למטר.
• פרויקטים בפריפריה הווייטנאמית מתחילים סביב 2,000 דולר למטר רבוע.

גאורגיה מציעה רף כניסה נמוך יותר למשקיעים קטנים. ניתן לרכוש נכס מניב בבירה בדולרים ולהנות משוק תחרותי. וייטנאם דורשת הון עצמי גבוה יותר באופן מובהק עבור נכסים במיקומים אסטרטגיים. הפער במחירים משקף את גודל האוכלוסייה ואת פוטנציאל השוק המקומי העצום בוייטנאם לעומת גאורגיה.

תשואות

גאורגיה נחשבת לאחת המדינות עם התשואות הגבוהות בעולם על שכירות לטווח קצר. בטביליסי ניתן להגיע ל-8% עד 12% ברוטו בשנה בזכות זרם התיירים והריגיטציה הגבוהה. המודל של ניהול דירות דרך פלטפורמות דיגיטליות מפותח מאוד ונגיש למשקיעים זרים מרחוק.

בוייטנאם, התשואות על שכירות למגורים נמוכות יותר ונעות סביב 4% עד 6%. עם זאת, פוטנציאל עליית הערך כאן נחשב לגבוה יותר בשל הצמיחה הכלכלית המהירה. המשקיעים בוייטנאם בונים לרוב על הגידול העתידי בערך הנכס ולא על תזרים מזומנים מיידי וגבוה.

יש הבדל מהותי במיסוי התשואה שמשפיע על הנטו. גאורגיה מציעה מס הכנסה נמוך וקבוע, בעוד שבוייטנאם המערכת מורכבת יותר וכוללת היטלים שונים. בטווח הקצר, גאורגיה מנצחת במבחן התזרים, אך וייטנאם מציעה פוטנציאל אקזיט מרשים יותר בטווח של עשור.

מיסוי

מערכת המס בגאורגיה היא מהפשוטות בעולם. אין מס רכישה, ועלות רישום הנכס היא סמלית בלבד. מע"מ בשיעור 18% תמיד כלול במחיר הנקוב על ידי יזמים בבנייה חדשה, כך שאין הפתעות במחיר הסופי. מס ההכנסה על שכירות למגורים עומד על 5% בלבד תחת תנאים מסוימים.

וייטנאם מטילה מס רכישה של 0.5% (דמי רישום) ומס רווחי הון קבוע של 2% ממחיר המכירה הכולל, ללא קשר לרווח בפועל. בנוסף, חל מע"מ של 10% על רכישת נדלן חדש. המערכת הווייטנאמית דורשת ליווי חשבונאי צמוד יותר בשל הביורוקרטיה הכרוכה בתשלומים למדינה.

הבדל חשוב הוא היעדר מס רכוש שנתי בגאורגיה עבור רוב הנכסים הפרטיים, בעוד שבוייטנאם קיימים מסים עירוניים קטנים. עבור המשקיע הישראלי, יש לבחון גם את אמנות המס בין המדינות כדי למנוע כפל מס על הרווחים המופקים בחו"ל.

רווחי הון

בגאורגיה, אם תחזיקו בנכס מעל שנתיים, תהיו פטורים ממס רווחי הון בעת המכירה (עבור יחידים). מדובר ביתרון אדיר המעודד השקעות לטווח בינוני. במידה והמכירה מתבצעת תוך פחות משנתיים, המס עומד על 20% מהרווח הנקי, מה שמחייב תכנון זמן נכון.

בוייטנאם, מס רווחי הון מחושב בצורה שונה ופשוטה יותר אך אגרסיבית יותר: 2% משווי העסקה הכולל במעמד המכירה. המשמעות היא שגם אם הפסדתם על הנכס, תדרשו לשלם מס למדינה. שיטה זו נועדה למנוע ספקולציות פראיות בשוק הנדלן המקומי ולשמור על יציבות מחירים.

פוטנציאל עליית הערך בוייטנאם נשען על המעבר מהכפר לעיר ותיעוש המדינה. בגאורגיה, עליית הערך נובעת מהתקרבות לסטנדרטים אירופיים ופיתוח תשתיות תיירות. היסטורית, מחירי הנדלן בערים הגדולות של וייטנאם רשמו עליות דו-ספרתיות בשנים האחרונות.

