Gürcistan'da Gayrimenkul Satın Alma Süreci
NAPR · PSH · SPA · Gürcistan Gayrimenkul Edinme Prosedürü · Gürcistan Mülk Tescil Süreci · Gürcistan Tapu İşlemleri
Definition
Gürcistan'da gayrimenkul satın alma süreci, yabancılar için oldukça liberal bir yapıya sahip olan ve mülkiyetin Adalet Evi (Public Service Hall) bünyesindeki Ulusal Kamu Kayıt Ajansı (NAPR) aracılığıyla tescil edildiği yasal prosedürdür. Süreç, pasaport ile hızlıca tamamlanabilir ve mülkiyet hakkı devlet güvencesi altındadır.
In detail
Gürcistan'da Mülkiyet Edinme Aşamaları
Gürcistan, dünya çapında mülkiyet tescili kolaylığı bakımından en üst sıralarda yer almaktadır. Süreç temel olarak dört ana aşamadan oluşur: Mülk Seçimi ve Durum Tespiti, Satış Sözleşmesinin (SPA) İmzalanması, Ödeme İşlemleri ve Resmi Tescil.
1. Durum Tespiti (Due Diligence)
Satın alma öncesinde mülkün yasal durumunun kontrol edilmesi kritiktir. NAPR (National Agency of Public Registry) üzerinden alınan güncel tapu kaydı (Extract), mülk üzerinde ipotek, haciz veya herhangi bir yasal kısıtlama olup olmadığını gösterir. Gürcistan'da bu belgeler dijitaldir ve üzerlerindeki QR kod aracılığıyla doğrulanabilir.
2. Satış ve Satın Alma Sözleşmesi (SPA)
Alıcı ve satıcı, mülkün bedeli, ödeme planı ve teslim koşullarını içeren bir sözleşme imzalar. Eğer mülk bir geliştiriciden (off-plan) alınıyorsa, inşaat bitiş tarihi ve gecikme cezaları gibi maddeler eklenmelidir. Sözleşmeler genellikle Gürcüce ve alıcının dilinde (veya İngilizce) hazırlanır.
3. Kayıt ve Tapu Devri
Gürcistan'da tapu devri, Public Service Hall (Adalet Evi) şubelerinde gerçekleştirilir. Kayıt işlemi için yalnızca geçerli bir pasaport yeterlidir. İşlem hızı ödenen hizmet bedeline göre değişmekle birlikte, aynı gün içinde veya 4 iş günü içinde tamamlanabilir. Kayıt tamamlandığında, mülk sahibine dijital bir tapu kaydı verilir.
4. Finansal ve Vergisel Hususlar
- KDV: Yeni inşa edilen mülklerde %18 KDV uygulanır ve bu tutar genellikle ilan edilen satış fiyatına dahildir.
- Emlak Vergisi: Gürcistan'da mülk edinimi sırasında bir 'tapu harcı' veya 'alım-satım vergisi' yoktur. Ancak, yıllık bazda hane gelirine bağlı olarak değişen sembolik bir emlak vergisi uygulanabilir.
- Yatırım Yoluyla Oturum: En az 150.000 USD değerinde gayrimenkul yatırımı yapan yabancılar, yatırım amaçlı ikamet izni alma hakkına sahip olurlar.
Georgian context
Gürcistan'da tarım arazilerinin yabancılar tarafından satın alınması yasaktır; yabancılar yalnızca 'tarım dışı' (non-agricultural) statüsündeki mülkleri edinebilirler. Mülkiyet tescili, merkezi bir blockchain tabanlı sistem olan NAPR tarafından yönetilir, bu da verilerin manipüle edilmesini imkansız kılar. Ayrıca, Gürcistan'da mülk alımında noter zorunluluğu yoktur; Adalet Evi'ndeki yetkili memurların onayı tescil için yeterlidir.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'te {{data:average_price_tbilisi}} değerinde yeni bir daire beğenir. Satıcıyla anlaştıktan sonra, yanındaki pasaportuyla birlikte Tiflis Adalet Evi'ne gider. Burada satış sözleşmesi memur huzurunda imzalanır. Yatırımcı, belirlenen işlem ücretini öder ve yaklaşık 4 iş günü sonra mülkiyet haklarını gösteren QR kodlu dijital kaydı (extract) alır. Eğer mülk bedeli 150,000 USD üzerindeyse, yatırımcı bu belge ile oturum izni başvurusu sürecini başlatabilir.
Common mistakes
- ×Tarım arazisi statüsündeki bir mülkü yabancı olarak satın almaya çalışmak.
- ×İnşaat halindeki projelerde şirket geçmişini ve inşaat iznini kontrol etmemek.
- ×Ödemeleri resmi banka kanalları yerine elden yaparak kayıt dışı bırakmak.
- ×Oturum izni alt limitinin 150.000 USD olduğunu unutup daha düşük bedelli mülkle başvuru planlamak.
- ×NAPR kaydındaki 'alan' (metrekare) ile brüt alan arasındaki farkı teyit etmemek.
Frequently asked questions
Yabancılar Gürcistan'da her türlü mülkü alabilir mi?
Yabancılar konut, ticari alan ve sanayi arazileri dahil olmak üzere çoğu mülkü alabilirler. Ancak, Gürcistan yasalarına göre yabancı uyruklu bireylerin 'tarım arazisi' (agricultural land) statüsündeki toprakları satın alması yasaktır.
Gayrimenkul alımı yoluyla oturum izni nasıl alınır?
Değeri en az 150.000 USD olan (resmi bir değerleme uzmanı tarafından onaylanmış) bir veya birden fazla mülk satın alan yabancılar, yatırım amaçlı kısa süreli ikamet izni (Investment Residence Permit) için başvurabilirler.
Satın alma sırasında ne kadar vergi ödenir?
Gürcistan'da mülk alımı sırasında alıcı tarafından ödenen bir 'alım-satım vergisi' yoktur. Yeni inşa edilen mülklerde %18 KDV mevcuttur ancak bu miktar geliştiricinin satış fiyatına dahil edilmiştir. Sadece düşük bir miktar tescil ücreti ödenir.
Tapu belgesi fiziksel bir kağıt mıdır?
Gürcistan dijital tapu sistemine geçmiştir. Adalet Evi'nden alınan 'Extract' (Çıktı), mülkiyetin resmi kanıtıdır ve üzerinde bulunan benzersiz QR kod ile NAPR veritabanından güncelliği her zaman kontrol edilebilir. Fiziksel mühürlü eski tip tapular yerine bu sistem kullanılır.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK