Основной договор купли-продажи недвижимости
SPA · NAPR · Договор купли-продажи · Окончательный договор · Договор купли-продажи недвижимости · Купчая
Definition
Основной договор купли-продажи (Sale and Purchase Agreement) в Грузии — это юридически обязывающий документ, подтверждающий переход права собственности от продавца к покупателю. В отличие от предварительного договора, он подписывается после выполнения всех условий сделки и требует обязательной регистрации в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR) для вступления в законную силу.
In detail
Сущность и правовое значение
Основной договор купли-продажи является финальным этапом сделки с недвижимостью в Грузии. Согласно гражданскому законодательству страны, право собственности на недвижимое имущество возникает не в момент подписания бумаги, а исключительно в момент внесения соответствующей записи в Публичный реестр (NAPR).
Основные компоненты документа
Типовой договор, оформляемый в Доме Юстиции или у нотариуса, обязательно включает:
1. Идентификация сторон: Паспортные данные физических лиц или реквизиты юридических лиц.
2. Предмет договора: Кадастровый код объекта, его точный адрес и площадь.
3. Стоимость и порядок расчетов: Полная сумма сделки. В случае первичного рынка цена по закону уже включает НДС в размере 18%.
4. Обременения: Подтверждение отсутствия ипотечных залогов, арестов или налоговых залогов на объекте.
Процедура оформления
В Грузии существует два основных способа заключения договора:
- Через Дом Юстиции: Стороны подписывают стандартную форму в присутствии оператора реестра. Это самый быстрый и распространенный способ.
- Через нотариуса: Требуется, если сторонам нужны дополнительные специфические условия или если одна из сторон не владеет грузинским языком (нотариус обеспечивает официальный перевод).
Налоговые последствия
Для покупателя — физического лица — отсутствуют налоги на приобретение (0% гербовый сбор/налог на переход права). Продавец может быть обязан уплатить подоходный налог (5% при перепродаже жилой недвижимости в течение 2 лет или 20% в иных случаях), если не применяются льготы.
Georgian context
Грузинская система регистрации прав считается одной из самых быстрых в мире. Уникальной особенностью является отсутствие обязательного нотариального заверения сделки: договор, подписанный непосредственно в Реестре, имеет полную юридическую силу. Также важно помнить, что в Грузии нельзя приобрести земли сельскохозяйственного назначения иностранным гражданином — основной договор на такие участки будет аннулирован или отклонен реестром на стадии регистрации.
Real example
Инвестор приобретает апартаменты в Батуми за 155,000 USD. После проверки объекта стороны направляются в Дом Юстиции. Они подписывают основной договор купли-продажи, подготовленный сотрудником реестра. Покупатель оплачивает государственную пошлину за регистрацию (от {{data:reg_fee_standard}} до {{data:reg_fee_urgent}} GEL за ускоренную процедуру). Через несколько часов или дней (в зависимости от тарифа) в реестре обновляется выписка, где инвестор указан как новый собственник. С этой выпиской и договором на сумму свыше 150,000 USD инвестор получает право претендовать на инвестиционный ВНЖ.
Common mistakes
- ×Оплата полной стоимости до подписания договора в реестре без использования защищенных механизмов (escrow или аккредитив).
- ×Игнорирование проверки кадастрового кода на наличие скрытых обременений непосредственно в день сделки.
- ×Указание в договоре заниженной стоимости объекта, что может создать проблемы при последующей продаже или оформлении ВНЖ.
- ×Отсутствие официального перевода договора, если покупатель не понимает грузинский язык, на котором ведется делопроизводство в реестре.
Frequently asked questions
Можно ли подписать основной договор удаленно?
Да, это возможно через оформление доверенности (Power of Attorney). Доверенность должна быть заверена нотариально и апостилирована (или легализована), если она выдана за пределами Грузии. Поверенный сможет подписать договор в Доме Юстиции от вашего имени.
Нужно ли регистрировать договор в налоговой службе?
Нет, регистрация в Национальном агентстве публичного реестра (NAPR) автоматически передает информацию в налоговую службу. Покупателю не нужно совершать дополнительных действий, если только он не является плательщиком налога на имущество.
В какой валюте фиксируется цена в договоре?
Внутренние расчеты в Грузии по закону должны производиться в лари (GEL). Однако в договоре купли-продажи разрешается указывать эквивалент в иностранной валюте (например, USD), но оплата на счета внутри страны часто требует конвертации.
Что если в выписке из реестра указана старая фамилия продавца?
Договор не будет зарегистрирован до тех пор, пока данные в базе реестра не будут приведены в соответствие с текущим паспортом продавца. Это решается процедурой обновления данных в том же Реестре.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · TR · UK