הכנסות משכירות

• גאורגיה: מס מופחת של 5% על הכנסות משכירות למגורים.
• וייטנאם: מס הכנסה של כ-5% בתוספת מע"מ של 5% (סה"כ 10% במקרים רבים).
• השוק הגיאורגי מאופיין בשכירות דולרית, מה שמגן על המשקיע מפני פיחות הלרי.
• בוייטנאם השכירות משולמת לרוב בדונג, מה שחשוף לתנודות המטבע המקומי.
• בבטומי שבגאורגיה, השכירות עונתית מאוד ודורשת ניהול אינטנסיבי.
• הו צ'י מין סיטי מציעה ביקוש יציב לאורך כל השנה מצד קהילת הזרים (Expats).

ההכנסה נטו בגאורגיה לרוב גבוהה יותר בשל הוצאות תפעול נמוכות ומיסוי נוח. המודל של AirBNB חוקי ונפוץ מאוד בגאורגיה עם מינימום רגולציה. בוייטנאם, השכרת הדירה לזרים דורשת רישום משטרתי של השוכר, מה שמוסיף נדבך ביורוקרטי לניהול הנכס השוטף.

עלויות רכישה

רכישת נכס בגאורגיה היא מהזולות בעולם מבחינת עמלות. דמי הרישום בטאבו הגיאורגי עומדים על עשרות דולרים בודדים בלבד. אין צורך חובה בנוטריון עבור הרישום הסטנדרטי, והתהליך מסתיים בדרך כלל תוך יום עבודה אחד. עלויות עורך דין הן אופציונליות אך מומלצות למשקיעים זרים.

בוייטנאם, עלויות הרכישה כוללות דמי רישום של 0.5% ומגוון עמלות אדמיניסטרטיביות. תהליך הרכישה מורכב יותר ודורש בדיקת נאותה של המכסות לזרים בבניין (זרים יכולים לרכוש רק עד 30% מהיחידות בפרויקט). שכר הטרחה ליועצים משפטיים מקומיים גבוה יותר בשל הצורך בבדיקת רישיונות היזם.

חשוב לזכור שבגאורגיה המע"מ על דירות חדשות כלול במחיר, בעוד שבוייטנאם הוא מתווסף לעלות הבסיס. כתוצאה מכך, המשקיע בגאורגיה יודע בדיוק כמה יצא מחשבונו בסוף התהליך, ללא עלויות נסתרות או מסים עקיפים שיכולים להגיע לאחוזים משמעותיים מהעסקה.

עלויות אחזקה

בגאורגיה, עלויות האחזקה נמוכות מאוד. אין מס רכוש שנתי ליחידים שאינם מגיעים לרף הכנסה גבוה במיוחד בתוך המדינה. דמי הניהול בבנייני דירות (Maintenance fees) נמוכים ונעים בין 0.5 ל-1.5 דולר למטר רבוע בחודש, בהתאם לרמת השירותים בבניין.

בוייטנאם, דמי הניהול בפרויקטים חדשים גבוהים יותר וכוללים לרוב אבטחה, בריכה ותחזוקת גינון ברמה גבוהה. העלות נעה בין 0.8 ל-2 דולר למטר רבוע. בנוסף, ישנם מסים עירוניים קטנים ותשלומים עבור שירותי איסוף אשפה ותחזוקת תשתית משותפת.

עלויות החשמל והמים בשתי המדינות דומות יחסית וזולות מאוד בהשוואה לישראל או למערב אירופה. עם זאת, השימוש המסיבי במזגנים בוייטנאם בשל הלחות הגבוהה עלול להקפיץ את חשבונות החשמל החודשיים. בגאורגיה, עלויות החימום בחורף הן המרכיב המשמעותי בתקציב האחזקה.

