השוואת השקעות נדלן: גאורגיה מול מצרים

זרים יכולים לרכוש קרקעות לבנייה למגורים או למסחר ללא הגבלה. עם זאת, רכישת קרקע חקלאית אסורה על זרים באופן ישיר, ודורשת הקמת חברה מקומית בתנאים מסוימים או קבלת אישור מיוחד.

המס על הכנסה משכירות (5%) משולם פעם בשנה דרך אתר רשות המיסים הגאורגית. התהליך פשוט מאוד וניתן לביצוע באופן מקוון. אין צורך בדיווח חודשי שוטף עבור משקיעים פרטיים.

ההשקעה בטוחה יותר כאשר רוכשים מחברות בנייה ממשלתיות או יזמים גדולים ומוכרים. הסיכון המרכזי אינו אובדן הנכס אלא שחיקת הערך הדולרי של ההשקעה בשל תנודות במטבע המקומי.

White Frame כולל קירות מטויחים, חשמל, אינסטלציה ודלת כניסה, אך ללא ריצוף, צבע או מטבח. Turnkey (מפתח) היא דירה מוכנה למגורים כולל רהיטים ומוצרי חשמל. רוב היזמים מוכרים ברמת White Frame.

בגאורגיה בנקים מסוימים נותנים משכנתא לזרים בשיעור של עד 50% מהנכס, אך הריבית גבוהה (מעל 8%). במצרים קשה מאוד לזרים לקבל מימון בנקאי, ורוב העסקאות מבוססות על הון עצמי או פריסת תשלומים מהיזם.

העלויות נמוכות מאוד: רישום בטאבו כ-50 עד 200 דולר, תרגום מסמכים כ-100 דולר, ושכר טרחת עורך דין (מומלץ) של כ-500-1,000 דולר. אין מס בולים או מס רכישה.

תהליך הרישום הרשמי בבית המשפט או בטאבו המצרי יכול לקחת חודשים רבים. משקיעים רבים מסתפקים בחוזה מכירה מאושר נוטריונית עד להשלמת הרישום הסופי, אך זהו הליך שדורש ליווי משפטי.

קיימות מגבלות מסוימות על המרת מטבע מקומי לדולר בבנקים הרשמיים. משקיעים זרים צריכים להוכיח שההון המקורי הובא בדולרים כדי להקל על תהליך הוצאת הרווחים בעתיד.

מס רווח הון עומד על 2.5% מהערך הכולל של עסקת המכירה. זהו מס מחזור למעשה המשולם בעת העברת הבעלות, ללא קשר לשאלה האם המשקיע הרוויח או הפסיד על הנייר.

טביליסי מתאימה לשכירות ארוכת טווח ויציבה (6-8%). בטומי מתאימה לשכירות תיירותית בקיץ עם תשואות גבוהות יותר (10%+) אך עם סיכון של היצע יתר עתידי.

אזרחים ישראלים יכולים לקבל ויזה לסיני במעבר הגבול, אך לביקור בקהיר או באזורים אחרים נדרשת ויזה מראש מהקונסוליה המצרית. התהליך עשוי לקחת מספר שבועות.

איכות הבנייה שם נחשבת לגבוהה ביותר במצרים, עם סטנדרטים בינלאומיים של ערים חכמות, תשתיות תת-קרקעיות ותכנון נופי מתקדם.

עבור משקיע עם דולרים, הפיחות מאפשר לקנות נכסים איכותיים במחיר נמוך מאוד. עם זאת, הוא פוגע בתשואה המקומית ומעלה את מחיר חומרי הגלם לבנייה עתידית.

ניגשים למשרד שירותי הציבור (Public Service Hall) עם הדרכון וחוזה המכר. הרישום מתבצע תוך דקות, ואישור הבעלות הדיגיטלי נשלח לטלפון או למייל.

אין ארנונה במובן הישראלי. ישנו מס רכוש שנתי המוטל רק על יחידים שהכנסתם השנתית בתוך גאורגיה עולה על כ-15,000 דולר, וגם אז הוא נמוך מאוד (עד 1%).

המלחמה הביאה לעלייה חדה בביקוש לשכירות בטביליסי בשל הגירת רוסים ואוקראינים. זה העלה את המחירים בטווח הקצר, אך השוק מתחיל להתאזן כעת.

מומלץ לרכוש מחברות המשתמשות בחשבונות נאמנות. ליווי משפטי הוא קריטי כדי לוודא שיש ליזם היתרי בנייה מלאים ובעלות על הקרקע.

במרכז העיר דירה משופצת יכולה להניב בין 600 ל-900 דולר בחודש. באזורים מרוחקים יותר המחיר יורד ל-400-500 דולר.

אזור הורגדה ואל-גונה פופולרי מאוד בקרב אירופאים. אלו נכסים המניבים תשואה תיירותית בדולרים או באירו, מה שמגן על המשקיע מהפיחות המקומי.

גאורגיה קיבלה מעמד של מועמדת לאיחוד האירופי בסוף 2023. למרות שהתהליך עשוי לקחת שנים רבות, עצם המועמדות מושכת השקעות תשתית ומעלה את ערך הנדלן.