הוצאות נלוות לרכישת נדל"ן בגיאורגיה

תהליך רכישת נדל"ן בגיאורגיה ידוע בפשטותו, ביעילותו ובעלויות הנלוות הנמוכות באופן משמעותי בהשוואה לשווקים אירופיים או מערביים אחרים. כאשר משקיע או קונה פרטי מחליט לרכוש דירה, בית או נכס מסחרי בגיאורגיה, חשוב להבין מראש מהן עלויות הסגירה הנדרשות כדי לתכנן את התקציב בצורה מדויקת ולמנוע הפתעות.

המרכיב הבסיסי ביותר בעלויות הסגירה הוא אגרת הרישום במרשם המקרקעין הציבורי (Public Registry / NAPR). גיאורגיה מציעה מערכת רישום מהירה ויעילה במיוחד. עלות הרישום תלויה בדחיפות השירות: רישום רגיל תוך מספר ימי עסקים עולה סכום מינימלי של כמה עשרות לארי (GEL) בלבד, בעוד ששירות מזורז באותו היום או למחרת עולה מעט יותר. מדובר בסכומים זניחים ביחס לשווי העסקה, ואין בגיאורגיה מס רכישה או מס בולים על קניית נכס.

היבט קריטי נוסף שעל הקונים להכיר נוגע למס ערך מוסף (מע"מ). במכירת נכסים מקבלן (פרויקטים חדשים / New-build), מס ערך מוסף בשיעור של 18% כבר כלול תמיד במחיר הנכס שמוצג על ידי היזם. פירוש הדבר הוא שהקונה אינו נדרש לשלם עוד 18% מע"מ בנוסף למחיר הנקוב של הדירה מקבלן, דבר שמפשט את חישוב העלויות הסופי. בשוק המשני (דירות יד שנייה), עסקאות בין אנשים פרטיים לרוב פטורות ממע"מ.

לצד אגרות הרישום, מומלץ לכל קונה זר להיסתייע בשירותי עורך דין מקומי ובמתרגם מוסמך. שכר טרחת עורך דין בגיאורגיה לליווי העסקה ואימות החוזים נע בטווח סביר, והתרגום הנוטריוני של מסמכים (כגון דרכון וחוזה הרכישה) עולה סכומים נמוכים. אם הקונה אינו נוכח פיזית בגיאורגיה ומבצע את הרכישה באמצעות ייפוי כוח (Power of Attorney), יש לקחת בחשבון גם את עלות הנפקת ייפוי הכוח והאפוסטיל במדינת המקור.

עבור משקיעים המעוניינים במימון בנקאי בגיאורגיה, עשויות להיות עלויות נוספות הקשורות למשכנתא. בנקים גיאורגיים מציעים מימון לתושבים ולזרים, אך הדרישות כוללות בדרך כלל מקדמה (הון עצמי) בהיקף של 30-40% משווי הנכס. שיעורי הריבית על משכנתאות בגיאורגיה נתונים לתנודות ונעים לרוב בטווח של 10-14% בשנה (תלוי במטבע הלוואה - לארי, דולר או אירו). תהליך אישור המשכנתא כרוך גם בעמלת פתיחת תיק והערכת שווי נכס על ידי שמאי מוסמך מטעם הבנק.

רכישת נדל"ן בגיאורגיה פותחת גם הזדמנות לקבלת מעמד תושבות. משקיעים הבוחרים להשקיע בנכס בשווי של 150,000 דולר ארה"ב ($150,000 USD) ומעלה זכאים להגיש בקשה לקבלת תושבות על בסיס השקעה בנדל"ן. הגשת הבקשה לתושבות כרוכה באגרות ממשלתיות נוספות ובעלויות הערכת שמאי רשמית להוכחת שווי הנכס מעל רף זה.

לסיכום, עלויות הסגירה בגיאורגיה הן מהנמוכות בעולם. בהשוואה למדינות שבהן עלויות הסגירה והמסים מגיעים ל-5% עד 15% משווי הנכס, בגיאורגיה מדובר בדרך כלל בסכומים קבועים ונמוכים במיוחד. שקיפות המערכת והיעדר מס רכישה הופכים את שוק הנדל"ן הגיאורגי לאטרקטיבי במיוחד עבור משקיעים בינלאומיים.