ביטחון משפטי

גאורגיה מציעה הגנה מלאה על קניין פרטי. הרישום בטאבו הוא דיגיטלי ושקוף לחלוטין. זרים נהנים מאותן זכויות כמו אזרחים מקומיים ברכישת נדלן (למעט קרקע חקלאית). המערכת המשפטית עברה רפורמות מקיפות כדי לצמצם שחיתות ולהבטיח וודאות עסקית למשקיעים בינלאומיים.

בוייטנאם המצב מורכב יותר. כל הקרקע שייכת למדינה, והרוכשים מקבלים 'זכות שימוש' (LUR) לתקופה של 50 שנה הניתנת להארכה. למרות שהמדינה מכבדת זכויות אלו, ישנו אלמנט של אי-וודאות פוליטית. החוקים בנוגע לבעלות זרה השתנו ב-2015 וממשיכים להתפתח, מה שדורש ערנות מצד המשקיעים.

בגאורגיה, חוזי הרכישה פשוטים ותמציתיים. בוייטנאם, החוזים עבים ומלאים בסעיפים רגולטוריים. במקרה של סכסוך משפטי, בתי המשפט בגאורגיה נחשבים למהירים ויעילים יותר עבור זרים, בעוד שבוייטנאם התהליך עלול להיות ארוך ומסורבל מאוד עקב קשיי שפה ופרוצדורות מיושנות.

רכישה על ידי זרים

גאורגיה היא אחת המדינות הכי פתוחות בעולם לרוכשים זרים. אין צורך באישור מיוחד, אין הגבלות על מספר הנכסים, וניתן לבצע את כל תהליך הרכישה מרחוק באמצעות ייפוי כוח. המגבלה היחידה היא איסור על זרים לרכוש קרקע חקלאית, אך ניתן לעקוף זאת על ידי שינוי ייעוד הקרקע.

בוייטנאם, קיימות מכסות נוקשות. בבניין דירות אחד, רק 30% מהיחידות יכולות להימכר לזרים. בנוסף, זרים יכולים לרכוש רק דירות בבתים משותפים או בתים בתוך פרויקטים סגורים, ולא בתי קרקע ברחובות רגילים. רכישת נכס מיד שנייה מבוייטנאמי לזר היא תהליך מורכב ולעיתים בלתי אפשרי מבחינה חוקית.

לסיכום, גאורגיה מאפשרת בעלות מלאה (Freehold) ללא הגבלת זמן, בעוד שוייטנאם מציעה חכירה ארוכת טווח (Leasehold). ההבדל הזה משפיע על היכולת להוריש את הנכס ועל המימון הבנקאי שהמשקיע יכול לקבל, כאשר בגאורגיה קל יותר לקבל הלוואות כנגד הנכס.

תושבות

גאורגיה מציעה מסלול מהיר לתושבות באמצעות השקעה בנדלן. השקעה מינימלית של 150,000 דולר מזכה את המשקיע ומשפחתו בתושבות זמנית שניתן לחדש מדי שנה. לאחר מספר שנים, ניתן להגיש בקשה לתושבות קבע. בנוסף, אזרחים ישראלים יכולים לשהות בגאורגיה שנה שלמה ללא ויזה כלל.

בוייטנאם, רכישת נדלן אינה מעניקה באופן אוטומטי זכויות תושבות. משקיעים זרים יכולים לקבל ויזת משקיע (DT) רק אם הם מקימים חברה ומזרימים הון משמעותי לפיתוח המדינה, ולא על ידי רכישת דירה יחידה למגורים. רוב בעלי הדירות הזרים בוייטנאם מסתמכים על ויזות עסקיות או תיירותיות.

היתרון של גאורגיה הוא הפשטות. תהליך הבקשה לתושבות אורך כ-30 יום וניתן לביצוע בקלות דרך משרד המשפטים המקומי. וייטנאם נשארת סגורה יחסית בהיבט החוקי, מה שהופך את השהייה הארוכה במדינה למאתגרת יותר עבור משקיעים פסיביים שאינם מנהלים עסק פעיל.

