Перевірка продавця
NAPR · PoA · Юридична перевірка власника · Перевірка титулу · Vendor Due Diligence
Definition
Перевірка продавця (Seller Verification) — це критичний етап юридичного аудиту (due diligence), що полягає в ідентифікації особи, яка відчужує майно, підтвердженні її законного права власності та перевірці відсутності обтяжень, арештів або судових спорів. У Грузії цей процес фокусується на звірці даних у Публічному реєстрі (NAPR) та валідації повноважень підписанта.
In detail
Суть та етапи перевірки продавця
Перевірка продавця є наріжним каменем безпечної трансакції на ринку нерухомості Грузії. Оскільки грузинська правова система базується на принципі публічної достовірності реєстру, основна відповідальність за перевірку актуального статусу власника лягає на покупця. Процес включає кілька ключових рівнів:
1. Ідентифікація та правосуб'єктність:
Якщо продавцем є фізична особа, перевіряється дійсність внутрішнього паспорта або посвідчення особи (ID-карти). Якщо продавець — іноземець, обов’язковим є нотаріально завірений переклад паспорта. Для юридичних осіб вивчається витяг з Реєстру підприємців, щоб визначити, хто має право підпису (директор) та чи потребує правочин згоди загальних зборів акціонерів.
2. Аналіз витягу з Публічного реєстру (NAPR):
Це головний документ, що підтверджує право власності. Необхідно отримати свіжий витяг (бажано в день угоди). У ньому перевіряється:
- Ідентифікаційний код об'єкта: (кадастровий код).
- Власник: чи збігаються ПІБ та особистий номер із наданими документами.
- Обтяження: наявність іпотек, податкових застав, банківських вимог або судових арештів. У Грузії нерухомість може бути закладена під кредит, і така угода потребує письмової згоди банку-кредитора.
3. Перевірка сімейного стану та прав третіх осіб:
Хоча Реєстр у Грузії є титульним, існують нюанси стосовно спільно нажитого майна в шлюбі. Якщо нерухомість була придбана у шлюбі, зазвичай вимагається згода другого з подружжя на продаж, навіть якщо він не вказаний у реєстрі.
4. Валідація довіреностей (PoA):
Якщо продаж здійснюється через представника, критично важливо перевірити справжність довіреності через QR-код (для внутрішніх грузинських довіреностей) або через консульську легалізацію/апостиль (для іноземних документів).
Georgian context
Грузія займає високі позиції в рейтингу Doing Business завдяки прозорості Національного агентства публічного реєстру (NAPR). Усі дані про власників є відкритими та доступними онлайн за кадастровим номером. Специфікою є можливість реєстрації власності за 1 робочий день. Проте, через високу частку іноземних інвесторів, особлива увага приділяється перевірці іноземних довіреностей (PoA). Також важливо пам’ятати, що при інвестиції від 150,000 USD для отримання ПНП, перевірка продавця має включати підтвердження оцінки майна акредитованим оцінювачем для цілей міграційної служби.
Real example
Інвестор планує придбати апартаменти в Батумі вартістю {{data:price}} USD. Продавець стверджує, що він є одноосібним власником, але під час перевірки за номером кадастрового коду в реєстрі NAPR юрист з’ясовує, що на об'єкті лежить податкова застава (tax lien) через заборгованість продавця за бізнес-кредитом. Крім того, виявляється, що продавець діє на основі довіреності, термін дії якої закінчився тиждень тому. Завдяки процедурі Seller Verification покупець уникає втрати завдатку та тривалого судового процесу з податковою службою Грузії.
Common mistakes
- ×Використання застарілого витягу з реєстру (більше 24 годин на момент угоди).
- ×Прийняття копії довіреності без перевірки її реєстрації в електронній базі нотаріату.
- ×Ігнорування перевірки наявності податкових застав, які можуть не одразу відображатися в короткій формі витягу.
- ×Відсутність перевірки згоди другого з подружжя, якщо власник перебуває у зареєстрованому шлюбі.
- ×Переказ коштів особі, чиє ім'я не збігається з іменем власника у NAPR без належного юридичного обґрунтування.
Frequently asked questions
Чи можна самостійно перевірити продавця в Грузії?
Так, технічно це можливо. Ви можете зайти на сайт napr.gov.ge і за кадастровим кодом об'єкта завантажити витяг (Extract). Однак, документ буде грузинською мовою. Без знання мови та юридичних нюансів підпорядкування майна заставами або розуміння статусів («арешт», «іпотека») самостійна перевірка несе високі ризики. Рекомендується залучати юриста.
Яка роль нотаріуса у перевірці продавця в Грузії?
У Грузії угоди можуть реєструватися як у нотаріуса, так і в Будинку Юстиції. Нотаріус зобов'язаний ідентифікувати сторони та перевірити відсутність обтяжень у реєстрі безпосередньо в момент підписання. Реєстратор у Будинку Юстиції також проводить базову перевірку, але він не несе відповідальності за приховані дефекти титулу або сімейні спори.
Які документи вимагати від продавця-юридичної особи?
Крім свіжого витягу на майно, ви повинні отримати: 1) Витяг з підприємницького реєстру (не старше 10-15 днів); 2) Копію статуту; 3) Протокол зборів засновників про згоду на продаж активу (якщо це значна угода); 4) Посвідчення особи директора.
Чи потрібно перевіряти сплату ПДВ продавцем-забудовником?
У Грузії ПДВ на нову нерухомість становить 18% і завжди за замовчуванням включений у ціну, заявлену забудовником. При перевірці продавця-забудовника важливо переконатися, що компанія не має статусу банкрута та має активну реєстрацію платника ПДВ, щоб у майбутньому не виникло проблем із передачею титулу.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · TR