Nihai Satış Sözleşmesi
NAPR · SPA · Satış Sözleşmesi · Tapu Devir Sözleşmesi · Mülkiyet Devir Belgesi
Definition
Gürcistan'da gayrimenkul mülkiyetinin satıcıdan alıcıya hukuki olarak geçmesini sağlayan resmi belgedir. Genellikle 'Satış ve Satın Alma Anlaşması' (SPA) olarak adlandırılır, Kamu Kayıt Ulusal Ajansı (NAPR) nezdinde tescil edilir ve mülkiyet hakkının tapu siciline işlenmesi için temel teşkil eder.
In detail
Nihai Satış Sözleşmesinin Doğası
Gürcistan hukuk sisteminde Nihai Satış Sözleşmesi, mülkiyetin devrini belgeleyen ve tarafların hak ve yükümlülüklerini kesinleştiren ana dökümandır. Ön satış sözleşmelerinin (pre-sale) aksine, bu belge mülkiyetin tescili için doğrudan geçerliliği olan metindir. Sözleşme, mülkiyetin fiziksel durumunu, satış bedelini, ödeme koşullarını ve mülkiyetin üzerindeki takyidat durumunu içermektedir.
Yasal Çerçeve ve Tescil Süreci
Gürcistan'da gayrimenkul devri, Adalet Bakanlığına bağlı Kamu Kayıt Ulusal Ajansı (NAPR) aracılığıyla gerçekleştirilir. İşlem süreci şu aşamalardan oluşur:
1. Hazırlık: Sözleşme metni Gürcüce hazırlanır. Yabancı yatırımcılar için genellikle noter onaylı tercüme veya çift dilli (Gürcüce-İngilizce/Türkçe) format tercih edilir.
2. İmza ve Kimlik Doğrulama: Taraflar NAPR ofisinde veya bir noter huzurunda kimlik ibraz ederek imzalarını atarlar.
3. Tescil Başvurusu: İmzalanan sözleşme ve gerekli harçların ödendiğine dair makbuz ile mülkiyet kaydı başvurusu yapılır.
Vergi ve Finansal Yükümlülükler
Gürcistan'da yeni inşa edilen mülklerde %18 Katma Değer Vergisi (KDV) uygulanmaktadır. Bu oran, geliştiriciler tarafından sunulan fiyatlara her zaman dahildir. Nihai sözleşmede belirtilen tutar, mülkiyetin tam bedelini yansıtmalıdır; zira gelecekteki olası bir satışta sermaye kazancı vergisi bu bedel üzerinden hesaplanacaktır.
Mülkiyetin Devri ve Haklar
Nihai Satış Sözleşmesi imzalanıp NAPR tarafından onaylandığında, alıcıya mülkiyet haklarını gösteren bir Mülkiyet Özeti (Extract) verilir. Bu döküman, Türkiye'deki Tapu Senedi ile eşdeğerdir ve mülkün güncel yasal statüsünü, sahibini ve varsa üzerindeki ipotekleri gösterir.
Georgian context
Gürcistan'da nihai satış süreci, bürokrasinin son derece az olduğu 'Tek Durak Ofis' (Public Service Hall) mantığıyla işler. Diğer ülkelerin aksine, mülkiyet devri için zorunlu bir yerel avukat tutma şartı yoktur, ancak yabancıların sözleşme detaylarını anlaması için yasal danışmanlık alması önerilir. Önemli bir husus, mülkiyetin oturma izni başvurusu için kullanılacak olması durumunda, sözleşme bedelinin ve mülke biçilen ekspertiz değerinin en az 150.000 USD eşdeğeri olması gerekliliğidir.
Real example
Bir yatırımcı, Tiflis'te {{data:market_price}} değerinde bir daire satın almak üzere geliştirici ile anlaşır. Alıcı, pasaportu ve onaylı tercümesiyle NAPR ofisine gider. Taraflar, %18 KDV dahil toplam bedelin ödendiğini veya ödeme planını içeren Nihai Satış Sözleşmesi'ni imzalar. Yaklaşık 100-300 Lari arasında değişen tescil ücreti (işlem hızına bağlı olarak) ödendikten sonra, sözleşme sisteme işlenir. 4 iş günü içinde (veya ek ücretle aynı gün), mülkiyet özeti alıcının adına düzenlenir ve yatırımcı resmen malik sıfatını kazanır.
Common mistakes
- ×KDV'nin (%18) fiyata dahil olmadığını sanmak (yasaya göre dahildir).
- ×Sözleşmenin sadece tek dilde (Gürcüce) imzalanması ve ekteki tercümenin yanlış yapılması.
- ×Önceki borçların veya vergi yükümlülüklerinin NAPR üzerinden kontrol edilmeden imza atılması.
- ×Banka havalesi açıklamasına sözleşme referans numarasını yazmamak.
- ×Mülkiyet özetinin (extract) dijital kodunu doğrulamayı unutmak.
Frequently asked questions
Nihai Satış Sözleşmesi için noter şart mı?
Hayır, Gürcistan'da sözleşme doğrudan Public Service Hall (Adalet Evi) veya NAPR yetkilileri huzurunda imzalanarak tescil edilebilir. Ancak taraflar isterse ek güvenlik için noter onayını tercih edebilir.
Sözleşme sonrası mülkiyet belgesi (Tapu) nasıl alınır?
Sözleşme tescil edildikten sonra NAPR size özel bir barkod ve takip numarası içeren bir 'Extract' (Mülkiyet Özeti) dökümanı üretir. Bu döküman dijitaldir ve kağıt baskıdan ziyade sistem üzerindeki kaydı esastır.
KDV ödemesi sözleşme sırasında ayrıca mı yapılır?
Gürcistan'da yeni binaların satışında %18 KDV her zaman satış fiyatına dahildir. Alıcı ayrıca bir KDV beyannamesi veya ödemesiyle uğraşmaz; bu sorumluluk geliştiriciye aittir.
Bu sözleşme ile oturma izni alınabilir mi?
Sözleşme mülkiyet hakkını kanıtlar. Eğer mülkün ekspertiz değeri ve ödenen miktar 150.000 USD üzerindeyse, bu sözleşme ve mülkiyet özeti ile oturma iznine başvurulabilir.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · UK