Acuerdo de Reserva
Contrato de reserva · Acuerdo de bloqueo · Booking agreement · Hoja de reserva
Definition
Un Acuerdo de Reserva es un contrato preliminar mediante el cual un comprador asegura una unidad inmobiliaria específica, retirándola del mercado por un período determinado (generalmente 15-30 días). El comprador paga una tarifa de reserva no reembolsable que se deduce del precio final, permitiendo tiempo para la debida diligencia legal antes de firmar el contrato de compraventa definitivo.
In detail
Naturaleza Jurídica y Propósito
El Acuerdo de Reserva (conocido localmente como 'Booking Agreement') actúa como el primer paso formal en la adquisición de propiedades, especialmente en proyectos de obra nueva (pre-construcción). Su función principal es garantizar que el desarrollador no venda la unidad a otro interesado mientras el comprador prepara los fondos o revisa la documentación legal.
Elementos Clave del Contrato
1. Identificación de la Unidad: Debe incluir el número de apartamento, piso, bloque y superficie exacta proyectada.
2. Tarifa de Reserva: Generalmente oscila entre 1,000 USD y 5,000 USD. Es fundamental entender que, en Georgia, esta suma suele ser no reembolsable si el comprador desiste sin causa justificada.
3. Precio de Venta y Estructura de Pagos: El documento debe fijar el precio total, el cual ya incluye el 18% de IVA obligatorio para obra nueva.
4. Plazo de Validez: Define cuántos días tiene el comprador para firmar el Contrato de Compraventa Principal (Sales Agreement).
Consideraciones sobre el IVA e Impuestos
En Georgia, todas las transacciones de obra nueva están sujetas a un IVA del 18%. Este impuesto está integrado en el precio de venta acordado en la reserva. Es imperativo que el comprador verifique que no se intenten añadir cargos impositivos adicionales sobre el precio pactado.
Registro y Validez
A diferencia del contrato definitivo, el acuerdo de reserva no suele inscribirse en el Registro Público (NAPR), ya que es un contrato privado de corta duración. Sin embargo, vincula contractualmente a ambas partes bajo el Código Civil de Georgia.
Georgian context
En el mercado georgiano, el Acuerdo de Reserva es estándar pero menos regulado que el contrato final ante notario o registro. Es crucial notar que el precio de venta pactado debe ser final; los desarrolladores no pueden aplicar cláusulas de escalada de precios por inflación una vez reservado. Además, si el objetivo es obtener la residencia por inversión (umbral de 150,000 USD), el acuerdo de reserva es solo el paso inicial y no computa para el trámite migratorio hasta que se realice el pago total y se registre la propiedad a nombre del inversor.
Real example
Un inversor decide comprar un estudio en Batumi por 160,000 USD (superando el umbral de 150,000 USD para la residencia). Firma un Acuerdo de Reserva pagando 2,000 USD mediante transferencia bancaria. El desarrollador retira el estudio de su sitio web y lista de precios por 15 días. Durante este tiempo, el abogado del inversor verifica que la propiedad no tenga gravámenes en el Registro Público. Al cumplirse el plazo, se firma el contrato principal y los 2,000 USD se descuentan del pago inicial del inversor.
Common mistakes
- ×Asumir que el depósito de reserva es reembolsable si el comprador cambia de opinión.
- ×No verificar que el precio total en la reserva ya incluya el 18% de IVA.
- ×Ignorar la revisión del Registro Público (NAPR) antes de pagar la tarifa de reserva.
- ×No especificar el estado de entrega (Black Frame, White Frame o Green Frame) en el documento de reserva.
- ×Confundir la reserva con el registro de propiedad definitivo.
Frequently asked questions
¿Es obligatorio el IVA en el acuerdo de reserva?
El IVA del 18% es obligatorio por ley en Georgia para todas las ventas de propiedades nuevas realizadas por empresas. Este impuesto siempre debe estar incluido en el precio de venta estipulado en el acuerdo de reserva; no es un cargo que deba pagarse por separado al cerrar la transacción.
¿Puedo recuperar mi dinero si no firmo el contrato final?
Generalmente, no. En la práctica estándar de Georgia, la tarifa de reserva se considera una compensación por retirar la unidad del mercado. Solo es recuperable si el desarrollador incumple sus obligaciones o si se descubre un vicio legal insalvable durante la debida diligencia.
¿Sirve este documento para solicitar la residencia?
No. Para solicitar la residencia por inversión en Georgia (mínimo 150,000 USD), se requiere el extracto de propiedad del Registro Público que acredite la titularidad y una valoración oficial. El acuerdo de reserva es meramente un contrato privado preliminar.
¿Cuánto tiempo dura una reserva típicamente?
La duración estándar es de 14 a 30 días naturales. Si el comprador no procede a la firma del contrato principal o al pago del primer plazo en este periodo, el desarrollador tiene el derecho de retener el depósito y volver a poner la propiedad a la venta.
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