გარანტირებული ქირავნობის პროგრამა

გარანტირებული ქირავნობის პროგრამა (Guaranteed Rental Program) წარმოადგენს უძრავი ქონების საინვესტიციო ბაზარზე გავრცელებულ მოდელს, სადაც დეველოპერული კომპანია ან სპეციალიზებული საოპერაციო მართვის კომპანია ინვესტორს გარკვეული პერიოდის განმავლობაში (ჩვეულებრივ, 1-დან 5 წლამდე) პირდება ფიქსირებულ ყოველწლიურ შემოსავალს. ეს მოდელი განსაკუთრებით პოპულარულია საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე, კერძოდ თბილისის, ბათუმისა და სათხილამურო კურორტების აპარტ-ოტელებსა და საცხოვრებულ კომპლექსებში. ინვესტორისთვის ეს ნიშნავს სრულად პასიურ შემოსავალს და ფინანსური რისკების მინიმიზაციას, ვინაიდან საიჯარო ამონაგების მიღება არ არის დამოკიდებული ტურისტულ სეზონურობასა თუ ბინის ფაქტობრივ დატვირთულობაზე.

საქართველოში ამ ტიპის პროგრამებით სარგებლობისას მყიდველი ფორმალურად აფორმებს ორ ძირითად ხელშეკრულებას: ნასყიდობის ხელშეკრულებას დეველოპერთან და მართვის/იჯარის ხელშეკრულებას მართვის კომპანიასთან. საინვესტიციო კუთხით მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ ახალაშენებულ უძრავ ქონებაზე დეველოპერის მიერ მითითებული გასაყიდი ფასი ყოველთვის მოიცავს 18%-იან დამატებული ღირებულების გადასახადს (დღგ). ეს საკანონმდებლო ნორმა უზრუნველყოფს ფასწარმოქმნის გამჭვირვალობას, რადგან ინვესტორს არ უწევს დამატებითი ფარული საგადასახადო ხარჯების გაღება ქონების პირველადი შეძენისას.

უცხოელი ინვესტორებისთვის, რომლებიც დაინტერესებულნი არიან გარანტირებული შემოსავლის მქონე უძრავი ქონებით, საქართველო სთავაზობს მიმზიდველ საინვესტიციო გარემოს. იმ შემთხვევაში, თუ შეძენილი უძრავი ქონების საბაზრო ღირებულება შეადგენს ან აღემატება 150,000 აშშ დოლარის ეკვივალენტს, მესაკუთრეს წარმოეშობა უფლება მოითხოვოს საქართველოს საინვესტიციო ბინადრობის ნებართვა. ეს შესაძლებლობა გარანტირებული ქირავნობის პროგრამასთან კომბინაციაში ქმნის ოპტიმალურ საინვესტიციო პორტფელს, სადაც ინვესტორი ერთდროულად იღებს სტაბილურ ფინანსურ უკუგებას და ლეგალური ცხოვრების უფლებას.

ქონების დასაფინანსებლად ადგილობრივ ბაზარზე ხელმისაწვდომია საბანკო ინსტრუმენტებიც. ქართულ ბანკებში უძრავი ქონების შეძენისას სესხის დასამტკიცებლად მოითხოვება 30-40%-იანი პირველადი შენატანი, ხოლო საპროცენტო განაკვეთები ჩვეულებრივ მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. გარანტირებული ქირავნობის პროგრამიდან მიღებული სტაბილური შემოსავალი ხშირად გამოიყენება საბანკო კრედიტის ყოველთვიური შენატანების სრულად ან ნაწილობრივ დასაფარად, რაც ამცირებს ინვესტორის საკუთარი კაპიტალის დატვირთვას.

პროგრამის არჩევისას ინვესტორმა ყურადღებით უნდა შეისწავლოს ხელშეკრულების დეტალები, მათ შორის: მოიცავს თუ არა გარანტირებული თანხა მართვისა და კომუნალურ ხარჯებს, ვინ ფარავს ქონების დაზღვევას და რა პირობებით გრძელდება თანამშრომლობა საგარანტიო ვადის ამოწურვის შემდეგ. მართვის კომპანიის გამოცდილება და რეპუტაცია გადამწყვეტი ფაქტორია სტაბილური უკუგების უზრუნველსაყოფად.