Contratto di compravendita definitivo
NAPR · SPA · Atto di vendita · Rogito · Sale and Purchase Agreement · Contratto finale di acquisto
Definition
Il contratto di compravendita definitivo (Sale and Purchase Agreement) in Georgia è l'atto giuridico formale che sancisce il trasferimento della proprietà immobiliare dal venditore all'acquirente. Deve essere registrato presso la National Agency of Public Registry (NAPR) per avere efficacia erga omnes. L'atto definisce il prezzo finale, le specifiche tecniche dell'immobile e l'assolvimento degli oneri fiscali, inclusa l'IVA del 18% per le nuove costruzioni.
In detail
Natura Giuridica e Registrazione
In Georgia, il trasferimento della proprietà immobiliare non si perfeziona con il semplice consenso privato tra le parti, ma richiede la registrazione obbligatoria presso la National Agency of Public Registry (NAPR). Il contratto definitivo sostituisce o integra il contratto preliminare (pre-sale agreement) una volta che l'immobile è completato e pronto per il passaggio di proprietà.
Elementi Essenziali
Per essere valido, il contratto deve includere:
- Identificazione delle parti: Dati del venditore e dell'acquirente (per gli stranieri è necessario il passaporto con traduzione certificata).
- Codice catastale: L'identificativo univoco dell'immobile nel registro nazionale.
- Prezzo e Modalità di Pagamento: Il prezzo è solitamente espresso in USD ma pagato in Lari (GEL) secondo il tasso di cambio della Banca Nazionale, a meno che non si tratti di transazioni internazionali.
- Specifiche della Proprietà: Stato di consegna (Black Frame, White Frame o Green Frame).
Aspetti Fiscali e IVA
Un elemento critico del mercato georgiano è l'applicazione dell'IVA (VAT) del 18%. Per legge, questa imposta è dovuta sulle transazioni di immobili di nuova costruzione effettuate da sviluppatori registrati come soggetti IVA. È fondamentale che il contratto definitivo specifichi che il prezzo è comprensivo di IVA per evitare contenziosi post-vendita. Non esiste un'imposta di registro basata sul valore percentuale dell'immobile, ma solo tasse fisse di registrazione amministrativa presso la NAPR.
Collegamento con la Residenza
Il contratto definitivo registrato è il documento probatorio fondamentale per richiedere il Permesso di Soggiorno per Investimento. La soglia minima di mercato per l'ottenimento della residenza è fissata a 150.000 USD. Il valore dell'immobile deve essere certificato da un perito accreditato prima della presentazione della domanda all'Agenzia per lo Sviluppo dei Servizi Pubblici.
Georgian context
Il sistema georgiano si distingue per la sua efficienza estrema: la registrazione del contratto definitivo può avvenire in un solo giorno lavorativo presso la Public Service Hall (la cosiddetta 'Casa della Giustizia'). A differenza dei sistemi latini, la presenza di un notaio è opzionale se la firma avviene davanti a un ufficiale della NAPR, il quale autentica l'identità delle parti e la legalità dell'atto. Inoltre, la Georgia non applica imposte di trasferimento (transfer tax) percentuali, rendendo il costo di chiusura tra i più bassi al mondo.
Real example
Un investitore italiano acquista un appartamento 'Green Frame' a Batumi per 160.000 USD. Dopo il completamento dei lavori, le parti firmano il Contratto di Compravendita Definitivo presso una Public Service Hall. Lo sviluppatore garantisce che il prezzo di 160.000 USD include già il 18% di IVA. Una volta pagata la tassa di registrazione (circa 50-300 GEL a seconda della velocità richiesta), la NAPR emette l'estratto catastale aggiornato a nome dell'investitore. Con questo documento e una perizia che confermi il valore sopra i 150.000 USD, l'acquirente può richiedere la residenza georgiana.
Common mistakes
- ×Pensare che l'IVA del 18% sia un costo aggiuntivo da pagare oltre il prezzo pattuito con lo sviluppatore.
- ×Utilizzare un valore contrattuale inferiore a 150.000 USD se l'obiettivo è ottenere la residenza permanente.
- ×Non verificare l'assenza di gravami (ipoteche o pignoramenti) sull'estratto NAPR il giorno stesso della firma.
- ×Dimenticare la traduzione notarile del passaporto, necessaria per la validità dell'atto presso i pubblici uffici.
Frequently asked questions
L'IVA è dovuta su tutti gli acquisti immobiliari in Georgia?
No, l'IVA del 18% si applica solo alle vendite effettuate da soggetti commerciali (developer) e solitamente solo sulle nuove costruzioni. Nelle transazioni tra privati (mercato secondario), l'IVA normalmente non è applicabile.
Quali sono i costi di registrazione del contratto definitivo?
La Georgia non ha una tassa di registro proporzionale. Si pagano tariffe fisse alla NAPR che variano da circa 50 GEL (servizio standard in 4 giorni) a circa 350 GEL (servizio rapido nello stesso giorno).
Posso firmare il contratto definitivo a distanza?
Sì, è possibile firmare tramite un rappresentante legale munito di procura speciale (Power of Attorney). Se la procura è firmata all'estero, deve essere apostillata o legalizzata per essere valida in Georgia.
Quale valore deve avere l'immobile per ottenere la residenza?
Per richiedere il permesso di soggiorno per investimento immobiliare, il valore dell'immobile indicato nel contratto e confermato da una perizia ufficiale deve essere di almeno 150.000 USD.
Also available in: AR · DE · EN · ES · FR · HE · KA · NL · RU · TR · UK