Sözleşmenin Devri (Teslim Öncesi Satış)
Teslim öncesi satış · Satış vaadi sözleşmesi devri · Hakkın temliki · Şantiyeden satış devri
Definition
Bir alıcının (ilk alıcı), inşaat halindeki bir gayrimenkul projesinden satın aldığı mülkiyet haklarını, mülk henüz tamamlanmadan ve tapu tescili gerçekleşmeden önce üçüncü bir tarafa (yeni alıcı) devretmesi işlemidir. Bu süreçte, başlangıçtaki satış vaadi sözleşmesinden doğan tüm hak ve yükümlülükler yeni alıcıya aktarılır.
In detail
Gayrimenkulde Sözleşme Devri Mekanizması
Sözleşmenin Devri (Assignment of Contract), özellikle yapımı devam eden (off-plan) projelerde, inşaat süreci tamamlanmadan mülkiyet haklarının el değiştirmesini sağlayan hukuki bir işlemdir. Bu işlemde, mülkün fiziksel teslimi veya nihai tapu tescili (Public Registry kaydı) henüz gerçekleşmemiştir. Yatırımcılar genellikle bu yöntemi, projenin inşaat süresince değer kazanmasından faydalanmak (sermaye kazancı realizasyonu) veya likidite sağlamak amacıyla kullanırlar.
Süreç ve Hukuki Dayanak
Sözleşme devri süreci genellikle üçlü bir yapıya dayanır: devreden (ilk alıcı), devralan (yeni alıcı) ve geliştirici (inşaat firması). Çoğu satış vaadi sözleşmesi, devir işlemi için geliştiricinin yazılı onayını şart koşar. İşlem şu adımları içerir:
1. Devir Onayı: Mevcut alıcı, sözleşmeyi devretme niyetini geliştiriciye bildirir.
2. Devir Fiyatının Belirlenmesi: Pazar değerindeki artışa göre devir bedeli belirlenir.
3. Üç Taraflı Devir Protokolü: Devreden, devralan ve geliştirici arasında imzalanan bu protokol ile önceki sözleşmedeki tüm mali yükümlülükler (kalan taksitler vb.) yeni alıcıya geçer.
Finansal ve Stratejik Hususlar
Bu yöntem, yatırımcılara mülkün tam bedelini ödemeden ve tapu harçları gibi nihai maliyetlere katlanmadan portföylerini yönetme esnekliği tanır. Ancak, devir işlemi sırasında geliştiricinin talep edebileceği 'devir ücretleri' (assignment fees) ve varsa değer artışı üzerinden doğabilecek vergi yükümlülükleri önceden analiz edilmelidir. Ayrıca, yeni alıcı (devralan), projenin başlangıçtaki şartlarını, gecikme cezalarını ve teknik metraj detaylarını içeren ana sözleşmeyi aynen kabul etmiş sayılır.
Georgian context
Gürcistan'da sözleşme devri (assignment), özellikle Batum ve Tiflis'teki 'off-plan' projelerde yaygın bir uygulamadır. Gürcistan yasalarına göre, mülkiyet hakkı ancak tapu dairesinde (Public Registry) tescil edildiğinde tam olarak geçer kazanır; bu nedenle teslim öncesi devirler 'alacak hakkının devri' niteliğindedir. Önemli bir nokta, Gürcistan'da yeni inşaat satışlarında %18 KDV (VAT) fiyata dahildir. Devir işlemlerinde, eğer devreden kişi gayrimenkulü ticari bir kazanç amacıyla kısa sürede elden çıkarıyorsa, elde edilen kar üzerinden gelir vergisi yükümlülükleri doğabilir. Ayrıca, Gürcistan'daki projelerin çoğunda geliştiriciler devir işlemi için sabit bir idari ücret veya satış bedelinin %1-3'ü arasında bir komisyon talep etmektedir.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'te yapımı devam eden bir projeden {{data:initial_price}} tutarına bir daireyi taksitle satın alır. İnşaat %70 seviyesine geldiğinde, projedeki benzer dairelerin fiyatı {{data:current_market_price}} seviyesine yükselir. Yatırımcı, henüz mülk tamamlanmadan, başlangıçtaki sözleşmesini başka bir alıcıya devreder. Yeni alıcı, yatırımcının o ana kadar ödediği tutarı ve belirlenen kar payını yatırımcıya öder; kalan taksit ödemelerini ise doğrudan inşaat firmasına yapmaya devam eder. Bu işlem sonucunda ilk yatırımcı, mülkün tam bedelini ödemeden sermaye kazancı elde etmiş olur.
Common mistakes
- ×İnşaat firmasından yazılı onay almadan sözleşmeyi devretmeye çalışmak.
- ×Önceki alıcının birikmiş aidat veya taksit borçlarını kontrol etmemek.
- ×Geliştiricinin talep edeceği devir ücretini (assignment fee) hesaplamalara dahil etmemek.
- ×Devir işleminin ikamet izni (residence permit) için gereken yatırım alt sınırını (150.000 USD) nasıl etkilediğini teyit etmemek.
Frequently asked questions
Sözleşme devri için inşaat firmasından izin almak zorunlu mu?
Evet, Gürcistan'daki standart satış vaadi sözleşmelerinin neredeyse tamamında devir işlemi için geliştiricinin yazılı onayı şart koşulur. Bazı projelerde, inşaatın belirli bir yüzdesi tamamlanmadan veya belirli bir ödeme eşiği aşılmadan devire izin verilmeyebilir.
Devir işlemi sırasında ödenecek vergiler nelerdir?
Gürcistan'da yeni konut satışlarında 18% KDV fiyata dahildir ve bu genellikle ilk alım aşamasında çözülür. Ancak, bireysel satıcı (devreden) mülkü iki yıldan kısa süre elinde tutup karla satıyorsa, elde edilen kazanç üzerinden %20 gelir vergisi ödemekle yükümlü olabilir (belirli muafiyetler hariç).
Devir ücreti (Assignment Fee) ne kadardır?
Bu ücret projeden projeye değişmekle birlikte, Gürcistan pazarında genellikle sabit bir idari ücret (örneğin 500-2.000 USD) veya toplam satış bedelinin %1'i ile %3'ü arasında bir oranda belirlenir. Bu ücretin kimin tarafından ödeneceği devreden ve devralan arasında müzakere edilmelidir.
Sözleşmeyi devralan kişi Gürcistan'da oturum izni alabilir mi?
Evet, ancak oturum izni başvurusu için mülkün ekspertiz değerinin veya yatırım tutarının en az 150.000 USD olması ve mülkün Public Registry'de alıcı adına tescil edilmiş olması gerekir. Sözleşme devri aşamasında, mülk henüz tamamlanmadığı için hak sahipliği geçerlidir ancak oturum izni süreci genellikle tapu tescili ile tamamlanır.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK