Off-plan
Off-plan purchase, construction stages and payment plans.
Cesión de Contrato (Venta antes de entrega)
La cesión de contrato es un mecanismo legal mediante el cual el comprador original de una propiedad sobre plano (cedente) transfiere sus derechos y obligaciones contractuales a un tercero (cesionario) antes de la finalización de la construcción. En el mercado inmobiliario de Georgia, este proceso sustituye al comprador en el contrato de compraventa preliminar, requiriendo generalmente el consentimiento del desarrollador y el registro ante la Agencia Nacional del Registro Público.
Composición de unidades (Unit Mix)
El 'Unit Mix' o composición de unidades se refiere a la distribución porcentual de los diferentes tipos de propiedades (estudios, apartamentos de un dormitorio, dos dormitorios, etc.) dentro de un desarrollo inmobiliario. Es un indicador crítico para inversores, ya que determina el perfil de inquilino potencial, la tasa de ocupación esperada y el rendimiento bruto del capital invertido en proyectos residenciales o comerciales.
Compra sobre plano en Georgia
La compra sobre plano en Georgia consiste en la adquisición de un inmueble antes o durante su construcción. Los inversores firman un contrato de compraventa con la promotora, generalmente con un cronograma de pagos a plazos. Esta modalidad permite acceder a precios inferiores a los de mercado una vez terminada la obra, con la particularidad de que en Georgia el IVA del 18% ya está incluido legalmente en el precio de venta anunciado por el desarrollador.
Entrega en Obra Negra (Black Frame)
El término 'Black Frame' (Shavi Karkasi) describe el estado de entrega más básico de una propiedad nueva en Georgia. Incluye la estructura de hormigón, cerramientos exteriores, ventanas y puerta de entrada principal, pero carece de acabados internos, tabiquería, cableado eléctrico superficial, fontanería interna y pavimentos. Es el estándar preferido por inversores que buscan personalización total.
Entrega en White Frame
El 'White Frame' (Tetri Karkasi) es un estado de entrega de propiedades en Georgia donde la unidad se entrega con trabajos estructurales y de pre-instalación finalizados. Incluye paredes perimetrales enlucidas, contrapiso nivelado, ventanas de alta calidad, puerta de entrada reforzada y conexiones de servicios básicos (agua, electricidad, gas) llevadas hasta puntos estratégicos dentro del apartamento, dejando solo los acabados cosméticos pendientes.
Entrega llave en mano
En el mercado inmobiliario de Georgia, una entrega 'llave en mano' (Turnkey) se refiere a una propiedad completamente terminada, equipada y lista para habitar o alquilar de inmediato. A diferencia de los estados de entrega parcial, incluye acabados interiores, mobiliario, electrodomésticos, sistemas de climatización e iluminación, eliminando la necesidad de reformas adicionales por parte del comprador.
Estado de Entrega Green Frame
El 'Green Frame' (Mtsvane Karkasi) es un estandarte de entrega intermedio en el mercado inmobiliario de Georgia. Representa una unidad que cuenta con estructura completa, tabiquería interna, sistemas de fontanería y electricidad hasta puntos de uso, suelos nivelados y paredes lucidas. A diferencia del 'Black Frame', el comprador solo requiere acabados cosméticos como pintura, pavimentos finales e iluminación.
Etapas de construcción en Georgia
Las etapas de construcción en Georgia definen el estado de entrega de una propiedad y los hitos del proyecto. A diferencia de otros mercados, los desarrolladores georgianos categorizan las unidades como 'Black Frame', 'White Frame' o 'Green Frame'. Estas etapas no solo determinan el nivel de acabado interior, sino que también marcan obligaciones legales ante el Registro Público (NAPR) y el cumplimiento de la normativa urbanística local.
Fecha de Entrega (Venta sobre Plano)
La Fecha de Entrega en el mercado inmobiliario de Georgia se refiere al momento estipulado en el contrato de compraventa (Sales and Purchase Agreement) en el que el promotor finaliza la construcción y transfiere la posesión física de la propiedad al comprador. En proyectos sobre plano (off-plan), esta fecha marca la transición de la fase de construcción a la operatividad del inmueble y el inicio del proceso de registro final.
Garantía del Promotor en Georgia
En el contexto inmobiliario de Georgia, la garantía del promotor se refiere a las obligaciones contractuales y legales del constructor hacia el comprador. Cubre tanto la garantía de defectos en la construcción (vicios ocultos) como, frecuentemente en este mercado, compromisos financieros de rentabilidad por alquiler aplicados a proyectos de tipo condohotel.
Plan de Pago del Promotor en Georgia
Un plan de pago del promotor en Georgia es un esquema de financiación interna que permite a los compradores adquirir propiedades en construcción mediante cuotas, generalmente sin intereses. Estos planes suelen requerir un pago inicial del 10% al 30%, y el resto se abona durante el periodo de construcción. Es una alternativa común a las hipotecas bancarias para inversores extranjeros.
Prima por Vista al Mar (Batumi)
La Prima por Vista al Mar en Batumi es el incremento porcentual aplicado al valor de una propiedad basándose exclusivamente en su perspectiva visual directa del Mar Negro. En el mercado inmobiliario de Georgia, este diferencial de precio suele oscilar entre el 20% y el 50% en comparación con unidades similares en el mismo edificio que carecen de dicha visual, afectando tanto al Capex inicial como al potencial de ingresos por alquiler.
Retraso en la construcción
Un retraso en la construcción ocurre cuando el promotor no entrega la propiedad terminada en la fecha estipulada contractualmente. En el contexto georgiano, esto implica el incumplimiento de los plazos de entrega del certificado de finalización, activando generalmente penalizaciones por mora o cláusulas de resolución de contrato según lo acordado entre las partes.
Suplemento por planta
El suplemento por planta, o 'floor premium', es el incremento incremental en el precio de venta de una propiedad en función de su altura dentro de un edificio. En el mercado inmobiliario, el coste por metro cuadrado suele aumentar a medida que se asciende de nivel, justificado por mejores vistas, mayor iluminación natural y una reducción del ruido urbano.