التحقق من البائع

تعتبر عملية التحقق من البائع (Seller Verification) إحدى أهم الخطوات الأساسية عند شراء عقار في سوق العقارات الجورجي، سواء كنت تشتري عقاراً من السوق الثانوي من شخص مستثمر أو عقاراً حديثاً مباشرة من شركة تطوير عقاري. تهدف هذه العملية إلى ضمان أن الشريك الآخر في الصفقة يحمل الصفة القانونية الكاملة لبيع العقار، وأن العقار خالٍ تماماً من أي التزامات مالية أو رهون أو نزاعات قضائية قد تعرقل نقل الملكية أو تؤثر على حقوق المشتري المستقبلية.

عند التعامل مع بائع فردي في السوق الثانوي، يتم التحقق من الملكية عبر الوكالة الوطنية للسجل العقاري (NAPR) التابعة لوزارة العدل الجورجية. تتيح المنصة الإلكترونية للسجل العقاري الوصول إلى "مستخرج الملكية" (Extract from Public Register) باستخدام الرقم الكاداستري المخصص للعقار. يُظهر هذا المستخرج اسم المالك الحالي بوضوح، وما إذا كان هناك أي رهن عقاري مسجل، أو حظر قانوني، أو قضايا تنفيذية، أو حقوق لجهات خارجية. كما يجب التأكد من عدم وجود ضرائب غير مدفوعة أو ديون خدمات متعلقة بالعقار قبل تحويل أي مبالغ مالية. في حال وجود وكيل عن البائع، يتوجب الفحص الدقيق لشهادة الوكالة القانونية (Power of Attorney) والتأكد من سريانها وصلاحيتها للبيع وتسلم الأموال.

أما في حالة الشراء من شركات التطوير العقاري للمباني الجديدة (New-build)، فيتطلب التحقق من البائع التأكد من السجل التجاري للمطور، ورخصة البناء النافذة، والمخططات المعتمدة من البلدية. ومن النقاط الهامة جداً في جورجيا عند الشراء من المطورين، هي أن سعر العقار المعروض يتضمن دائماً ضريبة القيمة المضافة بنسبة 18% ولا يتم إضافتها ككلفة مستترة لاحقاً. هذا التحديد الشفاف يتيح للمستثمرين حساب ميزانيتهم بوضوح ودقة دون الخوف من أي رسوم ضريبية مفاجئة أثناء إبرام العقد.

تتزايد أهمية التحقق الدقيق من البائع عندما يكون هدف المستثمر الأجنبي هو الحصول على الإقامة في جورجيا عن طريق الاستثمار العقاري. حيث ينص القانون الجورجي على حد أدنى بقيمة 150,000 دولار أمريكي لقيمة العقار المقيّم رسمياً للحصول على تصريح الإقامة الاستثمارية. إذا تبين أثناء عملية الفحص أن سند الملكية به مشاكل هيكلية أو أن البائع ليس هو المالك المسجل الوحيد، فقد يتعطل تسجيل العقار أو تُرفض طلبات الإقامة الرسمية لدى السلطات المختصة بسبب عدم اكتمال البيانات التوثيقية.

إذا كان المشتري يرغب في الاستعانة بالتمويل المصرفي من أحد البنوك الجورجية لشراء العقار، فإن البنك يفرض إجراءات فحص صارمة على البائع والعقار على حد سواء. وعادة ما تتطلب خيارات التمويل المصرفي الجورجي دفع دفعة أولى تتراوح بين 30-40% من قيمة العقار، بينما تتراوح معدلات الفائدة السنوية المطبقة بين 10-14%. إن إجراء التحقق المسبق من البائع يضمن للمشتري تلبية كافة متطلبات الشفافية التي تطلبها البنوك المحلية لتسهيل موافقة القروض وتفادي أي تأخير في إغلاق الصفقة.

في النهاية، يوصى دائماً بالاستعانة بمستشارين قانونيين محليين أو وكالات عقارية متخصصة وموثوقة لإجراء عملية التحقق من البائع بأسلوب احترافي. يضمن هذا الإجراء حماية أموال المستثمر، وتجنب عمليات الاحتيال، وسلاسة نقل الملكية في بيت العدل الجورجي، واستيفاء كافة الشروط القانونية والمالية بنجاح.