עלות מחיה

• גאורגיה מציעה איכות חיים גבוהה בעלות נמוכה מאוד.
• ארוחה במסעדה טובה בטביליסי תעלה כ-15-20 דולר.
• בוייטנאם, אוכל רחוב זול להפליא (2-3 דולרים), אך סגנון חיים מערבי יקר יותר.
• שירותי בריאות פרטיים בטביליסי זמינים וזולים משמעותית מהמערב.
• בוייטנאם ישנם בתי חולים בינלאומיים יוקרתיים אך הם יקרים מאוד.
• התחבורה הציבורית והמוניות בשתי המדינות זולות במיוחד.

המחיה בגאורגיה נוחה מאוד למחזיקי דולרים. המדינה מספקת תשתית מצוינת לדיגיטלים נומדיים (Digital Nomads) עם אינטרנט מהיר ובתי קפה רבים. וייטנאם מציעה חוויה אקזוטית יותר, אך העלויות בערים הגדולות חוצות לעיתים את רף העלויות בערים במזרח אירופה בשל המסים על מוצרים מיובאים.

אינפלציה

גאורגיה חוותה אינפלציה משמעותית בשנתיים האחרונות, בדומה לשאר העולם, שהגיעה לשיא של מעל 10% אך התייצבה מאז. הממשל והבנק המרכזי פועלים באגרסיביות לריסון המחירים דרך ריבית גבוהה. האינפלציה השפיעה בעיקר על מחירי השכירות והמזון, מה שדווקא העלה את התשואות למשקיעי הנדלן.

בוייטנאם, הממשלה מצליחה לשמור על אינפלציה יציבה יחסית, לרוב מתחת ל-4%, בזכות פיקוח על מחירי הדלק והאנרגיה. עם זאת, הכלכלה חשופה מאוד למחירי הסחורות העולמיים בשל היותה מרכז ייצור. היציבות היחסית של המחירים הופכת את וייטנאם ליעד בטוח יותר מבחינת כוח הקנייה המקומי לטווח ארוך.

חשוב לציין כי בשתי המדינות, נדלן נחשב למקלט מצוין מפני אינפלציה. בגאורגיה הנכסים מתומחרים בדולרים, מה שמעניק הגנה כפול. בוייטנאם, הביקוש הריאלי למגורים מצד המעמד הבינוני הצומח דוחף את המחירים למעלה בקצב שעוקף את מדד המחירים לצרכן.

מטבע

המטבע הגאורגי הוא הלרי (GEL). הוא ידע תנודות חריפות מול הדולר לאורך העשור האחרון, אך התחזק מאוד בעקבות גל ההגירה וההשקעות האחרון. עבור המשקיע הזר, העובדה ששוק הנדלן מתנהל בדולרים מורידה משמעותית את סיכון המטבע בעת הרכישה והמכירה.

בוייטנאם, המטבע הוא הדונג (VND). הוא נשלט באופן הדוק על ידי הבנק המרכזי ולרוב עובר פיחות זוחל מול הדולר כדי לשמור על האטרקטיביות של הייצוא הווייטנאמי. קיימות מגבלות קשות על המרת דונג למטבע חוץ והוצאתו מהמדינה, מה שמהווה חסום משמעותי עבור משקיעים בינלאומיים שרוצים להחזיר הון הביתה.

השימוש בדולר בגאורגיה הוא נפוץ ויומיומי בעסקאות גדולות. בוייטנאם, השימוש בדולר בשוק המקומי מוגבל על פי חוק, וכל העסקאות חייבות להתבצע בדונג. הבדל זה הופך את גאורגיה לידידותית הרבה יותר למשקיעים החוששים מתנודות במטבעות שווקים מתעוררים.

צמיחה כלכלית

גאורגיה מציגה צמיחה מרשימה של 7-10% בשנים האחרונות, מונעת מתיירות, לוגיסטיקה ושירותים פיננסיים. המדינה נהנית ממעמד של מסדרון הובלה מרכזי בין סין לאירופה (המסדרון האמצעי). הצמיחה כאן מהירה אך תלויה מאוד באקלים האזורי ובמדיניות החוץ של השכנות.

