Extrait cadastral
NAPR · Extrait du registre foncier · Certificat de propriété immobilière · Relevé cadastral
Définition
L'extrait cadastral est le document juridique officiel émis par l'Agence Nationale du Registre Public (NAPR) en Géorgie. Il atteste du droit de propriété d'une personne physique ou morale sur un bien immobilier, précise son code cadastral unique, sa superficie exacte, ainsi que l'existence d'éventuelles charges, hypothèques ou restrictions légales.
En détail
Qu'est-ce qu'un extrait cadastral en Géorgie ?
En Géorgie, l'extrait cadastral (en géorgien : samotjanaweri) constitue l'unique titre de propriété légalement opposable. Il est délivré par l'Agence Nationale du Registre Public (National Agency of Public Registry - NAPR), rattachée au Ministère de la Justice de Géorgie. Le système foncier géorgien étant intégralement numérisé et centralisé, cet extrait est disponible en ligne et jouit d'une valeur probante absolue.
Contenu détaillé de l'extrait cadastral
Le document est structuré en plusieurs sections distinctes :
- Identifiant cadastral (Code cadastral) : Un numéro unique structuré (ex.
01.10.14.005.012) qui localise précisément la parcelle ou l'unité d'habitation sur la carte nationale. - Informations sur le propriétaire : Identité complète du ou des titulaires de droits (nom, prénom, numéro de passeport pour un investisseur étranger, ou numéro d'immatriculation pour une société).
- Spécifications du bien : Désignation de l'usage (résidentiel, commercial, terrain non agricole), superficie officielle exprimée en mètres carrés et adresse postale enregistrée.
- Charges et privilèges (Droits de tiers) : Mention obligatoire de toute contrainte juridique grevant le bien, telle qu'une hypothèque bancaire (hypotheca), une saisie conservatoire, une décision de justice, un bail de longue durée ou une servitude d'accès.
Rôle dans les transactions immobilières
Avant la signature d'un contrat de vente (Sales and Purchase Agreement) ou le versement d'un acompte, l'analyse d'un extrait cadastral rémis le jour même est indispensable. Il permet de :
1. Confirmer l'identité du propriétaire légal ou vérifier l'habilitation de son mandataire.
2. S'assurer de l'absence totale de passif, dettes fiscales ou blocages judiciaires liés à l'immeuble.
3. Valider l'exactitude des surfaces vendues par rapport aux plans architecturaux.
Délivrance et sécurité juridique
Chaque extrait comporte un code QR et un code de vérification unique. Ces éléments permettent à tout acheteur, notaire ou juriste de vérifier instantanément l'authenticité du document sur le serveur officiel du NAPR, écartant ainsi tout risque de falsification documentaire.
Spécificités géorgiennes
En Géorgie, le registre foncier géré par le NAPR fait partie des plus modernes et transparents au monde. Contrairement à de nombreux pays où l'acte notarié régit le transfert, en Géorgie, c'est l'inscription effective au registre foncier — formalisée par la mise à jour de l'extrait cadastral — qui transfère la propriété légale. Pour les acheteurs internationaux, l'extrait cadastral est également le document maître à fournir aux services d'immigration lors d'une demande de résidence par investissement immobilier (seuil légal fixé à 150 000 USD). Concernant les biens neufs, la TVA de 18% est toujours incluse dans le prix de vente affiché par le promoteur et n'apparaît pas comme une ligne distincte sur l'extrait cadastral.
Exemple concret
Un investisseur étranger souhaite acquérir un appartement de 70 m² à Tbilissi. Son avocat génère un extrait cadastral récent sur le portail du NAPR via le code 01.14.03.022.001.01.050. L'examen confirme que le vendeur est l'unique propriétaire inscrit et que la section des charges est vierge de toute hypothèque. Dès le paiement finalisé et l'enregistrement effectué à la Maison du Service Public, un nouvel extrait cadastral est émis sous 24 heures, faisant figurer le nom de l'investisseur étranger comme unique propriétaire.
Erreurs fréquentes
- ×Se fier à un extrait cadastral datant de plusieurs semaines au lieu d'en générer un le jour de la transaction.
- ×Confondre l'avant-contrat de vente signé devant notaire avec l'enregistrement final au Registre Public (NAPR).
- ×Considérer le certificat d'achèvement du promoteur comme un équivalent de l'extrait cadastral individuel pour un lot sous régime de copropriété.
- ×Omettre de vérifier la traduction certifiée des sections relatives aux charges et servitudes (Section C du document).
Questions fréquentes
Comment vérifier l'authenticité d'un extrait cadastral géorgien ?
Chaque extrait contient un code QR et un numéro d'enregistrement à deux clés. Il suffit de scanner le code QR ou d'entrer les identifiants sur le site officiel du NAPR (napr.gov.ge) pour afficher la version originale conservée sur les serveurs de l'État.
Quelle est la durée de validité d'un extrait cadastral en Géorgie ?
Juridiquement, un extrait n'a pas de date d'expiration fixe. Cependant, comme il reflète l'état du registre à la minute exacte de sa délivrance, les juristes et notaires exigent un extrait généré le jour même de la transaction pour garantir l'absence de charges récentes.
Un citoyen étranger peut-il être inscrit sur l'extrait cadastral ?
Oui, les ressortissants étrangers disposent des mêmes droits de propriété que les citoyens géorgiens pour les biens résidentiels et commerciaux. L'extrait est établi directement avec leur nom et numéro de passeport. Seuls les terrains à vocation agricole font l'objet de restrictions.
L'extrait cadastral indique-t-il le paiement de la TVA ?
Non, l'extrait cadastral est un document de droit immobilier et non un relevé fiscal. En Géorgie, la TVA de 18% sur l'immobilier neuf est obligatoirement incluse dans le prix de vente fixé par le promoteur, mais elle n'est pas mentionnée sur le registre foncier.
L'extrait cadastral permet-il d'obtenir la résidence en Géorgie ?
Oui, l'extrait cadastral prouvant la propriété d'un bien d'une valeur minimale de 150 000 USD (attestée par un rapport d'évaluation certifié) est la pièce maîtresse exigée par l'Agence du Développement des Services Publics pour l'obtention du titre de séjour résidenciel.
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