Остаточний договір купівлі-продажу
SPA · NAPR · Договір купівлі-продажу · Фінальна угода · Акт купівлі-продажу · Нотаріальний акт
Definition
Остаточний договір купівлі-продажу (Sale and Purchase Agreement) — це основний юридичний документ у Грузії, що підтверджує перехід права власності на нерухомість від продавця до покупця. Він підписується після виконання всіх умов попереднього договору та є підставою для реєстрації нового власника в Публічному реєстрі (NAPR).
In detail
Юридична природа документа
Остаточний договір купівлі-продажу в контексті грузинського законодавства є завершальною стадією цивільно-правової угоди. На відміну від попереднього договору (Preliminary Agreement), який лише фіксує намір сторін, цей документ констатує факт передачі майна та виконання фінансових зобов'язань.
Основні компоненти договору
Згідно з нормами Цивільного кодексу Грузії, договір повинен містити:
1. Ідентифікаційні дані сторін: паспортні дані фізичних осіб або реєстраційні реквізити юридичних осіб.
2. Опис об'єкта: кадастровий код, точна площа, поверх та адреса.
3. Ціна та порядок оплати: чітке зазначення суми угоди. У випадку з первинним ринком ціна вже включає 18% ПДВ, що є обов'язковим для забудовників.
4. Відсутність обтяжень: підтвердження того, що майно не перебуває під заставою, арештом або іпотекою.
Процес реєстрації
Договір може бути укладений безпосередньо в Будинку юстиції (Public Service Hall) або завірений нотаріусом. Після підписання документ подається до Національного агентства публічного реєстру (NAPR). Важливо розуміти, що право власності виникає не в момент підписання паперів, а в момент внесення відповідного запису до електронної бази реєстру. Реєстрація може бути здійснена за прискореною процедурою (в день подання) або у звичайному режимі (до 4 робочих днів).
Значення для іноземців
Для міжнародних інвесторів цей документ є ключовим доказом володіння активами. Якщо вартість об'єкта, зазначена в договорі та підтверджена звітом про оцінку, перевищує 150,000 USD, власник отримує право на оформлення інвестиційної посвідки на проживання в Грузії.
Georgian context
У Грузії система оформлення власності є однією з найшвидших у світі. Остаточний договір не обов'язково має бути нотаріально завіреним, якщо він підписується в присутності офіцера реєстрації в Будинку юстиції. Однак для дистанційних угод нотаріальна форма та довіреність є обов'язковими. Важливо, що грузинські забудовники за замовчуванням включають 18% ПДВ у вартість, зазначену в договорі, тому додаткових податків на покупку (таких як гербовий збір) для покупця не існує.
Real example
Інвестор купує квартиру в Батумі вартістю {{data:unit_price}} за м². Після завершення будівництва та повної оплати вартості, сторони зустрічаються в Будинку юстиції. Вони підписують Остаточний договір купівлі-продажу, де вказано кадастровий код об'єкта та суму, наприклад 160,000 USD. Покупець сплачує реєстраційний збір, і через кілька днів отримує витяг з Реєстру (Extract), де він значиться одноосібним власником. Цей документ згодом використовується для подачі на ВНЖ.
Common mistakes
- ×Вважати, що підписання договору без реєстрації в NAPR робить вас власником.
- ×Неперевірка актуального витягу з реєстру безпосередньо в день підписання договору.
- ×Заниження офіційної ціни в договорі, що може створити проблеми при оформленні ВНЖ (мінімум 150,000 USD).
- ×Відсутність пункту про включення ПДВ у фінальну ціну при купівлі у юридичної особи.
Frequently asked questions
Чи обов'язково завіряти договір у нотаріуса?
Ні, у Грузії договір можна оформити безпосередньо в Будинку юстиції в присутності уповноваженого реєстратора. Нотаріальне завірення є обов'язковим лише у випадках, коли одна зі сторін діє через представника за довіреністю або якщо сторони бажають додаткових юридичних гарантій.
Які податки сплачує покупець при підписанні остаточного договору?
Покупець у Грузії зазвичай не платить додаткових податків на придбання (немає податку на перехід права власності або гербового збору). Однак, якщо нерухомість купується у забудовника, ціна вже включає 18% ПДВ. Покупець сплачує лише адміністративний збір за реєстрацію в реєстрі.
Чи можна підписати договір дистанційно?
Так, це можливо через довірену особу. Довіреність має бути нотаріально завірена та апостильована (або легалізована), а потім перекладена на грузинську мову. На основі цієї довіреності представник підписує остаточний договір від імені покупця.
Скільки часу займає реєстрація права власності?
Стандартна реєстрація в NAPR займає 4 робочі дні. За бажанням сторін можна скористатися прискореною процедурою: реєстрація в той самий день або на наступний день за вищу офіційну плату.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · IT · KA · NL · RU · TR