გარიგების ხარჯები საქართველოში

საქართველოში უძრავი ქონების ბაზარი უცხოელი და ადგილობრივი ინვესტორებისთვის ერთ-ერთი ყველაზე მიმზიდველია, რაც დიდწილად განპირობებულია მარტივი ბიუროკრატიით, დაბალი საგადასახადო ტვირთითა და ტრანზაქციის გამჭვირვალე პროცესით. უძრავი ქონების შეძენისას წარმოქმნილი გარიგების ხარჯები (Closing Costs) მოიცავს ყველა იმ თანმდევ ფინანსურ დანახარჯს, რომელიც აუცილებელია საკუთრების უფლების ოფიციალურად გადაფორმებისა და ტრანზაქციის სრულყოფილად დასრულებისთვის. დასავლეთის ქვეყნებთან შედარებით, სადაც გარიგების ხარჯებმა შესაძლოა ქონების ღირებულების 5-10%-ს მიაღწიოს, საქართველოში ეს მაჩვენებელი მინიმალურია.

გარიგების პროცესის მთავარი და აუცილებელი ხარჯი საჯარო რეესტრში (იუსტიციის სახლში) საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფასურია. ეს არის ფიქსირებული ადმინისტრაციული მოსაკრებელი, რომელიც დამოკიდებულია მხოლოდ რეგისტრაციის სისწრაფეზე და არ უკავშირდება ქონების ღირებულებას. სტანდარტული რეგისტრაცია, რომელიც 4 სამუშაო დღეს მოიცავს, დაახლოებით 51 ლარი ჯდება, ხოლო დაჩქარებული მომსახურება (იმავე დღეს ან მეორე დღეს) 150-დან 300 ლარამდე მერყეობს. თუ მხარეები ამჯობინებენ ხელშეკრულების სანოტარო წესით დამოწმებას, სანოტარო მომსახურების საფასური დამატებით განისაზღვრება დოკუმენტაციის მოცულობისა და მხარეთა შეთანხმების შესაბამისად.

საგადასახადო კუთხით საქართველო გამოირჩევა ძალიან ლიბერალური მიდგომით. ფიზიკურ პირებს შორის მეორად ბაზარზე ბინის ყიდვა-გაყიდვისას მყიდველს არ ეკისრება ქონების შეძენის ან გადაცემის გადასახადი. ხოლო პირველად ბაზარზე, უშუალოდ დეველოპერული კომპანიისგან ბინის შეძენისას, კანონმდებლობის შესაბამისად, 18% დღგ (დამატებული ღირებულების გადასახადი) ყოველთვის უკვე ჩართულია დეველოპერის მიერ გამოცხადებულ საბოლოო ფასში. ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს ხელშეკრულების გაფორმებისას არ უწევს არანაირი დამატებითი ფარული საგადასახადო ხარჯის გაღება, რაც პროცესს სრულად პროგნოზირებადს ხდის.

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი ქონების შესასყიდად საბანკო კრედიტს იყენებს, გარიგების ხარჯებს ემატება საბანკო პროცედურებთან დაკავშირებული დანახარჯები. ქართულ ბანკებში იპოთეკური დაფინანსებისთვის საჭიროა 30-40%-იანი თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები 10-14%-ის ფარგლებშია. საბანკო სესხის დამტკიცებისას მყიდველს უწევს ქონების დამოუკიდებელი აუდიტორული შეფასების საფასურის გადახდა (საშუალოდ 150-250 ლარი), სესხის გაცემის საკომისიოს დაფარვა და იპოთეკის საჯარო რეესტრში რეგისტრაციის საფასურის გადახდა.

უცხოელი ინვესტორებისთვის დამატებითი მცირე ხარჯები დაკავშირებულია პასპორტის ნოტარიულ თარგმნასთან, მინდობილობის მომზადებასთან და ადგილობრივ ბანკში ანგარიშის გახსნასთან. გარდა ამისა, უცხოელი მყიდველებისთვის ხშირად მნიშვნელოვანია ბინადრობის უფლების მოპოვების საკითხი. საქართველოში მოქმედი კანონმდებლობით, მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მისაღებად უძრავ ქონებაში ინვესტიციის მინიმალური ზღვარი 150,000 აშშ დოლარია (ქონების საბაზრო ღირებულება). ამ შემთხვევაში ქონების საბაზრო ღირებულების დადასტურება ხდება აკრედიტებული ექსპერტ-ფასდამფასებლის დასკვნით, რასაც ასევე ახლავს შეფასების მცირე ხარჯი.

შეჯამების სახით შეიძლება ითქვას, რომ საქართველოში უძრავი ქონების ყიდვისას გარიგების ხარჯები ნაღდი ანგარიშსწორებით ყიდვის შემთხვევაში იშვიათად აჭარბებს რამდენიმე ასეულ ლარს (დაახლოებით 100-300 აშშ დოლარი), ხოლო საბანკო დაფინანსების ან იურიდიული მომსახურების ჩართვისას ხარჯები ოდნავ იზრდება, თუმცა მაინც უპრეცედენტოდ დაბალი რჩება გლობალურ ბაზართან შედარებით.