וייטנאם היא אחת הכלכלות הצומחות ביותר בעשור האחרון עם ממוצע של 6% צמיחה שנתית. הכוח שלה טמון בייצור תעשייתי. חברות כמו סמסונג ואפל מעבירות קווי ייצור למדינה, מה שיוצר מיליוני מקומות עבודה ומעלה את התוצר לנפש בצורה עקבית. זוהי צמיחה ריאלית המבוססת על ייצור ולא רק על שירותים.

בעוד שגאורגיה צומחת דרך ליברליזציה, וייטנאם צומחת דרך תיעוש. הצמיחה בוייטנאם נחשבת לבת-קיימא יותר לטווח הארוך בשל גודל השוק המקומי (100 מיליון תושבים). גאורגיה הקטנה חייבת להמשיך להמציא את עצמה כמרכז שירותים ונופש כדי לשמר את קצבי הצמיחה הגבוהים.

דמוגרפיה

• אוכלוסיית גאורגיה מונה כ-3.7 מיליון איש ונמצאת במגמת הצטמצמות איטית.
• בוייטנאם ישנם כ-100 מיליון איש, עם שיעור ריבוי טבעי חיובי וצעיר.
• המעמד הבינוני בוייטנאם צפוי לצמוח ל-50% מהאוכלוסייה עד 2030.
• גאורגיה סובלת מהגירה של צעירים למערב אירופה בחיפוש אחר שכר גבוה.
• הריכוז העירוני בשתי המדינות עולה, מה שדוחף את מחירי הנדלן במרכזי הערים.

היתרון של וייטנאם הוא הדיבידנד הדמוגרפי: כוח עבודה צעיר, יצרני וצרכני. זהו מנוע ביקוש אדיר לנדלן למגורים. בגאורגיה, הביקוש לנדלן מונע בעיקר על ידי גורמי חוץ (תיירים, רוסים, בלארוסים ואירופאים), מה שהופך את השוק לפגיע יותר לשינויים במדיניות הגירה עולמית.

תיירות

התיירות היא עמוד השדרה של כלכלת גאורגיה. המדינה הצליחה למתג את עצמה כיעד קולינרי, תרבותי וספורטיבי (סקי וחופים). מספר התיירים ב-2023 חזר לרמות שלפני המגפה, מה שהעלה את מחירי השכירות לטווח קצר בטביליסי ובבטומי לרמות שיא. הממשלה משקיעה סכומי עתק בשיווק המדינה במערב.

וייטנאם היא יעד תיירות גלובלי מוכר עם מוקדים כמו מפרץ האלונג, דנאנג והוי אן. התיירות כאן מגוונת מאוד וכוללת תיירות תרמילאים לצד תיירות יוקרה. עם זאת, התשתית התיירותית באזורים מסוימים עדיין נמצאת בפיתוח, והביורוקרטיה בהוצאת ויזות לעיתים מקשה על הגעה מסיבית לעומת הפשטות הגיאורגית.

בשתי המדינות, השקעה בנדלן תיירותי (Apart-hotels) היא מסלול פופולרי. בגאורגיה המודל מבוסס ופשוט יותר מבחינת ניהול. בוייטנאם, הפרויקטים התיירותיים גדולים ומרהיבים יותר אך דורשים בדיקה מעמיקה של המפעיל הבינלאומי שמנהל את הנכס כדי להבטיח תשואות.

תשתיות

גאורגיה משפרת את תשתיות הכבישים והרכבות שלה בקצב מהיר, במיוחד בנתיבי הסחר המרכזיים. שדות התעופה בטביליסי, בטומי וכותאיסי מורחבים כדי לקלוט יותר טיסות ישירות מאירופה והמפרץ. עם זאת, התשתיות בתוך השכונות הישנות בערים עדיין טעונות שיפור משמעותי, במיוחד בתחומי הביוב והחשמל.

וייטנאם נמצאת בעיצומה של מהפכת תשתיות. המדינה בונה רכבות תחתיות בהו צ'י מין סיטי ובהאנוי, מקימה נמלי ים עמוקים ושדות תעופה חדשים (כמו שדה התעופה לונג ת'אן שיהיה מהגדולים באסיה). ההשקעה הממשלתית בתשתיות היא מהגבוהות באזור, מה שמעלה את ערך הנדלן בקרבת הפרויקטים הללו.

