დეპოზიტი და განვადება

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე, განსაკუთრებით პირველად ბაზარზე (ახალაშენებული და მშენებარე პროექტები), „დეპოზიტი და განვადება“ წარმოადგენს ბინის ან კომერციული ფართის შეძენის ერთ-ერთ ყველაზე გავრცელებულ და მოთხოვნად მექანიზმს. ეს სისტემა მყიდველს საშუალებას აძლევს ეფექტურად მართოს საკუთარი ფინანსური ნაკადები და არ დასჭირდეს ქონების სრული ღირებულების ერთიანად გადახდა.

როგორც წესი, პროცესი იწყება ჯავშნის ან პირველადი დეპოზიტის გადახდით, რაც ადასტურებს მყიდველის განზრახვას და აფიქსირებს უძრავი ქონების ფასს. ამას მოსდევს შიდა განვადების ხელშეკრულების გაფორმება. დეველოპერული კომპანიების უმეტესობა მომხმარებელს სთავაზობს უპროცენტო შიდა განვადებას, რომელიც გრძელდება მშენებლობის დასრულებამდე. ამ პერიოდში მყიდველი იხდის ყოველთვიურ ან კვარტალურ შენატანებს. მნიშვნელოვანია აღინიშნოს, რომ საქართველოში ახალაშენებულ უძრავ ქონებაზე დეველოპერის მიერ მითითებულ ფასში 18%-იანი დღგ (დამატებული ღირებულების გადასახადი) ყოველთვის უკვე ჩართულია, რაც ინვესტორს იცავს დამატებითი ფარული საგადასახადო ხარჯებისგან.

იმ შემთხვევაში, თუ მყიდველი ამჯობინებს საბანკო დაფინანსებას დეველოპერის შიდა განვადების სანაცვლოდ ან მისი დასრულების შემდეგ, ქართული საბანკო სექტორი სთავაზობს იპოთეკურ პროდუქტებს. ქართული ბანკების მიერ დაფინანსების მიღების სტანდარტული პირობები მოითხოვს 30-40%-იან პირველად შენატანს (დეპოზიტს), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები, ვალუტისა და სესხის პირობების მიხედვით, ჩვეულებრივ მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში.

უცხოელი ინვესტორებისთვის უძრავი ქონების შეძენა დეპოზიტისა და განვადების სქემით ასევე დაკავშირებულია ლეგალურ სტატუსთან. საქართველოს კანონმდებლობით, უძრავ ქონებაში ინვესტიციის საფუძველზე ბინადრობის უფლების მისაღებად დადგენილია $150,000 აშშ დოლარის ზღვარი. ინვესტორს შეუძლია შეიძინოს ქონება განვადებით, თუმცა ბინადრობის განაცხადის შეტანა შესაძლებელი ხდება მას შემდეგ, რაც ქონების შეფასება ან/და განხორციელებული ინვესტიცია დააკმაყოფილებს ამ კანონით განსაზღვრულ ზღვარს.

დეპოზიტისა და განვადების მოდელი ამცირებს ბარიერებს უძრავი ქონების ბაზარზე შესასვლელად. ის მყიდველს აძლევს დროს, რათა დააგროვოს საჭირო თანხა ან მოემზადოს საბანკო დაფინანსებისთვის, ხოლო დეველოპერს უზრუნველყოფს სტაბილური ფინანსური ნაკადებით მშენებლობის პროცესში. ხელშეკრულების საჯარო რეესტრში რეგისტრაცია კი უზრუნველყოფს მყიდველის უფლებების სრულ სამართლებრივ დაცვას მშენებლობის ნებისმიერ ეტაპზე.