גאורגיה מול קנדה

כן, זרים יכולים לרכוש נדל"ן למגורים או למסחר בגאורגיה ללא כל מגבלה. התהליך מצריך דרכון בלבד ומתבצע בתוך יום אחד בלשכת רישום המקרקעין. המגבלה היחידה היא איסור על רכישת קרקעות חקלאיות על ידי זרים.

קנדה החילה איסור זמני (שהוארך עד 2027) על רכישת בתי מגורים על ידי מי שאינם אזרחים או תושבי קבע. קיימים חריגים לסטודנטים ובעלי אישורי עבודה בתנאים מסוימים, אך עבור משקיע חוץ פסיבי, השוק סגור ברובו.

לא. בגאורגיה, כאשר רוכשים דירה חדשה מקבלן, מחיר המכירה המפורסם תמיד כולל את המע"מ בשיעור של 18%. משקיעים לא אמורים להוסיף סכום זה מעבר למחיר החוזי המוסכם.

אם תחזיק בנכס מעל שנתיים, תהיה פטור לחלוטין ממס רווח הון. אם תמכור בתוך פחות משנתיים, תשלם 5% מס על הרווח בלבד. זהו יתרון משמעותי לעומת מדינות מערביות.

מעבר למשכנתא, יש לשלם דמי ועד בית (Condo Fees) שיכולים להגיע ל-500-900 דולר קנדי בחודש, מס רכוש שנתי של כאחוז מערך הנכס, וביטוח מבנה. עלויות אלו שוחקות משמעותית את רווחי השכירות.

קנדה נחשבת בטוחה יותר מבחינה יציבות שלטונית ומשפטית. גאורגיה מציעה פוטנציאל רווח גבוה בהרבה אך נושאת בחובה סיכון פוליטי רב יותר בשל מיקומה הגיאוגרפי והיחסים עם שכנותיה.

ניתן להגיש בקשה לתושבות קצרה (שנה עד חמש שנים) על ידי השקעה של לפחות 150,000 דולר בנדל"ן. הנכס עובר הערכה על ידי מעריך מוסמך, ולאחר מכן מוגשת הבקשה לרשות השירותים הציבוריים.

לפי החוק בגאורגיה, עסקאות חייבות להתבצע בלארי. עם זאת, בפועל, רוב חוזי השכירות ננקבים בדולרים והתשלום מתבצע לפי השער היציג או בדולרים במזומן (במגבלות החוק), מה שמגן על המשקיע.

בבטומי התשואות יכולות להגיע ל-10-15% ברוטו בפרויקטים על קו הים המנוהלים על ידי חברות בינלאומיות. עם זאת, יש לקחת בחשבון עונתיות חזקה שבה הנכס עלול לעמוד ריק בחודשי החורף.

לא קיימת ארנונה במובן הישראלי או הקנדי עבור אנשים פרטיים שאינם מגיעים לתקרת הכנסה גבוהה מאוד. עבור רוב המשקיעים הזרים, עלות ההחזקה השנתית (מס רכוש) היא אפסית.

קנדה מחמירה מאוד בבידוד תרמי בשל הקור העז. בגאורגיה, בנייה ישנה היא ברמה נמוכה, אך בנייה חדשה מחברות מובילות עומדת כיום בסטנדרטים אירופיים עם שימוש בבלוקים טרמיים וזכוכית כפולה.

לא. קנדה מגנה מאוד על השוכר. תהליך פינוי דייר עשוי לקחת חודשים רבים ולערב בתי משפט מיוחדים. בגאורגיה התהליך מהיר יותר אך דורש מעורבות של המשטרה או לשכת ההוצאה לפועל.

הדולר הקנדי הוא מטבע יציב יותר, אך היתרון בגאורגיה הוא שהשוק מתומחר דולרית (USD). במקרה של פיחות בלארי, מחירי הנדל"ן בדולרים נוטים להישאר יציבים או לעלות.

זה אפשרי אך קשה. הבנקים הגאורגיים דורשים הוכחת הכנסה מקומית או הפקדה של סכום גבוה כערבון. הריביות לזרים גבוהות יחסית (8-10% בדולר), ולכן רוב המשקיעים קונים בהון עצמי או בפריסת תשלומים מהקבלן.

השוק בטורונטו יקר מאוד והריביות עלו, מה שהופך את תזרים המזומנים לשלילי עבור רוב המשקיעים החדשים. ההשקעה שם כדאית רק למי שצופה עליית ערך משמעותית בטווח של 10 שנים ומעלה.

האינפלציה התמתנה לאחרונה וסובבת סביב 3-5%. הממשלה שומרת על מדיניות פיסקלית אחראית כדי למשוך השקעות זרות ולעמוד בתנאי הסף של האיחוד האירופי.

יש לבדוק בשבע עיניים. אין חוק מכר כמו בישראל. הדרך הבטוחה היא לקנות פרויקטים עם ליווי בנקאי או מחברות עם גב כלכלי מוכח שמציעות ערבויות.

חברות ניהול בגאורגיה גובות לרוב בין 10% ל-20% מההכנסה עבור ניהול מלא (כולל ניקיון ושיווק ב-Airbnb). זהו שירות חיוני למשקיעים שאינם מתגוררים במדינה.

גאורגיה היא מדינה מועמדת להצטרפות. היא אימצה רפורמות רבות בתחומי המשפט והכלכלה כדי להתאים לתקנים האירופיים, מה שמעלה את האטרקטיביות שלה בעיני משקיעים.

הסיכון העיקרי הוא שינוי במדיניות ההגירה. אם קנדה תפחית את מספר המהגרים הנכנסים, הביקוש לדיור יירד ומחירים עלולים לצנוח בחדות בשל היעדר קונים מקומיים בעלי יכולת.