בדיקת סנקציות (Sanctions Check)

בשנים האחרונות, כחלק מהתאמת השוק הפיננסי והמשפטי בגיאורגיה לסטנדרטים הבינלאומיים, בדיקת סנקציות (Sanctions Check) הפכה לרכיב קריטי ובלתי נפרד מכל עסקת נדל"ן במדינה. תהליך זה נועד לוודא כי המעורבים בעסקה – הקונים, המוכרים, החברות היזמיות ואף הישות המממנת – אינם מופיעים ברשימות סנקציות בינלאומיות כגון אלו של משרד האוצר האמריקאי (OFAC), האיחוד האירופי, בריטניה או גופים בינלאומיים נוספים. כמו כן, הבדיקה נועדה למנוע הלבנת הון ומימון טרור דרך אפיקי השקעה במקרקעין.

הבנקים המסחריים בגיאורגיה, כגון Bank of Georgia ו-TBC Bank, מיישמים מדיניות ציות (Compliance) מחמירה ביותר. מכיוון שמערכת הבנקאות הגיאורגית מחוברת בצורה הדוקה למערכת הפיננסית העולמית ולרשת SWIFT, כל העברת כספים המיועדת לרכישת נדל"ן עוברת סינון קפדני. במידה ומתעורר חשד כי מאחורי העסקה עומד גורם מסומן או כספים שמקורם באזורים תחת סנקציות, הבנק הגיאורגי או הבנקים המתווכים (Intermediary Banks) באירופה ובארה"ב עלולים לעכב, לבלום ואף להקפיא את העברת הכספים.

בעת רכישת דירה מקבלן (בנייה חדשה), תהליך בדיקת הסנקציות מתבצע לרוב במקביל לחתימה על הסכם הרכישה ופתיחת חשבון בנק מקומי. חשוב לציין כי במחיר הדירות מקבלן (בנייה חדשה) בגיאורגיה כלול תמיד מס ערך מוסף (מע"מ) בגובה 18%, כך שהמחיר הנקוב בחוזה כולל את רכיב המס ואין צורך בחישוב נפרד שלו. עם זאת, כדי שהיזם יוכל לקבל את כספי הרכישה ולהוציא חשבונית כחוק, על הקונה לעבור בהצלחה את בדיקת הציות והסנקציות של הבנק דרכו מועברים הכספים.

עבור משקיעים זרים השואפים לקבל מעמד תושבות בגיאורגיה, לבדיקת הסנקציות יש משמעות מכרעת. החוק הגיאורגי קובע סף של 150,000 דולר ארה"ב לקבלת תושבות באמצעות השקעה בנדל"ן. כדי לרשום את הנכס כבסיס לבקשת התושבות בבית השירות הציבורי (Public Service Hall), על המשקיע להוכיח כי הנכס נרכש בשווי השוק הנדרש וכי כל הכספים הועברים בצורה חוקית דרך מערכת הבנקאות. העברות מזומן שאינן מעוגנות באסמכתאות בנקאיות שעברו בדיקת סנקציות לא יוכרו לצורך קבלת תושבות.

בכל הנוגע למימון בנקאי, משקיעים המבקשים להיעזר במשכנתא מקומית בגיאורגיה נדרשים לעבור בדיקת סנקציות ואימות מקור הכספים מקיף עוד יותר. מימון בנקאי גיאורגי לזרים דורש בדרך כלל מקדמה של 30%-40% מסכום העסקה, כאשר שיעורי הריבית נעים בדרך כלל בין 10%-14% בהתאם למטבע ההלוואה ולפרופיל הסיכון של הלווה. הבנק המלווה לא יאשר משכנתא ולא יאפשר העברת מקדמה ללא השלמה מלאה ונקייה של בדיקות הציות הבינלאומיות.

לסיכום, בדיקת סנקציות היא אינה מכשול בירוקרטי אלא מנגנון הגנה המבטיח את חוקיות ולגיטימיות העסקה עבור כל הצדדים. מומלץ למשקיעים ולרוכשים בליווי חברות מקצועיות להכין מראש מסמכים המאמתים את מקור הכספים, דרכונים בתוקף והצהרות בעלות, ובכך להבטיח תהליך רכישה מהיר, בטוח וללא עיכובים מיותרים.