უცხოელთა მიერ უძრავი ქონების ფლობა საქართველოში

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი ერთ-ერთი ყველაზე ღია და მიმზიდველია უცხოელი ინვესტორებისა და კერძო მყიდველებისთვის მთელ რეგიონში. ქვეყნის საკანონმდებლო ბაზა უცხო ქვეყნის მოქალაქეებს ანიჭებს თითქმის იგივე უფლებებს უძრავი ქონების ფლობასა და განკარგვაში, რასაც საქართველოს მოქალაქეებს, გარკვეული კონკრეტული გამონაკლისების გარდა.

ძირითადი სამართლებრივი ჩარჩო მოიცავს არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების უძრავი ქონების სრულად თავისუფალ შეძენას. უცხოელებს შეუძლიათ შეზღუდვის გარეშე შეიძინონ საცხოვრებელი ბინები, კერძო სახლები, კომერციული ფართები, სასტუმროს ტიპის აპარტამენტები და არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთები. ერთადერთი არსებითი შეზღუდვა ეხება სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთებს — საქართველოს კონსტიტუციისა და მოქმედი კანონმდებლობის თანახმად, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებსა და უცხოეთში რეგისტრირებულ იურიდიულ პირებს არ აქვთ სასოფლო-სამეურნეო მიწის საკუთრებაში შეძენის უფლება.

უძრავი ქონების რეგისტრაციის პროცესი საქართველოში მაქსიმალურად გამარტივებულია და ხორციელდება საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტოს მეშვეობით. ტრანზაქციის გასაფორმებლად უცხოეთის მოქალაქეს სჭირდება მხოლოდ მოქმედი საზღვარგარეთის პასპორტი. პროცედურა ხშირად იკავებს მხოლოდ ერთ სამუშაო დღეს ან სულაც რამდენიმე საათს დაჩქარებული მომსახურების არჩევისას. გარდა ამისა, შესაძლებელია ქონების დისტანციურად ყიდვაც მინდობილობის საფუძველზე, რაც პროცესს კიდევ უფრო მოქნილს ხდის საერთაშორისო მყიდველებისთვის.

ახალაშენებულ პროექტებში (დეველოპერულ სექტორში) უძრავი ქონების შეძენისას მნიშვნელოვანია საგადასახადო ასპექტების ცოდნა. საქართველოს კანონმდებლობით, ახალაშენებულ ობიექტებზე დეველოპერის მიერ შეთავაზებული საბოლოო გასაყიდი ფასი ყოველთვის მოიცავს 18%-იან დამატებული ღირებულების გადასახადს (დღგ). ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს არ უწევს ფარული საგადასახადო ხარჯების გაღება ტრანზაქციის დასრულებისას, რადგან 18% დღგ უკვე ინტეგრირებულია პროექტის ოფიციალურ ღირებულებაში. ამასთანავე, საქართველოში არ არსებობს ქონების შეძენის სპეციალური სახელმწიფო გადასახადი ან შტამპის მოსაკრებელი, რაც ტრანზაქციულ ხარჯებს მინიმუმამდე ამცირებს.

საქართველოში უძრავი ქონების შეძენა მჭიდროდ არის დაკავშირებული ქვეყანაში ლეგალურად ცხოვრების უფლებასთან. მოქმედი კანონმდებლობით, თუ უცხოელი ინვესტორი შეიძენს არასასოფლო-სამეურნეო უძრავ ქონებას, რომლის ოფიციალური საბაზრო ღირებულება შეადგენს მინიმუმ $150,000 აშშ დოლარს (ან მის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში), მას აქვს უფლება მოითხოვოს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვა. აღნიშნული უფლება ვრცელდება ინვესტორის ოჯახის წევრებზეც (მეუღლე და არასრულწლოვანი შვილები). ქონების შეფასება ხორციელდება აკრედიტებული დამოუკიდებელი ექსპერტის მიერ.

იმ შემთხვევაში, თუ უცხოელ მყიდველს სურს საბანკო დაფინანსების გამოყენება, ქართული კომერციული ბანკები სთავაზობენ იპოთეკურ სესხებს არარეზიდენტ პირებსაც. თუმცა, უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის მოქმედებს შედარებით მკაცრი პირობები საქართველოს მოქალაქეებთან შედარებით. როგორც წესი, ქართული საბანკო დაფინანსება მოითხოვს 30-40%-იან პირველად თანამონაწილეობას (შენატანს) ქონების ღირებულებიდან. უცხოური ვალუტით (აშშ დოლარი ან ევრო) გაცემულ იპოთეკურ სესხებზე წლიური საპროცენტო განაკვეთები ძირითადად მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. ბანკები ასევე ითხოვენ შემოსავლების დადასტურებას, რაც შეიძლება მოიცავდეს საზღვარგარეთ მიღებულ შემოსავლებსაც.

ჯამში, საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარი უცხოელებისთვის გამოირჩევა საკუთრების უფლების მაღალი დაცულობით, დაბალი ბიუროკრატიით, მოქნილი საგადასახადო სისტემითა და ბინადრობის უფლების მიღების რეალური პერსპექტივით.