Satıcı Doğrulaması
NAPR · PoA · Satıcı Durum Tespiti · Mülkiyet Sahibi Doğrulaması · Vendor Due Diligence
Definition
Gürcistan gayrimenkul hukukunda satıcı doğrulaması, bir mülkün yasal sahibinin kimliğini, satış yetkisini ve mülk üzerindeki tasarruf hakkını Ulusal Kamu Kayıt Ajansı (NAPR) verileriyle karşılaştırarak teyit etme sürecidir; bu işlem dolandırıcılığı önlemek ve tapu devrinin güvenliğini sağlamak için kritiktir.
In detail
Satıcı Doğrulaması Nedir?
Gürcistan emlak piyasasında Satıcı Doğrulaması (Seller Verification), bir mülkün satışa sunulmasından tapu devrine kadar olan süreçte, satıcı tarafın yasal statüsünün titizlikle incelenmesidir. Bu süreç, sadece kimlik kontrolünü değil, aynı zamanda satıcının mülk üzerinde tam tasarruf yetkisine sahip olup olmadığını da kapsar.
Temel Bileşenler
1. Mülkiyet Hakkı Teyidi: Satıcının ismi, mülke ait güncel özette (Extract) kayıtlı isimle birebir eşleşmelidir. Gürcistan'da tapu kayıtları dijitaldir ve NAPR (National Agency of Public Registry) üzerinden sorgulanır.
2. Kimlik ve Statü Kontrolü: Satıcı bir bireyse, pasaport veya kimlik kartının geçerliliği; bir şirketse, şirketi temsil etme yetkisine sahip direktörlerin kimliği doğrulanmalıdır.
3. Vekaletname (PoA) İncelemesi: Eğer satıcı fiziksel olarak işlemde bulunmuyorsa, vekilin yetkileri son derece dikkatli incelenmelidir. Gürcistan noterleri tarafından onaylanmış veya apostilli ve yeminli tercümesi yapılmış vekaletnamelerin geçerlilik süresi ve mülk satış yetkisi kontrol edilir.
4. Medeni Durum ve Ortak Mülkiyet: Gürcistan medeni kanununa göre, evlilik birliği içinde edinilen mülklerde eşin rızası gerekebilir. Satıcının bekar veya evli olduğu, mülkün 'ortak mülkiyet' statüsünde olup olmadığı doğrulanmalıdır.
Doğrulama Sürecinin Önemi
Gürcistan'da tapu devir hızı oldukça yüksektir (bazen tek bir gün içinde tamamlanabilir). Bu hız, gerekli kontroller yapılmadığında risk teşkil edebilir. Satıcının üzerinde haciz, ipotek veya mülkiyetle ilgili süren bir dava olup olmadığı 'Extract' belgesi üzerinden kontrol edilmelidir. {{data:verification_cost}} civarındaki sembolik bir ücretle alınan güncel tapu özeti, satıcının beyanlarını doğrulamak için en güçlü araçtır.
Georgian context
Gürcistan'da satıcı doğrulaması tamamen dijital altyapıya dayanır. Ulusal Kamu Kayıt Ajansı (NAPR), her mülk için benzersiz bir kadastro koduna sahip online bir veritabanı sunar. Gürcistan'da 'iyi niyetli alıcı' ilkesi korunsa da, satıcının kimliğinin ve mülkiyet hakkının güncel 'Extract' (Amonatseri) belgesi üzerinden, işlemden hemen önce kontrol edilmesi zorunludur. Ayrıca, 150.000 USD üzerindeki yatırımlarda oturum izni başvurusu hedefleniyorsa, satıcının mülkü borçsuz devrettiğinden emin olunmalıdır; zira ipotekli mülkler oturum izni eşiğinde sorun yaratabilir.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'te {{data:property_price}} değerinde bir daire satın almak için satıcıyla anlaşır. Satıcı, mülkün sahibi olduğunu iddia eden bir vekildir. Yatıcı uzmanı, NAPR sistemine girerek son 24 saat içinde alınmış bir mülkiyet özeti talep eder. Yapılan kontrolde, mülkün asıl sahibinin yurt dışında yaşayan bir yabancı olduğu ve sunulan vekaletnamenin (PoA) sadece mülkü 'kiraya verme' yetkisi içerdiği, 'satış' yetkisi vermediği ortaya çıkar. Bu doğrulama sayesinde hatalı bir işlem ve potansiyel bir dolandırıcılık önlenmiş olur.
Common mistakes
- ×Sadece eski tarihli bir tapu özetine güvenmek; mülk üzerinde sonradan konulmuş bir haciz olabilir.
- תirket adına satış yapan kişinin güncel temsil yetkisini (Business Registry) kontrol etmemek.
- ×Vekaletname (PoA) üzerindeki yetkilerin 'gayrimenkul satışı' için yeterli olup olmadığını hukukçuya sormadan kabul etmek.
- ×Eş rızası gerektiren durumlarda satıcının beyanını yeterli görüp yazılı muvafakatname almamak.
Frequently asked questions
Satıcının mülk sahibi olduğunu nasıl anlayabilirim?
NAPR web sitesinden mülkün kadastro kodunu girerek en güncel mülkiyet özetini (Extract) indirmelisiniz. Bu belgede sahibinin adı, soyadı ve kimlik numarası yazar. Bu bilgileri satıcının pasaportu ile karşılaştırmanız gerekir.
Satıcı adına bir vekil işlem yapıyorsa neye dikkat etmeliyim?
Vekaletnamenin noter onaylı ve mülk satışı ile para tahsilatı konusunda açık yetki verdiğinden emin olun. Yabancı dildeki vekaletnamelerin Gürcistan'da geçerli olması için Apostil şerhi ve noter onaylı Gürcüce tercümesi bulunmalıdır.
Eş rızası Gürcistan'da zorunlu mu?
Eğer mülk evlilik birliği sırasında edinilmişse, tapuda sadece bir eşin adı yazsa bile o mülk ortak mülkiyet sayılabilir. Satıcının medeni durumunu teyit etmek ve gerekiyorsa eşinden muvafakatname almak işlemi garantiye alır.
Satın alma öncesi tapu özeti kaç günlük olmalı?
Tapu özeti (Extract) mümkünse işlemin yapılacağı gün veya en fazla 1-2 gün öncesine ait olmalıdır. Gürcistan'da kayıtlar anlık değişebildiği için eski belgeler mülk üzerindeki güncel haciz veya davaları göstermeyebilir.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK