შიდა განვადება უძრავ ქონებაზე საქართველოში

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე, განსაკუთრებით პირველად ბაზარსა და ახალაშენებულ საცხოვრებელ კომპლექსებში, უძრავი ქონების შიდა განვადებით შეძენა წარმოადგენს ერთ-ერთ ყველაზე მოთხოვნად და ეფექტურ ფინანსურ ინსტრუმენტს. დეველოპერული კომპანიები ადგილობრივ მყიდველებსა და უცხოელ ინვესტორებს სთავაზობენ მოქნილ შესაძლებლობას, გადაინაწილონ ბინის ან კომერციული ფართის ღირებულება ეტაპობრივად, უშუალოდ მშენებლობის მიმდინარეობის პროცესში. ეს მოდელი განსაკუთრებით მიმზიდველია მათთვის, ვისაც სურს თავიდან აიცილოს საბანკო სექტორთან დაკავშირებული რთული ბიუროკრატიული პროცედურები, დაზოგოს დრო და ისარგებლოს ფინანსური სახსრების ოპტიმალური გადანაწილებით.

როგორც წესი, შიდა განვადების სქემა იწყება საწყისი შენატანის დაფარვით, რომელიც პროექტის სპეციფიკიდან გამომდინარე მერყეობს. დარჩენილი ძირითადი თანხა თანაბრად გადანაწილდება ყოველთვიურ ან ყოველკვარტალურ გადახდებზე პროექტის დასრულებამდე და ექსპლუატაციაში შესვლამდე. უმეტეს შემთხვევაში, დეველოპერები მომხმარებლებს სთავაზობენ უპროცენტო შიდა განვადებას. ეს ნიშნავს, რომ მყიდველი არ იხდის დამატებით საპროცენტო სარგებელს, თუმცა გასათვალისწინებელია, რომ ერთჯერადი სრული დაფარვის შემთხვევაში დეველოპერები ხშირად სთავაზობენ მომხმარებელს გარკვეულ საფასო ფასდაკლებებს, რაც განვადების არჩევისას შესაძლოა ხელიდან გაშვებულ სარგებლად ჩაითვალოს.

უძრავი ქონების შეძენისას უაღრესად მნიშვნელოვანია საგადასახადო ასპექტების სწორად გააზრება. საქართველოს მოქმედი კანონმდებლობის შესაბამისად, ახალაშენებულ ბინებზე დეველოპერის მიერ მითითებულ საბოლოო ფასში ყოველთვის შედის 18%-იანი დღგ (დამატებული ღირებულების გადასახადი). ეს ნიშნავს, რომ მყიდველს არ უწევს ფარული გადასახადების დაფარვა ან ხელშეკრულების ღირებულებაზე დამატებით 18%-ის გადახდა. ყველა ფინანსური ვალდებულება გამჭვირვალეა და თავიდანვე ფიქსირდება ნასყიდობის ხელშეკრულებაში, რაც ინვესტორს საშუალებას აძლევს ზუსტად დაგეგმოს საკუთარი ბიუჯეტი.

თუ შევადარებთ დეველოპერის შიდა განვადებას საბანკო სექტორის მიერ შეთავაზებულ ალტერნატივებს, განსხვავება საკმაოდ თვალსაჩინოა. ქართული ბანკების მიერ დაფინანსება მოითხოვს 30-40%-იან თანამონაწილეობას (პირველად შენატანს) 10-14%-იან საპროცენტო განაკვეთზე, განსაკუთრებით უცხოურ ვალუტაში სესხის აღებისას ან არარეზიდენტი პირების შემთხვევაში. გარდა ამისა, საბანკო იპოთეკური სესხის დამტკიცება დაკავშირებულია შემოსავლების ოფიციალურ დადასტურებასთან, საკრედიტო ისტორიის დეტალურ ანალიზთან და დამატებით ადმინისტრაციულ ხარჯებთან. ამ ფონზე, შიდა განვადება ბევრად უფრო ხელმისაწვდომი, სწრაფი და მარტივი გამოსავალია.

საერთაშორისო ინვესტორებისა და უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვის უძრავი ქონების შეძენა ხშირად უკავშირდება ქვეყანაში ლეგალურად ცხოვრების უფლების მოპოვებას. საქართველოში მოქმედებს მკაფიოდ განსაზღვრული 150,000 აშშ დოლარის ზღვარი უძრავ ქონებაში ინვესტიციით ბინადრობის უფლების მისაღებად. შიდა განვადებით ბინის შეძენის შემთხვევაში, უცხოელ ინვესტორს შეუძლია მიმართოს სახელმწიფო სერვისების განვითარების სააგენტოს ბინადრობის ნებართვის მოთხოვნით მას შემდეგ, რაც მის მიერ შეძენილი ქონების საბაზრო ღირებულება ან უკვე გადახდილი ინვესტიციის მოცულობა გადაკვეთს აღნიშნულ კანონმდებლობით დადგენილ მინიმალურ ზღვარს.

სამართლებრივი უსაფრთხოების თვალსაზრისით, შიდა განვადებით შეძენილი ნებისმიერი უძრავი ქონება ექვემდებარება სავალდებულო რეგისტრაციას საჯარო რეესტრის ეროვნულ სააგენტოში. ხელშეკრულების საფუძველზე რეგისტრირდება "მომავალი საკუთრების უფლება", რაც მყიდველს ანიჭებს სრულ იურიდიულ გარანტიას. აღნიშნული ჩანაწერი უზრუნველყოფს იმას, რომ მშენებლობის პროცესში დეველოპერს არ აქვს უფლება ხელმეორედ გასხვისოს ქონება ან დატვირთოს იგი მესამე პირთა სასარგებლოდ მყიდველის თანხმობის გარეშე. შედეგად, შიდა განვადება წარმოადგენს უსაფრთხო, მოქნილ და ხელსაყრელ მეთოდს საქართველოში უძრავი ქონების შესაძენად.