ההבדל טמון בקנה המידה. וייטנאם בונה פרויקטים גרנדיוזיים שמשנים פני ערים שלמות. גאורגיה מתמקדת בשיפור הקישוריות הבינלאומית ושיפוץ מרכזים היסטוריים. בשתי המדינות, קרבה לפרויקט תשתית חדש (כמו מטרו או כביש מהיר) היא האינדיקטור הטוב ביותר לעליית ערך עתידית.

איכות בנייה

בגאורגיה קיימת שונות רבה באיכות הבנייה. פרויקטים של יזמים מובילים עומדים בסטנדרטים אירופיים, אך ישנם מבנים רבים שנבנו במהירות ללא בידוד תרמי או אקוסטי מספק. חשוב מאוד לרכוש נכס מחברות בעלות מוניטין ולבדוק את איכות הגמר (White Frame לעומת Green Frame).

בוייטנאם, פרויקטים המיועדים לזרים ולישראלים נבנים לרוב על ידי יזמי ענק (חלקם בינלאומיים מסינגפור או יפן) ומציעים איכות בנייה גבוהה מאוד. מתחמי המגורים כוללים פארקים, מועדוני כושר ושטחים ציבוריים מטופחים. עם זאת, הבנייה המקומית הפשוטה עלולה לסבול מבעיות רטיבות עקב האקלים הטרופי הקיצוני.

חשוב לציין שבגאורגיה מקובל למסור דירות במצב מעטפת (Black/White frame), מה שמאפשר למשקיע לעצב בעצמו אך דורש השקעה נוספת. בוייטנאם, רוב הדיור החדש לזרים נמסר עם גימור בסיסי או מלא, מה שמקל על הכנסת שוכרים באופן מיידי ללא כאב ראש של שיפוצים.

נזילות

הנזילות בגאורגיה נחשבת לטובה בשוק של טביליסי ובטומי, במיוחד עבור דירות קטנות (סטודיו או חדר וחצי) במיקומים מרכזיים. ישנו זרם קבוע של קונים זרים ומקומיים. היעדר מס רכישה ופשטות הרישום הופכים את תהליך המכירה למהיר יחסית, לעיתים תוך שבועות בודדים.

בוייטנאם, הנזילות מורכבת יותר עבור זרים. מאחר שניתן למכור דירה 'מכסת זרים' רק לזר אחר או למקומי (ובכך לאבד את סטטוס המכסה הזרה), קהל היעד מוגבל יותר. תהליך המכירה דורש אישורים ביורוקרטיים ותשלום מסים שיכולים לעכב את העסקה. עם זאת, במיקומים מבוקשים בהו צ'י מין סיטי, הביקוש תמיד גבוה.

משקיע שצריך את הכסף בטווח הקצר ימצא את גאורגיה נוחה יותר באופן משמעותי. וייטנאם היא השקעה לטווח ארוך, בה הנזילות נמוכה יותר אך הפוטנציאל לרווח אסטרונומי ביום המכירה גדול יותר בשל צמיחת המעמד הבינוני המקומי שיכול לרכוש את הנכס בסופו של דבר.

זמן מכירה (Resale)

• גאורגיה: ממוצע של 3-6 חודשים למכירת נכס במחיר שוק.
• וייטנאם: ממוצע של 6-12 חודשים בשל תהליכים ביורוקרטיים ובדיקות נאותה.
• בטביליסי, הביקוש לדירות משופצות גבוה במיוחד בקרב משקיעים חדשים.
• בוייטנאם, הקונה הפוטנציאלי יבדוק לעומק את מצב החכירה ורישיונות היזם.
• שיווק נכס בגאורגיה קל דרך רשתות חברתיות ואתרים מקומיים הפתוחים לכל.

זמן המכירה מושפע ישירות מהמחיר. בגאורגיה, שוק הנדלן תחרותי מאוד וישנה גמישות במחירים. בוייטנאם, המחירים נוטים להיות קשיחים יותר כלפי מטה, מה שעלול להאריך את זמן ההמתנה לקונה המתאים. השקיפות בנתוני עסקאות אמת בגאורגיה גבוהה יותר, מה שמקל על הערכת מחיר ריאלית ומכירה מהירה.

