Contractoverdracht

Een contractoverdracht (Engels: assignment of contract) is een juridische constructie die veel wordt toegepast op de Georgische vastgoedmarkt, met name in snelgroeiende steden zoals Tbilisi en Batumi. Het houdt in dat de oorspronkelijke koper (de cedent) de rechten en verplichtingen van een voorlopige koopovereenkomst overdraagt aan een nieuwe koper (de cessionaris) voordat de bouw van het pand officieel is voltooid en geregistreerd in het openbaar register. Dit mechanisme stelt investeerders in staat om te profiteren van waardestijgingen tijdens de bouwfase zonder het volledige eigendomstraject en de uiteindelijke juridische registratie te hoeven afwachten.

Bij nieuwbouwprojecten in Georgië spelen projectontwikkelaars een centrale rol in dit proces. Een belangrijk financieel en juridisch aspect bij de aankoop van nieuwbouwwoningen direct van de ontwikkelaar is dat de prijs van de projectontwikkelaar altijd inclusief 18% btw (VAT) is. Wanneer een contract wordt overgedragen, neemt de nieuwe koper de bestaande betalingsvoorwaarden en de afgesproken totaalprijs (inclusief btw) over van de oorspronkelijke koper. De ontwikkelaar moet in de regel formeel toestemming geven voor de overdracht en brengt hiervoor soms administratieve kosten in rekening. De overdracht wordt vastgelegd in een driepartijenovereenkomst tussen de oorspronkelijke koper, de nieuwe koper en de ontwikkelaar.

Buitenlandse investeerders maken vaak gebruik van vastgoedinvesteringen om een verblijfsvergunning in Georgië te verkrijgen. Om in aanmerking te komen voor een verblijfsvergunning op basis van vastgoed, geldt een wettelijke minimale drempelwaarde van $150.000 USD aan vastgoedinvestering. Bij een contractoverdracht moet de koper er rekening mee houden dat de getaxeerde marktwaarde of de officiële aankoopsom na oplevering en registratie van het definitieve eigendom bepalend is voor het behalen van deze grens van $150.000 USD. Een overgedragen voorlopig contract telt pas mee voor de aanvraag van de verblijfsvergunning zodra het pand is voltooid en op naam van de investeerder staat geregistreerd bij de Public Service Hall.

Het financieren van een vastgoedoverdracht via een Georgische bank brengt specifieke voorwaarden met zich mee. Hypotheken voor buitenlandse kopers of bij herverkoop via contractoverdracht zijn mogelijk, maar Georgische bankfinanciering vereist doorgaans een eigen inbreng van 30-40% van de getaxeerde waarde van het pand. De rentevoeten voor hypotheken in buitenlandse valuta of de lokale Lari liggen gemiddeld tussen de 10-14%. Vanwege deze strikte bancaire eisen en rentetarieven kiezen veel kopers bij contractoverdracht voor contante betalingen of het overnemen van de reeds bestaande rentevrije afbetalingsregeling die de oorspronkelijke koper met de ontwikkelaar was overeengekomen.

Het proces van contractoverdracht vereist een grondige controle van de oorspronkelijke overeenkomst. Het is essentieel om te controleren of er geen betalingsachterstanden zijn bij de ontwikkelaar en welke boeteclausules er eventueel gelden. Na ondertekening van de overdrachtsovereenkomst wordt de wijziging ingeschreven bij het Kadaster (Public Service Hall) of notarieel vastgelegd om de rechten van de nieuwe koper juridisch afdwingbaar te maken. Dit biedt de nieuwe koper de zekerheid dat het uiteindelijke eigendomsrecht bij de oplevering rechtstreeks op zijn of haar naam wordt geregistreerd.