Проверка продавца

Суть и значение проверки продавца

Проверка продавца является критическим компонентом юридической чистоты сделки. В отличие от проверки самого объекта (титула), данный процесс фокусируется на субъекте права. Основная цель — исключить риск оспаривания сделки из-за отсутствия полномочий у лица, подписавшего договор купли-продажи.

Основные компоненты проверки

1. Идентификация личности: Сверка паспортных данных (для иностранных граждан) или данных персональной карты (для граждан Грузии) с данными, указанными в реестре недвижимости. При смене паспорта необходимо убедиться, что идентификационный номер (Personal Number) совпадает с реестровым.

2. Проверка правоспособности: Установление того, что продавец достиг совершеннолетия и не признан судом недееспособным.

3. Статус законного представительства: Если интересы продавца представляет третье лицо, требуется тщательная проверка доверенности (Power of Attorney). В Грузии доверенность должна быть нотариально заверена и содержать явное право на отчуждение конкретного имущества и получение денежных средств.

Семейное положение и права третьих лиц

Важный аспект — определение того, является ли имущество совместно нажитым. Согласно законодательству Грузии, если объект приобретен в период брака, для его продажи требуется письменное и нотариально заверенное согласие супруга(и), даже если их имя не фигурирует в выписке из реестра.

Проверка юридических лиц

Если продавцом выступает строительная компания (девелопер) или иное юрлицо, проверяются:

• Выписка из Реестра предпринимателей (соответствие устава полномочиям директора);
• Наличие ограничений на совершение крупных сделок;
• Статус налогового резидентства и отсутствие процедуры банкротства.

Инвестор планирует приобрести апартаменты в Батуми у частного лица. Продавец предоставляет копию выписки из NAPR, где он указан владельцем. В ходе проверки выясняется, что недвижимость была приобретена год назад, когда продавец состоял в официальном браке. Однако в выписке супруга не указана. Юрист запрашивает согласие супруги на сделку. Без этой проверки покупка могла бы быть оспорена в суде в течение срока исковой давности, что привело бы к аннулированию прав собственности инвестора без автоматического возврата средств.