סיכונים

הסיכון הגדול בגאורגיה הוא פוליטי וביטחוני. קרבה לרוסיה והשפעות המלחמה באוקראינה יוצרות אי-יציבות. בנוסף, ישנו חשבון של 'בועת נדלן' בבטומי עקב ריבוי מגדלים בקו ראשון לים שעלולים להישאר ריקים אם התיירות תדעך. הסיכון המטבעי לרווחים המומרים ללרי קיים גם הוא.

בוייטנאם, הסיכון המרכזי הוא משפטי-רגולטורי. הממשלה יכולה לשנות את חוקי הבעלות הזרה או להקשיח את התנאים להוצאת כספים. קיים גם סיכון של שחיתות במערכות הממשל המקומיות ובדיקת זכויות הקרקע. בנוסף, הצמיחה המהירה הובילה לעיתים לבנייה ללא היתרים מתאימים, מה שעלול לסבך את רישום הנכס בעתיד.

בשתי המדינות, יש להימנע מרכישה מחברות בנייה לא מוכרות. הסיכון של 'פיל לבן' (פרויקט שנעצר) קיים בשווקים אלו. מומלץ תמיד לבדוק את איתנותו הפיננסית של היזם ואת היסטוריית המסירות שלו לפני העברת תשלום ראשון.

הזדמנויות

גאורגיה מציעה הזדמנות פז בשחזור מבנים היסטוריים בטביליסי והסבתם למלונות בוטיק או דירות יוקרה. הפיתוח של כותאיסי כמרכז טיסות לואו-קוסט יוצר שוק חדש ומעניין. ההצטרפות העתידית האפשרית לאיחוד האירופי היא ה'אס' הגדול שיכול להקפיץ את מחירי הנדלן לרמה של מזרח אירופה הקלאסית.

וייטנאם מציעה הזדמנות ברכישה באזורי פיתוח חדשים (Smart Cities) המתוכננים סביב קווי המטרו החדשים. הגידול בייצור של חברות טכנולוגיה יוצר ביקוש אדיר למגורי איכות למהנדסים ומנהלים. השקעה בנדלן מסחרי או תעשייתי בוייטנאם היא גם אפיק צומח במיוחד עבור משקיעים מוסדיים או בעלי הון גדול.

ההזדמנות הטובה ביותר היא זיהוי אזורים שנמצאים רגע לפני פריצה תשתיתית. בגאורגיה זה קורה סביב נמלים חדשים וכבישים מהירים למזרח. בוייטנאם זה קורה סביב שירותי הקישוריות בין הו צ'י מין סיטי לערים הלווייניות שלה.

פרופיל משקיע

המשקיע בגאורגיה הוא בדרך כלל משקיע פרטי המחפש רף כניסה נמוך, פשטות ביורוקרטית ותשואה שוטפת נטו גבוהה. הוא מעוניין בנכס שניתן לנהל בקלות מרחוק או כזה שיכול לשמש אותו גם לנופש. זהו משקיע שמעריך חופש כלכלי, מיסוי נמוך ואפשרות לקבל תושבות בקלות.

המשקיע בוייטנאם הוא לרוב אסטרטגי יותר, בעל אורך נשימה ומוכנות להתמודד עם מורכבות משפטית עבור פוטנציאל רווח ארוך טווח. הוא מאמין בסיפור הצמיחה של אסיה ומוכן להשקיע סכומים גבוהים יותר בנכסים איכותיים. זהו משקיע שבונה על התחזקות הכלכלה הווייטנאמית כולה בעשורים הבאים.

בעוד שגאורגיה מתאימה למי שרוצה 'שגר ושכח' עם תזרים מזומנים מהיום הראשון, וייטנאם מתאימה למי שמחפש השקעה ב'אמזון של המדינות' – צמיחה אגרסיבית עם מורכבות תפעולית. שתי המדינות דורשות הבנה של השוק המקומי, אך גאורגיה סלחנית הרבה יותר לטעויות של משקיעים מתחילים.