ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება

ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების შეთანხმება (Double Tax Treaty - DTT) წარმოადგენს მნიშვნელოვან სამართლებრივ მექანიზმს საერთაშორისო ინვესტორებისთვის, რომლებიც გეგმავენ საქართველოში უძრავი ქონების შეძენას, იჯარით გაცემას ან რეალიზაციას. საქართველოს ორმაგი დაბეგვრის თავიდან აცილების ხელშეკრულება გაფორმებული აქვს 50-ზე მეტ სახელმწიფოსთან, მათ შორის ევროკავშირის უმეტეს ქვეყანასთან, დიდ ბრიტანეთთან და რეგიონის წამყვან პარტნიორებთან. აღნიშნული შეთანხმება უზრუნველყოფს საგადასახადო გამჭვირვალობას, თავიდან აცილებს ფისკალურ დისკრიმინაციას და განსაზღვრავს, თუ რომელ ქვეყანას აქვს პირველადი ან ექსკლუზიური უფლება დაბეგროს კონკრეტული ტიპის შემოსავალი.

უძრავი ქონების სექტორში ინვესტირებისას, საერთაშორისო სამართლისა და საქართველოს საგადასახადო კოდექსის შესაბამისად, უძრავი ქონებიდან მიღებული შემოსავალი (მაგალითად, იჯარა ან კაპიტალის ზრდით მიღებული მოგება) ჩვეულებრივ იბეგრება იმ ქვეყანაში, სადაც უძრავი ქონება მდებარეობს. საქართველოში ფიზიკური პირებისთვის საცხოვრებელი ფართის გაქირავებით მიღებული შემოსავალი შესაძლოა დაიბეგროს შეღავათიანი 5%-იანი განაკვეთით (სპეციალური რეგისტრაციის შემთხვევაში) ან სტანდარტული განაკვეთით. შეთანხმების არსებობის წყალობით, უცხო ქვეყნის რეზიდენტ ინვესტორს საშუალება ეძლევა საქართველოში გადახდილი გადასახადი ჩაითვალოს თავისი რეზიდენტობის ქვეყანაში საგადასახადო დეკლარაციის წარდგენისას, ან ისარგებლოს სრული გათავისუფლებით, ხელშეკრულების კონკრეტული მუხლების შესაბამისად.

საქართველოს უძრავი ქონების ბაზარზე ინვესტირებისას აუცილებელია რამდენიმე მნიშვნელოვანი საგადასახადო და ფინანსური ასპექტის გათვალისწინება. უპირველეს ყოვლისა, დეველოპერისგან ახალაშენებულ პროექტებში ბინის ან კომერციული ფართის შეძენისას, 18%-იანი დღგ (დამატებული ღირებულების გადასახადი) ყოველთვის ჩართულია დეველოპერის მიერ გამოცხადებულ საბოლოო ფასში. ეს ფაქტორი უცხოელ მყიდველებს საშუალებას აძლევს ზუსტად დაითვალონ ბიუჯეტი და თავიდან აიცილონ დამატებითი გაუთვალისწინებელი საგადასახადო ხარჯები ტრანზაქციის დახურვისას.

გარდა საგადასახადო უპირატესობებისა, უძრავ ქონებაში ინვესტიცია ხშირად დაკავშირებულია ქვეყანაში ლეგალურად ცხოვრების უფლების მოპოვებასთან. საქართველოში მოქმედებს მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის პროგრამა, სადაც უძრავი ქონების საინვესტიციო ზღვარი შეადგენს 150,000 აშშ დოლარს (ან მის ეკვივალენტს ეროვნულ ვალუტაში). აღნიშნული ღირებულების უძრავი ქონების ფლობა უცხოელ ინვესტორს ანიჭებს უფლებას მოითხოვოს ბინადრობის მოწმობა, რაც კიდევ უფრო ამარტივებს საერთაშორისო საბანკო და საგადასახადო ოპერაციების მართვას.

დაფინანსების კუთხით, უცხოელი ინვესტორები ხშირად მიმართავენ ადგილობრივ საბანკო სექტორს. ქართული ბანკების მიერ არარეზიდენტებზე ან უცხოური შემოსავლის მქონე პირებზე financing-ის გაცემისას, როგორც წესი, მოითხოვება 30-40% თანამონაწილეობა (პირველადი შენატანი), ხოლო საპროცენტო განაკვეთები უცხოურ ვალუტაში მერყეობს 10-14%-ის ფარგლებში. ორმაგი დაბეგვრის შეთანხმების ეფექტური გამოყენება, სწორ საბანკო დაფინანსებასთან და საგადასახადო დაგეგმვასთან ერთად, უცხოელ ინვესტორებს აძლევს შესაძლებლობას მაქსიმალურად გაზარდონ თავიანთი წმინდა ამონაგები (ROI) საქართველოში უძრავი ქონების პორტფელის მართვისას.